毛利率3年降逾10個百分點，房企謝幕“黃金時代”

（文/張玉 編輯/馬媛媛）儘管盤子還在不斷擴大，對於房地產企業來説，“肉”已經越來越少了。

中原地產研究中心統計數據顯示，截至目前，全國上市房地產公司公佈2021年半年報的房地產企業已經有102家。這102家房地產企業合計營業收入為1.17萬億，同比2020年同期上漲了29.4%。

不過，這102家房地產企業的合計淨利潤為631億，同比下調了14%。在102家企業中，32家企業營收同比下調，利潤同比下調的企業達到了39%。

而即便是業績表現不錯的“好學生們”，也個個正襟危坐，謹慎剋制，為未來可能的變化預留好了空間。黃金時代已經落幕，擺在房企面前的，是降成本、高品質和多元化“探路”。

毛利率普跌

房地產行業的利潤迴歸已然成為趨勢。

Wind數據顯示，2018~2020年，房地產板塊的銷售毛利率分別為31.88%、30.65%及25.88%。而截至今年中報，上述數據已經降至20.76%。也就是説，從2018年到現在3年多的時間裏，房地產板塊的銷售毛利率已經下降了超過10個百分點。

淨利率的情況同樣不容樂觀。2018~2020年，房企銷售淨利率分別為12.27%、11.08%及8.97%。到今年6月底，上述數據進一步降至6.96%。

中原地產首席分析師張大偉分析認為：分化是今年上半年報的主要特點，整體看，雖然規模依然上漲，但大部分企業的利潤率都有所下調。除了少數資金成本佔優勢的企業，2021年房地產行業進入下行的趨勢非常明顯。

具體來看，上半年，保利地產毛利率為32.50%，同比下降3.22個百分點。2021年上半年公司淨利率為16.32%，同比下降1.75個百分點。保利地產方面表示，未來隨着高地價項目的陸續體現，毛利率表現仍將承壓。

建發股份上半年房地產業務毛利率為16.21%，比上年減少了12.83%。對於毛利率下降的主要原因，建發地產解釋稱，主要是由於報告期確認的土地一級開發業務利潤較去年同期下降。

談及上半年毛利率的下滑，旭輝控股董事局主席林中無奈地稱，“毛利率下降是行業的必然趨勢，房地產不可能再是一個暴利行業”。在其看來，房地產經歷了過去的土地紅利和高槓杆紅利時代，未來將邁入管理紅利和品牌紅利時代。

甚至連行業老大哥萬科也感受到了利潤率下降的壓力。在萬科總裁祝九勝看來，行業長週期的增長邏輯肯定存在，但遊戲規則正在發生變化，過度追求規模、速度為導向的線性思維恐難以為繼。

在億翰智庫首席研究員張化東看來，最近幾年，因為招拍掛制度的問題，土地價格一直在往上走。限價背景下，原材料價格上漲，產品價格上漲幅度很小，所以，利潤空間就會呈現逐步收窄的過程。

地價與限價

限價之下，對於房企而言，要維持利潤首先就是要降低成本，“勒緊褲腰帶過日子”。而對於房地產行業來説，最大的成本就是土地價格。

從土地出讓角度來看，以長三角地區為例，同花順iFinD數據顯示，2018年供應土地的均價為3625.83元/㎡；2019年，該數據為4378.75元/㎡；2020年為4657.75元/㎡；而今年1~9月，該數據已經攀升至5827.88元/㎡。

而如果以大眾最為關心的住宅用地為例，2018~2020年供應土地均價分別為8967.25元/㎡、10568.17元/㎡、11762.83元/㎡，到今年1~9月，上述數據已經變為14799.5元/㎡。

在此背景下，謹慎拿地、不拿貴地成為當下房企的一致共識。在上半年業績發佈會上，包括旭輝、寶龍、世茂、中梁等企業都公開喊話，堅決不拿貴地；而萬科、龍湖、綠城、中南、金科、佳兆業、弘陽等企業則傳達出，會堅持審慎穩健、量入為出的投資策略。

世茂集團董事局副主席兼總裁許世壇提及，第一輪集中供地中，除了一些特別好的城市，22城大部分都拍得特別貴。有人統計了有接近60%是不賺錢的。而這60%裏面還有比較多是要虧本的。

“沒有必要去拍一塊要虧本或者不賺錢的地。”許世壇直言。

而不拿貴地也是寶龍地產總裁許華芳恪守的準則。許華芳坦言，寶龍地產做項目的邏輯就是要維持合理利潤，毛利率維持在30%以上一直是公司的策略。在上半年土地市場很火的情況下，公司會進行策略調整，儘量避開風頭。

寸土寸金的環境下，房企在城市佈局上也“絞盡腦汁”，長三角、大灣區、核心城市核心板塊依然是房企佈局重點。合作拿地、收併購、城市更新等曲線拿地方式也廣受歡迎。弘陽稱公司戰略是“做透大江蘇、深耕都市圈、做強中心城”，保利置業表示會側重長三角、大灣區和重點省會城市，佳兆業則表示會堅定佈局核心城市、核心地段、核心資產。

種種操作都指向了，更優的成本、更好的位置、更高的溢價。

品質與溢價

節流的另一面是開源。為了獲取更高的溢價空間，近年來，各家都在卯足了勁發力。

首當其衝的就是重提“競品質”。這也得到了政策層面的傾斜支持。今年7月下旬，杭州集中供地第二批地塊正式掛牌。其中，十宗宅地率先試水，告別單純價高者得，先競“品質方案”，獲得資格後進入競地價程序。且通過先驗收後現房銷售的形式確保方案落地。

這也意味着，能夠真正在品質上保持優勢的企業，就能夠在資源獲取上獲得一定的優勢。政策傾斜之下，通過增加品質，把溢價做到產品品質之中，是當下房企的一大共識。而在這其中，科技、健康、綠色等成為房企發力新標籤。

在今年的業績會上，中南、綠城、新力控股、金茂等多家房企也都強調品質的重要性。比如，中南建設率先發布了中國健康住宅標準體系。截至目前，公司累計在全國落地278個健康TED社區。綠城中國董事會主席及執行董事張亞東則在日前的半年報業績會上表示，當下最大的特點之一就是產品的分化，好的住宅、好的產品會在後市中表現優異。

除了努力提高已有住宅產品的溢價，近年來，房地產企業還不斷開拓新的賽道，“房地產+”領域成為一場看不見硝煙的賽道。

融創中國執行董事兼行政總裁汪孟德在半年業績發佈會上表示，“地產+”是集團未來三年的重要業務，目標是未來3年能在公司業務中佔比超過10%。而根據林中透露，除了旭輝永升服務上市以外，旭輝未來還會有7~8個房地產+的業務，成熟一個就會推動一個公司的IPO，未來幾年希望能推動2~3個公司IPO。

綜合來看，房地產多元化的業務無非分為兩種。一種是，最初便開始地產開發與多元化業務的齊頭並進，對資源分配做好規劃。像龍湖集團的地產開發與商業地產，華潤置地的地產開發與持有型物業運營，新城控股的雙輪驅動發展模式都已經探索出比較清晰的路徑。另一種則是隨着行業和企業的發展，出於被動或主動的因素考慮而去做地產開發業務之外的嘗試。

就此，億翰智庫分析指出：“房企發展多樣化的業務形態是新的行業形勢下，企業主動求變的舉措，但是新業態的選擇也需要更多謹慎的選擇，否則也並不會讓企業有更多的向上力，反而可能會成為企業風險爆發的始點，此外寄希望於短期內新業務能夠取代地產開發成為新的利潤貢獻來源，難度可想而知，而且也不太可能實現。”

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