二次集中供地底價成交、流拍頻出，房企拿地愈加謹慎

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）繼8月份多城暫停或延期第二批集中供地出讓日期，並修改土拍規則之後，近日上海、深圳、杭州、青島、南京、合肥等熱點城市一大波土地陸續“返場”。

值得注意的是，該批熱點城市供地規則普遍較首輪進行調整，從新的競買規則看，主要包括調整競買人資質條件和准入要求、降低地塊溢價率、強化房地價聯動以及嚴格購地資金審查等內容。

規則調整，上海新增“隨機值”

最受關注的莫過於在地塊溢價率方面，包括深圳、杭州等首批集中供地溢價率較高城市在內，多地對住宅類用地設定出讓最高價，嚴格控制住宅用地溢價率不突破15%的上限。

溢價率封頂後，多數城市以搖號來代替過去競自持、竟配建。

有趣的是，不同於其他城市搖號政策，9月13日晚間剛剛公佈的上海第二批供地信息中，新增了“隨機值”概念。即在書面報價階段，如果出現競買人報價相同，將自動產生一個隨機值，該隨機值將納入平均價計算過程，相當於另類的“搖號”。

其次，新的規則對競買主體的交易資金來源進行明確限定。

如，上海新規中，明確要求競買主體的交易資金（包括競買或投標保證金、定金及後續土地出讓價款）來源應為符合我國法律法規及政策規定的自有資金。競買主體股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等，購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金，不得使用房地產產業鏈上下游關聯企業借款或預付款，不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，不得使用參與競買企業控制的非房地產企業融資等。

此外，不少城市明確了懲罰機制。如成都，對於競買資金方面違規的房企，不予退還競地保證金，並增加一年內不得參加土地招拍掛限制；再如北京，首次提出，拿地企業開發建設過程中若有違法違規行為或企業原因出現羣訴羣訪和負面輿情，將取消其競買資格。

業內普遍認為，新的出讓規則使重點城市拿地成本或出現一定幅度下調，緊緊圍繞“穩房價、穩地價、穩預期”的基本策略，也為房企留下合理的利潤空間，有利於房地產市場平穩健康發展。

然而，真實情況卻是，面對行業下行趨勢，即便土地溢價率被嚴格限制，房企反而顯得比任何時候都要謹慎，底價成交與流派土地頻頻出現。

杭州、成都等地土拍遇冷

其中，最具“戲劇性”的莫過於杭州。

在年中的首批集中供地中，杭州土拍無論在溢價率還是自持率上都居於全國最頂端，但由於其銷售市場火熱，“日光盤”帶來的超高去化速度仍然令眾多房企趨之若鶩，最終以1178億元總成交額位居榜首。

然而熱度過去，9月15日午間，杭州第二批集中供地中的十宗競品質地塊報名截止。全部十宗競品質地塊中，九宗地塊報名未達標，無法進入後續正式競價環節而“流拍”。僅富陽富春灣新城一宗地塊的報名情況符合要求，起始總價7.2億元，起始樓面價8242元/平方米。

無獨有偶，川渝經濟帶核心城市成都，土拍市場同樣遇冷。

9月15日成都第二批次集中供地正式開拍首日，9宗出讓地塊全部底價成交，拿地企業主要為國企。

值得一提的是，就在開拍前夜，成都市公共資源交易中心發佈公告，宣佈此次集中供地中的17宗地因故終止出讓，引發行業熱議。

此外，在杭州與成都之前，已有福州、濟南、青島和天津等部分城市率先完成第二批集中土地出讓。

除最早完成的福州平均溢價率較高之外，其餘3地均“慘淡”收場。

據觀察者網統計，福州二輪土拍共推出19宗土地，其中4宗地塊提前終止出讓，2宗流拍，實際成交13宗土地，土地出讓金75.43億元，平均溢價率為13%，較首輪土拍下降5.5個百分點。

而青島，第二批集中供地推出70宗涉宅用地，最終19宗地塊終止出讓，沒有流拍，但成交59宗地塊中僅有黃島區煙台路4宗轉入線下競品質階段，其餘多為底價成交，總土地出讓金232億元，平均溢價率僅1%。

在山東省會濟南，第二批集中供地終止出讓25宗，最終43宗地塊全部以底價成交，土地出讓金124.5億元，溢價率為0。

另外一個完成提前土拍的天津，開拍前也終止出讓19宗，最終42宗地塊中，2宗流拍，18宗地塊底價成交，雖説有22宗地塊進入“現場競價+觸頂搖號”階段，但平均溢價率只有0.6%，總出讓金329.7億元。

因此，有業內人士感嘆，首批集中供地整體市場過熱，與穩地價、穩預期的政策初衷相背離。此次政策補丁的出台，本意是降低土地市場熱度，保障房企合理利潤空間，不想遭遇房地產行業寒冬，有土地市場過冷趨勢。

行業下行，優先考慮現金流

一名參與本輪土拍的房企人士向觀察者網表示，這一批次集中供地，看似在控制土地溢價率、房地聯動的基礎上提高了房企的利潤空間，但也再次強調“定品質”，對房屋品質做出明確細化規定，同時對競買人的資格和競買資金來源進行嚴格審查，極大提高了拿地門檻，倒逼開發商在拿地時更精準地算細賬。

事實上，早在上月的中期財報季，包括保利、中海、世茂、新城、旭輝在內的眾多房企均表達了對行業前景的憂慮，認為下半年新房銷售將階段性承壓，行業增速將回落。

其中，旭輝控股董事局主席林中不止一次提及，公司接下來要盤活土儲，加快土儲的滾動開發，減少土儲對資金的佔有量，減少土儲的年份。

而融創中國董事局主席孫宏斌在談及下半年的房地產市場時，更是用了“慘烈”這個詞來形容。

同策研究院研究總監宋紅衞向觀察者網分析稱，首先土拍規則調整的目的不是救市，只是給房價留了少量利潤空間。當前地價仍然處於較高水平，利潤有限，而房企優先考慮的是現金流問題。

宋紅衞指出，目前行業下行，銷售受阻，外部融資渠道也全部卡緊。對於房企而言，一旦銷售回款速度跟不上，就錯配了債務期限，有可能出現流動性危機。特別是陷入資金鍊危機的房企越來越多，改變了行業的拿地預期。

不過，在財報季業績會上，亦有陽光城、金地、融信、正榮、榮盛發展等多家房企高管表示，對房地產開發行業長期看好。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，土拍規則調整並不會使行業趨勢短期內有變化。但微觀層面，通過降低地價來控制房價，保證開發商利潤和房屋品質，這樣的共識基本已形成。

同時，建立有效的購地審查有利於維護房企拿地的公平性，不同背景的企業間資源不平衡局面或許會有改善。

本文系觀察者網獨家稿件，未經授權，不得轉載。