房企境外融資額腰斬，東方不亮西方也“黑”了？

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）無論是出於降槓桿的主動意願還是融資收緊的被動應對，房企融資規模不斷下降。

中指研究院報告顯示，8月份，中國房地產企業融資總額為1172.8億元，同比下降50.3%，環比下降42.4%，單月融資規模同比連續6個月下降。

究其原因，不外乎是“三道紅線”等政策實質性約束了房企負債，全國多個城市的限價限購、按揭貸款集中度考核政策在很大程度上使得地產的未來變得更加朦朧，這也使得房企對資本開支及擴張資金槓桿的策略變得消極很多。

“這個場景早有預料。”上海中原地產首席分析師盧文曦表示，一方面，房企融資全面收緊，新債發行不易；另一方面，房企為了迴歸綠檔，必然要減少自身債務總量或者調整債務結構。

58安居客房產研究院分院院長張波補充道，部分房企也在通過加快銷售回款補充現金流，以自有資金償還債務。例如，世茂股份擬以自有資金2.25億元回購部分境內債券；陽光城擬用2.38億自有資金回購16陽城02和18陽城01兩隻債券。

而得益於房企降槓桿提速，2021年1-8月份，房企境內外債券融資累計約6999億元，較2020年同比下降21%，規模減少1817億元。

到期債務也有所減少。平安證券顯示，2021年地產債9-12月到期規模1158.08億元，與2020年同期相比下降833.14億元。

境內外融資受阻

“出現了房地產歷史上唯一一次房企境內、境外發債同時崩潰的一年。”國元證券分析師表示，2021年以來，中資地產美元債淨融資額已經由正轉負，打破了“東方不亮西方亮”的市場規律。

根據平安證券統計，8月，房企境內債融資規模分別為227.9億元，環比下降41.6%，同比下降55.1%；境外債融資規模為9.6億美元，環比下降77.1%，同比下降86.7%，降幅遠遠超過境內債。

事實上，房地產行業也曾出現境內融資收緊的情況，以往房企紛紛“出海”尋求資金支持，只有今年面臨境內、境外發債全面受阻的情況。

眾聯智詢副總裁蔣凱分析指出，這很大程度上是因為，投資機構可以在二級市場折價買到收益率更高的存量債，且較新發債的風險更低，加之外部環境動盪，現在並不是很好的發債窗口，因此許多房企即使有發債額度也不願發債。

與此同時，國際評級機構也在不斷下調房企信用評級或展望，尤其自恒大風險事件發生後，市場對於信用債的安全性開始擔憂，評級變動也越來越頻繁。

其中，花樣年在3天內接連被惠譽、標普下調評級，稱其有大規模境外到期債務會拖累公司的財務；即使是“三道紅線”全綠的融信中國，也因為盈利能力下滑遭穆迪、標普兩大機構下調評級。

中梁控股首席財務官遊思嘉就曾在中期業績會上表示，頭部房企出現的流動性問題，主要影響了美元高息債市場對於B評級公司的價格，在這種情況下，預期境外發債市場短期內不會太快開放重新發債的窗口。

可以參考的是，中指研究院數據顯示，8月份僅有三家房地產公司發行總計約28.5億元的美元票據。

“你在研究生擴招的時候考進北京大學，和1977年正式恢復高考的時候考進北京大學，感覺能一樣嗎？”業內人士試圖讓大家明白，在融資收緊的客觀環境下，房企發行美元債的窘境。

國元證券研究所則認為，如果海外對境內地產企業的擠兑是出於政策擔心的話，那至少在可視的區間之內，這種趨勢是看不到轉機的。一則本身大多政策都是基於長週期去制定的，在短期很難發生變化；二則信用債本就是自加速的。

融資成本分化明顯

由於融資端收緊以及部分房企信用事件等影響，資方在信貸投放差異化將更加明顯。

平安證券報告顯示，8月單月房企境內債、境外債平均發行利率均呈上升趨勢，分別為4.64%、6.99%，環比升0.23%、1.99%；集合信託平均收益率為7.24%，環比降0.09%。其中，境內外債券發行利率處於3.05%-12.5%區間，可比發行利率較前次有升有降。

進入9月，融資成本分化現象越發明顯，僅以上週發行的4支境內房地產債和4支境外房地產債舉例。國企和央企大多發行了利率較低的境內債，例如，金融街發行額達25億元，規模最高，5年期票面利率雖較前次發行增加0.25%，但也低至3.33%；上海臨港兩筆境內債的票面利率皆有所下滑，其中，21臨債04利率3.23%較前次下滑0.4%，21臨債03利率3.05%較前次下滑0.38%。

相較之下，民營房企只能選擇票面利率較高的境外債。其中，即使是年銷售額高達3000億的世茂，發行成本也高於同期境內債，2年期的3億元優先票據票面利率3.98%，5年期7.48億美元優先票據票面利率5.20%；中小房企正商實業的票面利率高達12.5%，計劃發行2年期的2億美元優先票據。

“現在幾乎所有的房企都在等美元債的融資窗口。”蔣凱表示，監管層允許房企發行美元債，但前提是用於借新還舊，且只用於償還美元債的本金，應付利息不允許使用槓桿，必須用企業自有資金解決。

但由於發行成本上升，目前僅有部分房企因為債券兑付時間逼近，且自有資金不夠充足，選擇硬着頭皮發行美元債。以金科地產為例，9月22日，其成功發行10億超短期融資券，募集資金計劃用於歸還2年期的19金科地產MTN002，該債券發行規模13億元。

值得一提的是，金科地產已償還的2年期美元票據利率為6.58%，而用於置換到期債券的超短期融資券票據利率卻達到了6.8%。也就是説，為了借新還舊，金科地產不惜在融資高點借了貴錢。

和金科地產一樣，中梁控股再融資成本也有微增。9月20日，中梁控股2億美元於2023年4月17日到期的12%優先票據在香港聯合交易所發行上市，發行總期限為1.58年，用以償還於2021年9月26日到期的所有未償還2021年9月票據本金3.2億美元及相關應付利息，該美元票據利率為11.5%。

“不過，目前房企融資環境趨緊，疊加恒大風險事件，投資方認購意願減低、議價權增加，在此基礎之上，民營房企成功發行美元債確實不易。”業內人士表示，這也從側面證實了市場對民營房企的認可，畢竟現在有發債額度、能成功發行債券的民營房企不多了。

張波分析指出，由於近期民營房企在資金層面頻頻爆雷，金融機構在給民營企業放貸時格外謹慎，利率也有進一步走高的趨勢，與此同時，由於央企和國企基本面、市場表現良好，資金也會向其傾斜，且預計未來傾斜程度將進一步加大。

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