富力物業賣了100億：2/3用於紓困，1/3進了老闆兜裏？

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）富力的“賣子”自救路還在繼續。

9月20日晚間，碧桂園服務表示，於交易時段結束後，碧桂園物業香港（本公司間接全資附屬公司）與富力物業簽訂股權轉讓協議，據此，本集團同意以不超過人民幣100億元的代價收購富良環球，由此間接收購富良環球所持之各目標公司100%股權。

同一時間，富力地產創始人李思廉、張力對外宣佈將“自掏腰包”補充富力流動資金。

具體來看，李思廉及張力為富力地產的執行董事及大股東，與集團溝通，為支持集團將提供約80億港元的股東資金，並預計於未來一至兩個月內完成。富力地產預期於九月二十一日收到約24億港元。

富力地產稱，主要股東以免息貸款形式提供財務支持，展現主要股東對公司持續承諾及對公司業務及發展堅定不移的信心。

有意思的是，主要股東提供的80億港元財務支持，根據2021年9月20日匯率計算，約為66.42億元人民幣。

也就是説，如果碧桂園服務最後給出100億元的收購價格，李思廉、張力就有機會將剩餘33.58億餘元收入囊中，這是因為此前兩人曾憑藉3億元成功撬動富力物業大部分資產。

3億換33億？

許多人不知道的是，富力物業早已不是富力地產旗下資產。

早在富力地產2016年中期業績發佈會上，富力管理層就表示正在研究物業管理業務分拆上市。隨後幾年裏，李思廉就按照預期計劃一步步將物業從富力地產中剝離出來。

2019年12月23日，富力地產將大同恆富物業服務有限公司的全部股權賣給廣州富星，代價為500萬元；7天后，又以500萬元的價格，將天津華信物業管理有限公司賣給廣州富星；2020年4月，富力地產出售天力物業100%的股權予廣州富星，代價僅3億元。

值得一提的是，大同恆富物業、天津華信物業和天力物業是富力物業在中國內地主要的經營實體，也就是富力物業的核心資產。

富力地產通過出售物業公司共籌集到4.85億元的收益，並稱有助於緩解其資金壓力。但事實上，不足5億的收益，還不夠富力地產重新拿下一個項目，償還千億債務更是杯水車薪。

此外，市場對其交易對價並不認可，這很大程度是因為2020年受疫情影響，物企上市受到資本的狂熱追捧。

58安居客房產研究院研究總監陸騎麟曾向觀察者網表示，從當時香港上市的近50家物業管理公司市值來看，80%以上的企業市值在10億以上，而天力物業作為一家一級資質的物業管理公司，3億元的收購價格應該是低於市場平均價格的。

而之所以選擇“低價賤賣”富力物業，主要是因為在李思廉眼中，拆分物業無疑是將資產從一個口袋轉移到另一個口袋而已。

天眼查數據顯示，廣州富星是李思廉和張力於2019年12月聯合成立，兩人各持股50%。2021年4月14日，廣州富星發生股東變更，李思廉、張力退出，新增富力物業服務集團香港有限公司。

據富力物業此前招股書顯示，擁有公司核心資產的富良環球由三人持有，其中富力地產創始人李思廉、張力分別各持有46.48%股份，寰圖聯席董事長兼集團總裁、雅居樂二公子陳思樂持有7.05%股份。

隨着富良環球成功“賣身”，李思廉、張力等人將收到來自碧桂園服務約100億元資金。換句話説，不過一年時間，李思廉、張力等人就成功將價值3億元的富力物業變成價值100億元的物業資產，收益頗豐。

而剔除用來支援富力地產的66.42億元，還剩下33.58億餘元等待瓜分。

尚有300億債務缺口難平

即使將物業賣上了價，依舊不夠富力地產償還債務。

數據顯示，截至2021年6月底，富力地產總負債約為3317.8億元，較去年底減少約184億元；其中有息借款約為1433.5億元，較去年底減少約164億元；短期借款約為519億元。

雖然富力地產的負債指標均有下降，但其手頭資金仍無法覆蓋短債，非限制性現金對短債的覆蓋甚至從年初的40%下降至25%。截至2021年6月底，富力地產持有現金及現金等價物（不包含受限制現金）僅為127.6億元。

即使算上李思廉及張力為支持集團將提供約66.42億元股東資金，短期債務缺口仍有324.98億元。

此外，截至2021年6月底，富力地產剔除預收賬款後的資產負債率為74.9%，淨負債率為123.5%，現金短債比為0.55，“三道紅線”全踩，依舊劃為“紅檔”房企，不能新增有息負債。

融資渠道被斷，“賣子”是其最好的選擇。期內，富力地產曾將旗下富力興盛置業的部分股權出質予廣州市城投，出質股權數額162.5萬元。

“富力需要抓緊時間賣項目、賣好的項目。”上海中原地產首席分析師盧文曦表示，債務展期、賣項目、債轉股等方式都可以化解企業危機，但從操作層面上看，賣項目是目前能夠快速收回現金的主要方式，只要富力願意出售優質的核心資產，是不缺接盤者的。

盧文曦補充，由於房地產爆雷企業增多，企業信用破產變成一件非常嚴重的事情，一旦富力因為現金流問題致使企業違約，可能會引發一連串社會問題。

出於此，中梁控股於9月20日發佈公告，已將所有必要資金匯入相關債券還款賬户，用以償還於2021年9月26日到期本金及相關應付利息；萬科也一直強調現金流穩定，手握現金近2000億元、淨負債率連續20年低於40%。

“目前各家都得提早備好糧草了。”某房企業內人士向觀察者網表示，由於房地產大環境變化和恒大事件的發生，房企有時候必須要向外證明企業現金流充足。

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