“並表”伯恩物業在管面積後，萬物雲能坐穩物企頭把交椅嗎？

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）通過“換股”協議變相收購陽光智博不久，萬物雲再次將伯恩物業攬入懷中。

近日，萬物雲在福州召開與伯恩物業的戰略合作啓動會，稱伯恩物業正式加盟萬物雲生態家族。未來，伯恩物業將保留品牌，繼續為客户提供住宅物業服務。

雖然雙方並未解釋伯恩物業如何加盟萬物雲，但或許能從股權變更上找到答案。天眼查信息顯示，9月15日，伯恩物業出現股權變更，除嘉柏匯繼續持有2.8%股份外，平潭泰瑞豐投資、福建家門口投資、廈門市伯盛投資、上海第豐投資、漳州科百匯5位持股股東選擇退出。

與此同時，新增萬物雲全資子公司深圳市譽鷹物業服務有限公司，持股比例高達97.2%。

“不管是加盟還是換股，萬物雲都得到了絕對的控股權，本質上來説就是收購。”上海中原地產首席分析師盧文曦表示，之所以不收購企業全部股份，可能是萬物雲需要順利交接、平穩過渡，也可能是想維持伯恩物業原有工作機制。

在此基礎上，伯恩物業原團隊併入萬物雲組織體系，成為萬物雲員工。伯恩物業總經理何祥文先生繼續履職原職位外，正式出任萬物雲福州城市公司總經理一職。

從上市到“賣身”

伯恩物業成立於2005年，是三盛系旗下物業公司，涉足酒管、食品、商管、科技四大領域，曾於2017年3月掛牌新三板，自2018年8月從新三板摘牌後一直傳出赴港上市的計劃。

2020年10月，時任三盛地產集團總裁馮勁義曾正面回應旗下物業的上市計劃，“券商已經全部進場，差不多應該是在25倍到30倍市盈率。不出意外的話，預計明年6月30日能夠上市”。

可臨近約定日期，伯恩物業卻被爆叫停IPO，尋找意向買家。

對此，同策研究院研究總監宋紅衞表示，不同於前幾年物企赴港上市獲得高估值、認購理想，隨着物業上市公司數量增加、物業管理水平良莠不齊，上市即破發、認籌不足等情況時有發生，直接表明中小物企直接IPO的融資優勢已經消失。

“與其破發上市，倒不如捆綁一艘大的‘航空母艦’，等待後續上市機會。”盧文曦認為，現在並不是物企上市的好時機。

而在接觸過碧桂園服務、融創服務、萬物雲、龍湖智慧服務等物企後，伯恩物業最後選擇了“暫時沒有上市計劃”的萬物雲。

嘉和家業物業服務研究院執行院長唐卓認為，伯恩物業之所以投入萬物雲的懷抱，主要是看中萬物雲背後強大的整合能力，及作為未上市企業中發展潛力較強的企業之一，未來若能夠搭乘萬物雲的列車上市，所獲得的估值大概率要比當前港股市場給其估值要高。

同樣放棄上市計劃，搭上萬物雲這艘大船的還有陽光城旗下物業公司陽光智博。不一樣的是，陽光智博通過自身100%股份換取了萬物雲4.8%股份，且換股過程中並不涉及現金交易，這也代表着陽光城分拆物業上市融資的需求一直存在。

58安居客房產研究院分院院長張波指出，關於萬物雲上市的討論非常多，目前來看，其有着自身的考量，不排除其對自身規模有着一定預期，但萬物雲應該更看重整體發展，應該會更注重軟硬件能力和線上平台能力，因為基礎物業服務本身的估值模型已相對成熟，缺乏想象空間。

“萬物雲CEO朱保全也説，萬物雲在等待一個時機。”唐卓預計，朱保全口中的這個時機不遠了。

在管面積的規模之爭

“陽光城和三盛物業板塊併入後，萬物雲的在管面積將會達到7億平方米左右，基本可以説是坐穩了頭把交椅。”宋紅衞表示。

之所以這麼説，是因為2021年上半年收購藍光嘉寶、銀河物業後，碧桂園服務在管面積有了量的增長，甚至有可能已經超過萬物雲上半年在管面積。截至2021年6月，並表藍光嘉寶1.3億平方米在管面積後，碧桂園服務收費在管面積約6.45億平方米，合同管理總面積約12.05億平方米。

由於萬物雲並未公佈中期數據，可以通過去年底企業在管面積和同規模物企上半年新增在管面積進行估算。可以參考的是，截至2020年年底，萬物雲在管面積約5.66億平方米，同規模的雅生活上半年新增在管面積約4900萬平方米。

據此估算，2021年上半年，萬物雲的在管面積在6.15億平方米左右，低於完成收併購的碧桂園服務。

不過，進入下半年，萬物雲就着手擴大規模，完成兩項收併購後新增在管面積超1億平方米。其中，伯恩物業管理面積超7000萬平方米，是福建地區管理規模最大的物業企業之一；陽光智博共有164個在管物業管理項目，分佈在51個城市，在管物業總建築面積3020平方米。

也就是説，僅算上年內兩項收併購案例，萬物雲目前在管面積高達6.66億平方米，再次超過碧桂園服務，而算上正常增長面積，萬物雲才算是“坐穩了頭把交椅”。

唐卓表示，隨着伯恩物業及陽光智博的併入，萬科物業的頭部低位將會更加穩固，且萬物雲的平台式合作模式，預計將會吸引更多的企業併入。

行業中的規模之爭還在繼續。此前，萬物雲和碧桂園服務都曾接觸過恒大物業，萬科總裁祝九勝表示，“最近幾個月萬科與恒大有接觸，也有一些探討，但目前沒有實質性的更多合作。”碧桂園服務總經理李長江則表示，“恒大物業我們以前接觸過，但價格沒談攏，現在沒有接觸。”

“目前來看，物管發展路徑和房企高度相似，追求規模和體量的不斷增長，市場佔有率大，生存狀態就會好一點。”盧文曦預計，物企發展的大趨勢和開發企業一樣，市場高度集中，前十或者前五的物企能佔據到市場60%以上的份額。

“最後結局，和開發商的情況一樣，大的一統。”盧文曦説道。

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