八月土地市場持續降温，報告：吸引房企入市拿地的兩大前提均已動搖

（觀察者網訊）在八月的集中供地上，全國土地市場持續降温的情況有了一個集中的體現。

據公開信息統計，目前已有11個城市完成第二批土地出讓，總營業額2688.5億元。與火熱的第一輪集中供地不同，第二輪土地供應基本以低溢價甚至底價成交，拍賣現象增多，南京、重慶等地提前終止土地出讓。

終止出讓、多塊地迅速成交、底價成交、溢價率走低、競拍企業減少……第二輪集中供地的“冷”與第一輪集中供地的“熱”形成鮮明對比。

中信證券近期發佈的一份研報指出：吸引房企入市拿地的兩個前提——房企融資環境正常、房價不出現明顯下降目前均已動搖。

二輪供地多城爆冷

在經歷了密集的中止、暫緩、延期以及規則調整後，第二輪供地大戰中房企紛紛集體躺平，多個城市土拍爆冷。

據土地市場信息，在天津第二批集中土地出讓中，共推出61宗住宅用地，但最後停牌了19宗，流拍2宗，最後成交40宗住宅用地，而這40宗地有31宗地塊是底價成交。從溢價率來看，天津土地溢價率僅為0.65%，較首輪下降了10個百分點。

青島和濟南兩城在土拍中的土地溢價率分別為0.53%和0%，均較第一輪集中工地出現明顯下降，其中濟南地塊均以底價成交，青島底價成交地塊佔比達94%。

除此之外，杭州、成都、合肥、瀋陽等城市的第二批集中供地的報名情況也不盡如人意。

截至9月15日中午，杭州第二批集中供地10塊優質地塊報名截止日期，9塊地塊報名不達標。

瀋陽和合肥第二批集中供地的報名情況也更加冷清。15日下午2時，瀋陽46塊宅地報名截止，只有14塊地塊有房企報名。瀋陽宣佈原定於9月17日開拍的24塊地塊將停止交易。

融資規模較同期下降21%

根據中指研究院的分析，政策調控頻繁加碼，房地產企業資金持續承壓，是徵地節奏放緩的重要原因。今年以來，三線四檔融資規則逐步完善，不斷努力。商票和徵地銷售比例被納入監管。在收款和資金壓力下，房地產企業的徵地意願受到抑制。

貝殼研究院發佈的《房企融資月報》顯示，2021年1-8月，房企整體債券融資規模出現明顯下降趨勢。據統計數據顯示，2021年1-8月房企境內外債券融資累計約6999億元，佔2020年全年的58%，融資規模較2020年同期下降21%，減少約1817億元。其中，8月單月境內外債券融資共發行62筆，發行規模摺合人民幣約571億元，同比減少54.2%。

近18個月房企債券融資規模（圖源貝殼研究院）

數據顯示，今年房企發債規模也明顯下降。

去年前8月融資總額排名第一為恒大，融資金額為531億元、排名第二為碧桂園，融資金額為313億元。

今年前8月萬科以融資總額281億元居於榜首，首開股份以251億元緊隨其後，而遠洋集團、金地集團、融創中國的融資總額均未超過200億元。

在銀行貸款層面，截至7月末，房地產貸款增速創8年新低，銀行業房地產貸款同比增長8.7%。房地產貸款集中度連續10個月下降，房地產貸款佔各項貸款的比重同比下降0.95%。

中信證券研報指出，在三道紅線和限價影響下，部分房企因經營不善存在信用風險。2019年三季度到2021年一季度，信託市場的地產企業就處在融資淨回籠狀態；境內債券市場在自去年三季度至今年二季度也連續4個季度處於融資淨回籠狀態，非銀渠道壓減存量融資的進程客觀上持續增加企業的信用壓力。此外，非銀機構面臨信用債清償問題相對缺乏處置經驗，也導致容易引起局部風險傳染至全局的擔憂和恐慌情緒。如果沒有外力干預，中信證券研究部房地產組認為部分地產民企現階段缺乏在債券市場以合理成本借新還舊的能力。

中信證券研報指出，地產板塊有約一半的負債是信用負債，合作項目眾多，房地產企業資產和負債結構複雜，信用風險具備傳染性。部分公司信用風險暴露，很難成為行業信用收緊的終點，反而會成為新信用風險的起點。由於諸多企業無法充分足額，以合理成本實現借新還舊，不少企業需要壓低拿地規模，降低未來增速，甚至收縮規模，同時，因為不少企業資金成本較高，這類企業的盈利能力會被嚴重侵蝕。

彼時地產行業信用重構正在加速推進，部分企業或被動離場，更多企業可能在很長一段時間控制拿地，應付融資償付要求。

8月樓市量價齊跌

房企融資收緊下，房價同時也出現了下跌拐點。

9月15日，國家統計局發佈2021年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

在70個大中城市中，8月房價上漲的城市數量出現明顯下降。其中新建商品住宅價格上漲的城市數量為46個，較7月減少5個，達到迄年內最低值，價格下調的城市數量由7月的16個增加至20個。

值得注意的是，8月份70城二手房價格下跌的城市數量開始超過上漲的城市數量，這是18個月以來的第一次。

被視為全國房地產風向標的深圳，二手住宅成交量同比下跌77.28%，創下10年新低。

而在北京，也不乏學區房一夜之間降價150萬的案例。

國家統計局數據顯示，2021年前8個月，全國房地產開發投資、銷售面積和銷售額的增速繼續下降。1-8月份，全國房地產開發投資98060億元，同比增長10.9%，增速較1-7月份下降1.8個百分點。1-8月份，全國商品房銷售面積和銷售額分別為114193萬平方米和119047億元，分別同比增長15.9%和22.8%，增速較1-7月分別下降5.6和7.9個百分點。

中信證券研報指出，隨着房價下跌的城市越來越多，政策將逐步加大鼓勵剛需的力度。但與此同時，在一二手價差較大的區域，二手限價、房地產税改革試點等政策仍有望進一步紮緊炒房的籠子。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對觀察者網表示，土地市場的降温會倒逼政策調整，或者説如何創造一個既控地價、又確保土地市場活躍的機制，是四季度要充分考慮的。所以後續來看，土地競拍規則等方面依然會有調整，甚至在房屋銷售方面也會有調整，進而鼓勵房企積極拿地。

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