蘇州二批次集中土拍首日：7宗地塊6幅零溢價成交

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）繼合肥、成都、杭州第二批集中供地多幅地塊流拍後，蘇州土拍首日再度遇冷。

公開數據顯示，蘇州第二輪集中供地於9月16-18日集中出讓，共推出23宗地塊，合計總出讓面積136.97萬平方米，總建築面積269.01萬平方米，起拍價約313.2億元，其中蘇地2021-WG-43號、WJ-J-2021-019號兩宗地塊因規劃調整等原因終止出讓。

9月16日，蘇州第二批次土地集中出讓拉開帷幕，出讓7宗地塊，其中高新區3塊、相城區4塊，總成交金額約177億。其中，星河奪得2宗地塊，蘇州高新、中國鐵建、蘇州相城城投、龍湖、中建一局各拿下一宗地塊。

值得注意的是，首日出讓的7宗地塊中，有6宗地塊底價成交溢價，另1宗地塊也不過是在第2輪加價後溢價1%成交。

6幅地塊零溢價成交

8月17日，蘇州自然資源和規劃局發佈公告稱，該次出讓的住宅及商住用地僅限具有房地產開發資質的企業參與，同一企業及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買，申請參與住宅及商住地塊的房地產開發企業在參與土地競拍和開發建設過程中，其股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等，競買人須説明資金來源情況，在報名時提交資金來源情況申報表。

和第一批次集中供地規則相比，蘇州此次土拍嚴禁馬甲、對房企資質要求更嚴、對房企資金來源管理更嚴，在此基礎之上，蘇高新、中鐵建、相城城投、龍湖、中建智地等國企、央企和品質房企有所斬獲。

其中，蘇州高新僅歷經1輪報價，就以底價20.65億元獲得蘇地2021-WG-41號地塊，樓面價17500元/平方米，溢價率0%。

無獨有偶，緊挨着相城經開區41號地塊的42號地塊同樣底價成交。中鐵建歷經1輪報價競得相城區經開區春申湖路南、澄陽路東地塊，成交總價55.81億，成交樓面價17500元/平方米，溢價率0%。

相城區另外2塊宅地則分別被相城城投、龍湖以底價競得。蘇州相城城投以底價38.59億元獲得蘇地2021-WG-44號地塊，樓面價14000元/平方米；龍湖以底價16.25億元獲得蘇地2021-WG-45號地塊，樓面價13000元/平方米。

對此，上海中原地產首席分析師盧文曦表示，這證明蘇州拿地政策查漏補缺正在發揮作用。而沒有了金融機構、投資方的資金支持，房企拿地就必須動用企業自身現金，在“三道紅線”和現金珍貴的大環境下，房企拿地自然是慎之又慎，溢價率也將快速下滑。

星河摘得2宗，中建一局溢價最高

不同於相城區全部底價成交的結果，高新區出讓的3宗地塊中出現了首日的最高溢價。

兩輪競拍之後，中建一局以26.1億元總價、1.01%溢價率，競得蘇地2021-WG-48號地塊，創下當日最高溢價率的同時並結束了蘇州首日土拍。

可以參考的是，同樣在限地價的基礎下，3個月前的萬科以10.28億元總價、14.42%溢價率創下蘇州首次集中供地首日最高溢價。相較之下，房企在蘇州第二批集中供地中，表現非常剋制、理性。

此外，星河一天內拿下高新區兩宗地塊。分別以底價18.61億元獲得蘇地2021-WG-46號地塊，樓面價16743元/平方米；以底價1.24億元獲得蘇地2021-WG-47號地塊，樓面價4636元/平方米。

據瞭解，蘇地2021-WG-46號地塊位於高新區橫塘街道文化北路西、晉源路北，為商住用地，佔地面積48341.4平方米，起始價186126萬元。地塊要求A區住宅需全裝修交付，裝修成本不低於1800元/平米；住宅總户數不超過760户；B區需建設一座建築高度為80米的辦公樓。

而蘇地2021-WG-47號地塊位於高新區橫塘街道文化北路東、現狀道路北，規劃為商業用地，佔地面積20606.2平方米。

值得一提的是，2020年6月，星河控股曾與蘇州吳中區簽訂200億元全面戰略合作協議，雙方將對產城融合、城市更新、代建合建等方面開展更加深入和緊密的合作。

克而瑞分析師表示，雖然土拍首日推出的地塊整體素質在本批地塊中條件素質較好，但是仍舊無法調動房企的積極性。究其原因，與降地價、禁馬甲、控資金等土拍新規發佈，下半年蘇州樓市成交量整體下行，以及房企資金面緊張等因素有關。

分析師指出，從蘇州首日成交來看，補倉房企多為行業頭部品牌房企，這意味着，在土地新政下，只有真正有實力的房企才有足夠的機會拿地搶倉。

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