錢難借、債難還，TOP50房企過半未達綠檔

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）中報季後，房企債務數據被攤在陽光下。

億翰智庫監測的50家頭部上市房企中，綠檔房企僅24家，佔比不到一半，黃、橙、紅檔房企分別為19家、5家和1家，降檔減負依舊任重道遠。

就三個維度而言，“河南王”建業地產剔除預收款後的資產負債率最高，為87.25%；中交地產淨負債率雖較年初的296%有所減少，但依舊高達234.80%；富力地產非限制性現金對短債的覆蓋則從年初的0.40下降至0.25，手頭資金不僅無法覆蓋短債，資金缺口也進一步拉大。

有機構表示，隨着融資環境收緊、銷售下行壓力加大，疊加部分房企信用事件的發生，保障財務安全、降低負債率及融資成本將成為各房企工作的重中之重。

降負債試點滿一年

2020年8月，碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城在內的12家房企參加了一場主題為“三道紅線”的座談會，會上要求各家房企在9月底上交降檔方案。

何為降檔？即房企按照“三道紅線”相關指標由紅轉橙、由橙轉黃，最後降至綠檔。

具體來看，“三道紅線”規定剔除預收款後的資產負債率不得大於70%，淨負債率不得大於100%，現金短債比不得小於1倍。

三項均超出的為“紅檔”，有息負債規模不得增加；二項超出的為“橙檔”，有息負債規模年增速不得超過5%；一項超出的為“黃檔”，有息負債規模年增速不得超過10%；三項均未超出的為“綠檔”，有息負債規模年增速不得超過15%。

由於座談會時間和中期報告相近，“三道紅線”也成為當年業績會的焦點之一。沒有觸碰任一紅線的中海稱，未來會繼續保持優勢；萬科雖踩中資產負債率一條紅線，但直言手握現金充足，對降檔一事充滿信心；因2019年“黑天鵝”事件影響導致銀行斷貸、評級下調，無奈之下提前降槓桿、降負債的新城，可以説是因禍得福的典型代表，總裁王曉松認為三條紅線對公司影響不大。

除與會的12家房企外，其餘房企也紛紛表態，雖未接到監管文件，但認為“三條紅線”對行業發展是好事，並主動加入降檔隊伍，其中，世茂集團、濱江集團、寶龍地產、融信中國、龍湖集團等房企持續保持綠檔。

降負債一年，房企“三道紅線”達標情況並不理想。平安證券所研究數據顯示，2021上半年，上市房企整體在手現金對一年內到期長短期債務覆蓋比例為117.3%，較2020年末下降2.2個百分點，仍高於2014、2015年的歷史低位；剔除合同負債後的資產負債率為71.9%，較上年末下降0.5個百分點；淨負債率為77.6%，較上年末提升1.1個百分點。整體來看，剔除合同負債後的資產負債率依舊踩中紅線。

具體到企業，2020年末踩中一條紅線歸為黃檔的萬科成功實現降檔。2021年年中，萬科剔除預收款項後的資產負債率為45.83%，淨負債率為21.04%，現金短債比為2.2，三個指標全部達標。

繼續位於紅檔的是富力地產。截至2021年6月底，公司剔除預收賬款後的資產負債率為74.9%，淨負債率為123.5%，現金短債比為0.55，“三道紅線”全踩，依舊劃為紅檔。

開源節流促銷回款

由於三道紅線對融資的要求，房企也通過多種方式來改善各項指標，例如在銷售端加速回款，提升去化速度；投資端謹慎拿地，減少資金流出。

國信證券經濟研究所數據顯示，上半年20家大中型房企經營現金流為-34億元，相對去年同期的-1246 億元大幅減少，現金淨流出創過去十年同期的最低水平。即使剔除掉恒大數據，19家大中型房企期內經營現金流為-894 億元，相對上年同期-1155 億元亦有所改善。

而為了能繼續改善指標，融創、金科、金茂、龍湖、旭輝等回款率高達90%的房企，都在年中業績會上強調要抓銷售、促回款。金科甚至直言要以現金為王，做有回款的銷售。

開源方面，由於土拍兩集中和融資限制，房企拿地力度有所減弱。中信建投數據顯示，2021上半年，TOP20房企平均的土地投資強度（拿地額/銷售額）為 38.1%，小於去年同期的 46.2%及去年全年的 41.3%。

拿上半年土地投資強度排名第一的融創中國舉例。縱然回款率常年維持在100%，有充足的現金流入，依舊在年中業績會上對外放出下半年會降低拿地規模，從而降低負債指標的信號。

金科則以實際行動減少了土地購置金額。2021年上半年，金科新增土地儲備39宗，土地購置合同金額達到354億元，不到去年全年892億元土地購置金額的4成。談及下半年投資策略，管理層也表示要遵守監管投銷比不超過40%的“投資紅線”。

綠地香港則更加保守，董事局主席陳軍直言，由於市場變化速度遠遠超出預期，“今年下半年，我們不會為完成任務而拿地，將根據市場狀況隨時調整方案，選擇合適的投資機會。”

這和世茂許世壇的謹慎拿地策略一致。“世茂今年會採取一個比較謹慎的防守型策略，多銷售、多回款，嚴控公司投資，不拿貴地。”2021年上半年，世茂支付的權益地價為118.15億元，而同規模房企華潤置地權益地價高達742.9億元。

值得注意的是，房企擴張節奏放緩的同時，板塊總資產增速也明顯下降。截至2021年6月底，申萬房地產板塊總資產為14.5萬億元，相對2020年末增長 4.1%，增速大幅下滑，並創下近十年新低。

房企再融資難度加大

現如今，能借新還舊的房企，都成為券商口中的“好房企”，若能在此基礎之下，降低再融資成本，則是難得的“績優股”。

數據顯示，截至7月末，房地產融資呈現五個持續下降。其中，房地產貸款增速創8年新低，銀行業房地產貸款同比增長8.7%，低於各項貸款增速3個百分點；房地產貸款集中度連續10個月下降，房地產貸款佔各項貸款的比重同比下降0.95%；房地產信託規模自2019年6月以來持續下降，房地產信託餘額同比下降約15%。

“願意並且能借錢給房企的渠道和機構不多了。”業內人士表示，投資機構更偏好債務狀況良好的房企，例如綠檔房企中海、華潤置地、中國金茂，相對應2021上半年的加權平均綜合融資成本分別為3.60%、3.88%、4.01%。

期內，金茂完成發行30億元的中期票據，期限三年，票面利率3.74%，低於市場平均水平。而得益於融資規模和平均利率同比下降，截至2021年6月底，金茂利息開支總額約為31.47億元，同比減少23%，其中，資本化的利息開支約為16.14億元，較上年同期減少44%。

與之形成鮮明對比的是在近期遭遇股債雙殺的富力。為了借新還舊，富力上半年曾通過其間接全資附屬公司怡略有限公司訂立認購協議，擬發行於2024年到期的3.25億美元優先票據，年利率高達11.625%。

高息發債並沒有讓企業債務好轉。9月2日，富力地產2022年1月到期的5.75%債券每1美元跌5.3美分，至78.9美分，為該債券2016年12月發行以來的最大單日跌幅。

雪上加霜的是，“三道紅線”之外，房企將再迎“三道補丁”。其中，由於不納入監管、不計入有息負債而備受房企喜愛的商票數據，被央行將納入其監控範圍，並要求房企每月上報商票數據。

這將意味着，越來越多的債務濾鏡將破碎。有機構預測，受信貸控制、調控收緊等因素影響，下半年將有更多房企通過加快結轉、謹慎投資來實現“三條紅線”的降檔和優化。

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