九成“競品質”地塊“流拍”，杭州土地市場“提前入冬”？

（文/張玉 編輯/馬媛媛）“要麼項目利潤高，我們願意花時間去等。要麼利潤不高但週轉快。但現在這個生意邏輯完全講不通。”9月15日，長期深耕杭州的品牌房企營銷負責人向陽對觀察者網表示。

就在昨天，杭州第二批集中供地中的10宗競品質地塊報名截止，停止遞交申請文件及繳納保證金。在全部10宗“競品質”地塊中，除了富陽區富春灣新城7號地塊，有9宗地塊報名未達標，無法進入後續正式競價環節，相當於“流拍”。

而值得注意的是，“競品質”地塊正是杭州第二批集中供地的一大特色，這也被認為是杭州致力於從源頭上引導房地產市場供應高品質住宅產品的一項重要舉措。

好地研究院浙江區域院長朱祖淵向觀察者網直言，地塊起拍價普遍較高，沒有給企業留出合理利潤空間，再加上競品質地塊現房銷售要求，資金佔用週期長，此次“流拍”在預料之中。

“競品質”成虧本生意？

根據此前出讓規定，原則上有效申請文件若達11份及以上的，按照排名順序前6位入圍競買報名資格人。有效申請文件達到6~10份，則排名順序前5位入圍競買報名資格人。有效申請文件達到3~5份，則全部入圍競買報名資格人。若有效申請文件不足3份的，則取消競買報名資格申請活動。

也就是説，在此次報名中，9幅地塊的報名人數均未達到3家。

至於為什麼不報名，向陽直言，原因很簡單：競品質相當於現房銷售，本身利潤就不高。然後資金佔用時間又很長，這個生意邏輯就不成立了。

“大家手上的錢都不富裕，同樣的錢我幹嘛投這樣的項目呢？其實就是生意邏輯，這筆生意對開發商來説不合算，那我就不參加。”向陽説。

不可否認，算不過來帳，正是此次杭州“競品質”地塊集體“流拍”的一大原因。

今年5月份，濱江集團董事長戚金興曾表示，在杭州集中土地出讓中獲取了5塊土地，努力做到1%~2%的淨利潤水平。這一言論迅速引發了各界對房地產行業利潤狀況的關注。

而後，各個城市紛紛就第二次集中供地的土拍規則進行了調整，將土地溢價率限制在15%以內，給房企留出溢價空間。

今年8月26日，杭州市重新發布第二批住宅用地集中出讓公告，涉及的出讓地塊不變，共31宗，面積2873畝。

在土地競價規則方面，一般地塊溢價率上限由20%調整為15%，“競品質”試點地塊的溢價率上限由10%調整為5%。出讓地塊達到上限價格後，轉為在此價格基礎上通過線下公開搖號的方式確定競得人。

不過，從目前的情況來看，儘管對土地成本進行了限制，房企依然覺得“不值當”。

在同策研究院研究總監宋紅衞看來，儘管是地價和房價聯動，目前土地基準地價仍然居高不下，在嚴格限價的情況下，房企幾乎沒有利潤空間。

浙江中原地產首席分析師荊海燕表示，對開發商來説，拿地前首先要分析是否有利潤空間。而第二批集中出讓地塊的起拍價普遍上調，即便經歷了第二次掛牌，也僅競品質地塊中裏的三宗地塊地價微降。“競地價”和“限房價”之間可以壓縮的空間不斷縮小。

房企“慢”不下來

近年來，隨着三道紅線和銀行貸款等金融政策的不斷加劇，不僅僅是中小房企，甚至連不少行業龍頭企業也岌岌可危，活下去成為第一要義。

在向陽看來，自己會接的生意可以利潤不高，但必須具備另一個特徵，那就是週轉快。事實上，這正是近年來限價政策之下，房地產企業探索出來的一個“法寶”。畢竟，對於融資利率超過十幾個點的企業來説，快一天都會節約不少成本。

而相當於現房銷售的“競品質”地塊，則讓房企沒辦法快起來。荊海燕直言，“現房銷售”的要求下，房企至少需要沉澱三至四年的資金成本。

與此同時，第二批集中供地還對房企的資金來源進行了嚴格限制。調整後的出讓公告規定，一是明確競買企業的購地資金五個“不得”，即：競買企業股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利；購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金；購地資金不得使用房地產產業鏈上下游關聯企業借款或預付款；購地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款；購地資金不得使用參與競買企業控制的非房地產企業融資等。

二是建立“先承諾後審查”、“即繳即審”的工作機制，對競得人的全部購地資金組織開展審查。

此外，政策還針對“馬甲”企業進行精準打擊，進一步防範房企的金融風險。政策明確，競買人必須具備一年以上房地產開發資質。此外，同一集團成員企業不得同時報名競買（或聯合競買）同一地塊。除了“競品質”地塊外，同一集團成員企業最多隻能參與5宗地塊競買。

“拿到地就蚊子肉，做什麼也沒有方向，乾脆不拿了。還有紅線壓力，算了，躺平。”上海中原地產市場分析師盧文曦如此形象地揣摩出了房地產企業的心理。

宋紅衞直言，隨着調控的升級，整個地產行業都面臨資金鍊緊張的問題，大部分房企當前的核心戰略目標已經由拿地轉移到銷售回款了，拿地的積極性在下降。

有意思的是，儘管業內對此次杭州9宗“競品質”地塊流拍唏噓不已，仍有不少業內人士認為，這並不意味着房企已經“躺平”。這反而説明，在當下的環境中，房企更善於“算賬”了。試想，對於房企硬着頭皮接下來的項目，你還敢期待嗎？

（注：文中向陽為化名）

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