兩家世界500強的生意：傳碧桂園百億入股萬達商管

（文/張玉 編輯/馬媛媛）當下，流量最大的話題莫過於“恒大還能不能緩過來”，而經常被拿來與許家印作比較的則是當年萬達集團董事長王健林“壯士斷腕”的魄力。

如今，逐步“企穩”的王健林正在籌謀着攜旗下萬達商管重新迴歸資本市場。8月20日，萬達商管提交了境外IPO的申請材料。而資本市場，也對其充滿了想象。

日前，有消息傳出，碧桂園已投資萬達輕資產商管公司，投資金額約15億美元，摺合成人民幣相當於100億元人民幣。9月23日，觀察者網從知情人士處確認了上述消息的真實性。

針對上述市場傳聞，萬達商管方面回應表示：“不予置評”。碧桂園方面則表示，相關數字並不十分準確，以萬達商管披露的公告為準。

合作早有端倪

傳聞背後，事實上，此次碧桂園入股對於萬達來説並不是完全陌生的“空投”。雙方的“惺惺相惜”早在之前的合作中就可以窺見端倪。

今年1月23日，碧桂園和萬達正式簽署合作協議，雙方共同合作打造佛山市順德區陳村站TOD綜合開發項目，投資建設和運營三龍匯·萬達廣場城市商業客廳。

公開資料顯示，碧桂園在2018年6月以總價40億元，樓面價1.02萬元/平方米奪得順德陳村12萬平方米的巨無霸TOD地塊，項目後來命名ICC碧桂園三龍匯。彼時，一同參與競拍的有美的、碧桂園、萬科三家品牌房企。最終，由碧桂園將上述地塊收入囊中。

在今年1月舉行的ICC碧桂園三龍匯·萬達廣場簽約儀式上，據現場介紹，ICC碧桂園三龍匯以軌道+商圈+物業+產業的新型TOD開發模式，集辦公、酒店、商業、居住、休閒、教育等全方位功能配套。

除了今年在TOD項目中的合作，2016年，汕尾市碧桂園房地產開發有限公司與萬達集團舉行合作簽約儀式，兩家企業將在汕尾聯合開發商業項目“萬達商業廣場”。此次萬達集團與碧桂園聯合開發汕尾碧桂園商業地塊，擬將該項目打造為集購物、休閒、娛樂、文化、餐飲等功能於一體的大型地標性商業綜合體。

而在更早之前，2007年在港交所掛牌上市後，碧桂園在2009年就曾派人帶隊到萬達考察信息化建設情況。2017年，時任碧桂園集團辦公室副主任、黨羣部主任高峯也曾帶隊前往萬達集團總部學習調研萬達黨建經驗。

除了在人才和團隊打造上相互學習，從業務佈局方面來看，碧桂園一直堅定地看好三四五線城市佈局，而萬達在一二線市場飽和後也是盯緊了三四線對於休閒娛樂的購物需求，在三四線城市佈局了不少項目。雖然此後萬達提出輕資產戰略，其在三四線城市商業項目運營方面的經驗也幾乎無人匹敵。

同策研究院資深分析師肖雲祥向觀察者網表示，從投資的角度而言，萬達商管在近期有上市預期，此時入股可獲得更高的投資回報；在業務上，萬達商管在城市佈局、品牌和專業能力方面與碧桂園的業務特點可形成互補，萬達輕資產模式有利於增強碧桂園在商業開發、管理能力的提升。

商管更具想象空間

毫無疑問，對於投資雙方來説，這都是一筆穩賺不賠的生意。

9月17日，天眼查顯示，萬達商管獲得了一筆價值468億港元的Pre-IPO融資，投資方除了碧桂園，還有PAG太盟投資集團、騰訊投資、螞蟻金服投資等。

行業龍頭企業入局的傳聞除了增加了事件本身的神秘感，也在無形中抬升了萬達商管的估值和行業地位。

而加入富力物業以後，碧桂園服務總在管面積超過7億平方米。如果此次傳聞屬實，從規模面積來看，碧桂園服務將坐穩行業“頭把交椅”。

獲得行業巨頭“青睞”的背後，在業內人士看來，相比於住宅物業，商管物業具有更高的想象空間。

從毛利率指標來看，克而瑞數據顯示，萬達商管2020年投資物業租賃及管理業務毛利率為74.38%，同比下滑1.87個百分點，低於龍湖投資物業盈利水平，但仍處於監測企業中的中上水準。

而在單店營收上，萬達商管2020年單店營收1.06億元/店/年，與去年同期基本持平，相比於同樣重點佈局三四線的新城和寶龍，萬達廣場的單店營收具有一定優勢。

此外，2020年9月，萬達商管正式對外宣佈，從2021年開始，不再發展“重資產”，全面實施“輕資產”戰略，即企業不出萬達廣場的資金，也不再持有項目，只輸出品牌，負責設計、建設與運營，並分得收益。

而在已經上市的資本市場上，商管物業也往往更加受到“青睞”。從物業股市盈率（PE）來看，有商業物業加持的物企往往能獲得較高PE，如新城悦、寶龍商業、合景悠活等。

Wind數據顯示，截至2021年9月24日，商業領域領頭羊之一的華潤萬象生活市盈率為59.3%，而物企行業巨頭碧桂園服務的市盈率也僅為41.2。

在業內人士看來，商管物業公司管理的難度通常要大於普通住宅管理板塊，並且一線城市商業地產的稀缺性較強，管理收費標準也高於住宅板塊。此外，能夠跑贏通脹也是市場更加關注商管物業的關鍵。

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