收併購加劇行業分化，物企分拆上市再加速

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）2018年以來，物管上市陣營快速擴充，房企分拆物管公司迎來“上市潮”。

至2021年，隨着港交所上市門檻提高，加之受房地產的調控政策影響，物管公司從地產開發板塊獨立分拆，通過上市來實現資產的升值的速度再次加快。

截至目前，共有52家物管公司成功登陸資本市場，年內成功上市的物管公司達到11家，較去年同期6家上市數量幾近翻倍。且排隊中物管公司達到28家，預計年底至明年初將迎來上市高峯，屆時上市物企達到70家之多。

同時，行業集中度進一步提升，收併購成為各大物企提升在管面積、佈局新業態的主流方式，行業已經從“大魚吃小魚”走向“大魚吃大魚”。

收併購成主要擴張方式

近期，上市物企又有新的收併購動作。

9月15日，龍湖集團旗下物企龍湖智慧服務收購港資開發商九龍倉集團旗下內地部分物業，共涉及已簽約管理面積近900萬平方米，其中9成分佈於上海、蘇州、無錫、常州、杭州等長三角區域熱點城市。

龍湖集團方面坦言，收併購是龍湖智慧服務市場外拓的重要途徑之一。

9月14日，世茂服務收購瑞徵物業60%股權。

世茂服務管理層在中期業績會上更是提出明確的目標：2022年企業計劃增加合約面積2億平方米，其發力重點就是收併購，同年收併購佔比增至60%，外拓和內生分別為30%和10%。

若將時間線延長，可以發現今年以來中大型物業併購頻發，早已成為行業常態。

據觀察者網不完全統計，2021年前8個月行業已完成27宗併購，對價共計122.2億元，高於2020年全年收併購對價105.7億元。

其中，單宗併購對價在10億元以上的就達到4起，分別是合景悠活13.2億元收購雪松智聯、恒大物業15億元收購寧波亞太酒店物業、碧桂園服務48.5億元收購藍光嘉寶服務64.6%股權以及龍湖物業12.7億元收購億達服務。

此外，在上個月集中舉辦的業績會上，不少上市物企高管均表態，接下來將繼續尋找收併購標的，找準時機擴大規模，在接下來的“管理紅利”中佔據有利地位。

資金實力是底氣

頻繁地收併購離不開強大的資金支持。與地產開發行業的資金全面收緊局面不同，物業管理行業作為“行業未來”，在融資方面相對寬鬆。

統計數據顯示，2021年至今行業募資額達到217.8億元，其中單筆最大募資為碧桂園服務，通過配股及發行可換股債券總計募資155億港元，藉以補充收購藍光嘉寶服務後的流動資金。

同時，2021 年整體行業現金供給高於現金支出，致使大部分物企在手資金大幅增長。

中信建投證券統計了25家重點物企財務數據發現，截至2021年中期，這些上市物企在手現金共計達到1216.9億元，較2020年末增長14.9%。

中心建設製表，數據來源於企業公告

不過，大量現金都集中在頭部公司手中：截至2021年上半年，在手現金超過50億元的企業僅為8家，分別為：碧桂園服務、恒大物業、華潤萬象生活、融創服務、雅生活服務、保利物業、金科服務和世茂服務。

“現金在手，天下我有。”其中，碧桂園服務、恒大物業和融創服務均在上半年進行了大規模資金體量的收併購，單筆收購對價超過8億元。

因此不難預見，收併購市場下半年整體將維持高熱度，但也將出現兩極分化。高質量併購標的將繼續被資本市場追逐，同時中小型標的的估值在二級市場影響下也將回歸理性。

規模兩極分化加劇

接連不斷的收併購也讓行業集中度進一步提升，上市物企在管面積大幅增長。

據貝殼研究院統計，截至2021年中期，行業的在管面積突破50億平方米，達52.9億平方米，同比增長約39.6%，高於 2020年期末行業在管面積增速（32%）7.6個百分點。

若按照營收額劃分，大於50億元的碧桂園服務、恒大物業、綠城服務、雅生活服務和保利物業5家為第一梯隊，招商積餘、世茂服務、華潤萬象生活、中海物業、融創服務等18家營收介於10億元-50億元的為第二梯隊，越秀服務、中奧到家、新大正等27家營收不足10億元的為第三梯隊。

2021年上半年，第一梯隊的在管面積增速為48.84%，明顯高於第二與第三梯隊的31.20%和42.70%。

就管理規模潛力而言同樣如此，第一、第二與第三梯隊的合約面積/在管面積覆蓋倍數分別為1.72、1.56以及1.60。這意味着第一梯隊未來能釋放更多拓展潛力，主要受益於母公司的關聯業務基礎與優異的第三方拓展能力所積累的規模儲備資源，未來“強者恆強”的局面恐難輕易打破。

其中，原本在管面積規模就排在首位的碧桂園服務，由於大手筆收購上市公司藍光嘉寶服務等原因，增速同樣最快，較上年實現翻倍增長。截至2021年中期，其在管面積高達6.44億平方米，以超過第二名約2億平方米的絕對優勢位居行業首位。

相比之下，截至2021年中期，仍有宋都服務、新希望服務等5家上市物企的在管規模尚不足1000萬平方米，即碧桂園服務與第二名恒大物業之間相差超過20個新希望服務之類的中小物企。

綠燈加持下加速佈局新業態

值得注意的是，隨着物管行業概念邊界的不斷延伸和新藍海市場的逐漸發掘，已成規模的物管企業在繼續橫向收購，新拓區域和項目的同時，也將大量資金投拓在物業服務的上下游產業以及相關增值服務業務中。

同時，對於中小物企來説，頭部企業的核心在管面積及增長潛力難以撼動，也紛紛在收併購等對外拓展方向上積極佈局商業管理、城市服務、增值服務等新業態，以期通過差異化競爭獲取優勢。

頭部物企如雅生活服務，今年3月接連收購北京慧豐清軒環衞、陝西明堂環衞及大連明日環衞3家環衞公司，斥資7.24億元。

中小物企如寶龍商業0.5億元收購上海悦商、正榮服務8.91億元合併集團旗下正榮商業等比比皆是。

而另一方面，疫情背景下，由於物業服務企業展現了其在防疫與社區管理方面的價值，社會關注度顯著提升，而後防疫常態化，對應的政策支持力度也持續提高。

據嘉和家業不完全統計，2020年8月-2021年6月，全國人大代表、國家發改委、民政部、住建部等中央政府部門屢發重要政策，中央及地方政府先後發佈110餘條相關政策、意見、通知等明確支持、規範物業行業健康發展。

特別是，2021年初，住房和城鄉建設部等十部委聯合印發的《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》，其中鼓勵有條件的物業服務企業，向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸。

政策綠燈加持下，各個物業企業也積極調整服務模式、增強創新性投入，以確保政策的精準落地，如物企在智慧服務上的持續投入、在加強社區黨建方面的建設、在社區經濟方面的投入與業務開展、在社會共建領域的佈局等。

在剛剛結束的中期業績會上，不少企業高管均表態積極拓展新業態，拓寬社區增值服務來源。如龍湖智慧服務跨業態探索“物業+養老”；融創服務入局社區幼托服務；碧桂園開展團膳業務等。

目前，位於頭部的不少物管公司在多元化業態方面的佈局已初見成效。

如上半年，龍湖智慧服務營收共計40億元，非住宅業態佔比約為30%，幾乎做到了住宅、商業、文旅、辦公、酒店、醫院、學校、醫養、案場、產業園、租賃住房、市政配套、智慧城市等全業態的覆蓋。

此外，從市場總體數據來看，因物業行業低風險、輕資產等特點，物業股保持着在港股市場的高估值水準，相應估值遠高於對應的地產開發商。

這在如今地產行業融資受限的背景下更加刺激了房企的神經，未上市的成長型企業不斷加快資本化進程。

不過，值得一提的是，目前港股48只物業股中，仍有17只股價處於破發狀態，其中不少成交量低迷，股價長期低位徘徊，與頭部企業形成鮮明對比。

因此，包括待上市物企在內，各家未來能否在“萬億藍海市場”中佔據一席之地仍是未知之數。