多地新房“限跌令”頻出，打擊“惡意降價”能否救市？

（文/張玉 編輯/馬媛媛）從“遏制投機炒房”到“打壓惡意降價”居然只需要幾個月的時間。”談及近期各地出現的“限價令”規定，一位深耕房產行業長達十幾年的業內人士如此感慨。

近日，南通樓市南通海門區發展和改革委員會發布《關於上德花園商品房價格備案的答覆》。答覆明確表示，為穩定商品房價格，不得超過備案價銷售。降幅超過8%時必須重新備案。

另中原地產研究中心統計數據：截至目前，全國已經有株洲、江陰、菏澤、岳陽、昆明、瀋陽、唐山等超過7個城市發佈或者約談了針對開發商降價的政策與會議。

  9月18日，南通市海門區發展和改革委員會相關工作人員向觀察者網表示：“我們長期一直都是這個規定，為的就是保持房地產價格市場的平穩。”

房地產出現“雙向”調控

據悉，上德花園是海門城南板塊超級豪宅。項目户型面積275㎡起步，最大770㎡。其中別墅760㎡，疊墅250~297㎡，大平層300~400㎡。

上述海門區發改委工作人員表示，“降價幅度不超過8%”是一直以來的規定，跟近期多城掀起的“限價令”風波沒有關係。這一標準適用於當地所有的項目。

早在南通被爆出“限制降價”之前，江陰市就已經明確發佈了相關規定。

8月31日，江陰市住房和城鄉建設局正式發佈《關於進一步促進房地產市場健康穩定發展若干事項的通知》。通知規定，銷售價格備案後，商品住房實際成交價格不得高於備案價格，嚴禁低價（如低於成本價、變相降價等）傾銷、打價格戰，堅決杜絕惡性競爭、降標降質、逾期交付等違規違法行為。

這被認為是江蘇省打響“限跌令”的第一槍。而在江蘇之前，全國已經有多地城市發佈“限跌”相關政策。

比如，今年8月初，岳陽市住房和城鄉建設局規定，新房銷售價格不得低於備案價的85%，否則商品房網上籤約備案系統提示無法簽訂買賣合同。新建商品住房銷售價格備案後，開發企業要在6個月後才能申請重新調整備案價格。

“現在房價比較高、漲幅下降的情況下，即便15%的下跌，也是很大的跌幅，是很多地方承受不了的。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

瀋陽則約談了8家房企，要求其遵循房地產市場的發展規律，儘量避免價格優勢來吸引客人達到銷售的目的。

此外，由於近段時間以來昆明樓市多盤出現“大跳水”，昆明市房協緊急組織TOP30房企及大型經紀公司召開“穩房價、穩地價、穩預期”工作要求座談會，嚴格控制惡意降價行為，嚴重者將被停止網籤。

另據媒體報道，今年8月中旬，唐山市政府約談了10家房地產企業負責人，希望他們“不要再降價了”。

事實上，打擊惡意降價並不是今年興起的新鮮事物，據統計，早在2019年，就有邳州、恩施、合肥、桂林、東莞、馬鞍山、贛州、碭山、惠州等多家城市住建局給出“約束降價”指導的行動。有的規定降幅10%，有的規定只允許在5%以內。

在中原地產首席分析師張大偉看來，目前看，房地產出現雙向調控，防止上漲和防止下調並存。約談房價上漲過快城市已經成為2021年房地產調控的一個最重要特徵。這體現了在房地產調控一城一策的基礎上，住建部的督導作用在加強。

市場分化日益明顯

“從出台的速度和措辭來看，‘限跌令’有如‘急急如律令’。”海燕説房創始人荊海燕表示，這些出台“限跌令”的城市都有一個共性：都屬於三四線城市。這也意味着，國內市場的分化進一步加劇。

一端是北京、上海、杭州等熱點城市，要防止房價大漲。一端是像昆明、惠州、江陰這樣市場低迷的三四線城市，要防止房價出現大的回落。

那麼，為什麼今年三四線城市降價如此明顯？多位業內人士向觀察者網表示，今年以來，由於房企融資端持續承壓，而在償債拿地等多方面均需要穩定的現金流支撐。

Wind數據顯示，今年房企到期的債務規模達到了1.2萬億，月均超過1000億。二季度房地產行業平均負債率為77.85%，較一季度下降1.34%，較2020年下降1.23%。

在此基礎上，銷售回款成為房企運營的生命線。而降價促銷成為房企首選的營銷手段之一。

據《株洲日報》報道，近日，有市民反映，多家企業採取大幅降低銷售價格並明顯低於市場正常價格銷售或代理銷售新建商品房，嚴重擾亂了市場秩序。市住建局隨後對上述企業進行了約談，並計入企業信用不良記錄。

此外，今年7月，一家大型房地產企業在山東省菏澤市降價出售涉嫌違法的消息引發熱議。對此，菏澤市住房城鄉建設局房地產市場監管部回應媒體採訪稱，目前正在核實問題的真實性，後續如有結果將會第一時間發佈公告。

貝殼研究院高級分析師潘浩向觀察者網表示， 9月開始，“金九銀十”“雙十一”“年末促銷”等眾多促銷節點將逐步到來，為了防止項目間“價格內卷”，部分城市實施限制措施或預防措施，也是為了穩價格、穩預期的操作。

在同策研究院研究總監宋紅衞看來，一旦觸發降價潮，這將是一場沒有底線的價格戰，個別房企的行為容易引發整個市場價格混亂，對大多數房企和市場預期造成不良影響。

“上週我遇到了幾位之前在房企工作的老同事，他們都很擔心自己買的員工房賣不掉。投給公司的錢收不回來，而且目前已經有前車之鑑了。”荊海燕介紹，購房者同樣面臨貸款難的問題，很多城市的二手房已經有所體現了，三四線城市的新房也有所體現，但熱點城市的新房目前還沒有影響到成交量。

“不管是對於快速上漲，還是快速下跌，不管是對全市區域，還是部分區域，都得進行適當的干預，包括不允許大幅度的降價營銷，這與不允許大幅度的上漲是一樣的邏輯。這種干預一定是有效的。”談及此次“限跌令”的影響和作用，李宇嘉如是説。

潘浩提醒，此類政策也需要避免“一刀切”，項目產品從位置、户型、產品配置、佔有資源等多方面天然存在差異，項目階段性的選擇更適合當下市場和營銷需要的推售策略是順應市場規律的選擇。

“如果信貸收緊持續足夠長的時間，影響範圍會以肉眼可見的速度波及下去。作為購房者，現在要開始謹慎起來，別盲目地往裏衝。也別什麼都不挑。也許房價能穩住，但房企不一定能穩得住。”荊海燕表示。

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