上海樓市調查：價格虛高學區房擠掉300萬水分，投資客淡出
據澎湃新聞9月26日消息，上海中考改革新政落地半年後，上海學區房炒作之風被止住。伴隨着一系列政策的落地，學區房量價正從高位不斷回落。
8月份，上海又加碼了樓市調控政策，針對二手房貸款出台了“三價就低”政策，效果立竿見影。8月上海二手住宅僅成交1.8萬套，環比下跌24.3%，同比下跌39.6%。而曾經領漲二手房的學區房，如今火熱不再。
“我見證了樓市的起起伏伏，這一次的形勢和以往不太一樣。”從業已有8年的房屋經紀人李茂（化名）在接受澎湃新聞採訪時如是説道。
在李茂看來，“房住不炒”大背景下，針對樓市的調控政策持續且密集的出台，這一輪降温的週期將變得更長。
多數學區房價格回落，有房源掛牌價下調近300萬元
“確實降了。”9月23日，澎湃新聞就目前上海學區房價格向滬上多位經紀人詢問情況，得到了這樣的回答。
“我所在的片區，帶有優質學校的房源價格回落了差不多20%。”尹松（化名）是太平洋房屋濰坊板塊一門店業務主管，其門店管理的房源基本都帶有優質的教育資源，對口的學校是位於上海浦東的明珠A、明珠B、浦明師範。這幾所都是浦東公辦小學中一梯隊、二梯隊的優質學校。
但是，尹松説，“受3月份教改政策以及8月份‘三價就低’原則的影響，這一類房源價格有所回落。”以一套兩房47平方米的房源為例，尹松指出，去年12月底至今年1月初，這一面積房源成交總價在600萬元出頭，目前在售價格約480萬元，回落約20%。
“現在的售價基本和去年的價格差不多了，去年10月有一個客户的成交價格為450萬。”尹松説。
在浦東，梅園板塊也是眾多家長選擇優質教育資源的一大選項。
據瞭解，梅園二、三、四街坊對口的學校是上海一梯隊的福山外國語小學以及建平中學西校，被稱為“雙學區”；梅園五、六街坊對口的學校是市示範園冰廠田幼兒園、一梯隊的福山外國語小學以及建平中學西校，被稱為“三學區”。正是由於對口的學區資源優勢明顯，引來眾多重視教育資源的購房者入手。
不過，從價格上來看，梅園板塊的學區房價格也正從高位回調。
澎湃新聞從諸葛找房APP平台上看到，以梅園三街坊一套50平方米左右的房源為例，該房源6月24日上架時報價為730萬元，9月16日，該房源報價修改為650萬元，價格下調80萬元。
下調報價的情況並非個例。梅園三街坊一套46平方米左右的房源，在今年3月12日上架時的報價為850萬元，隨後在3月、5月、8月經過多次降價後，目前最低報價680萬元。另一套48平方米的房源面臨同樣的境況，該房源上架時報價835萬元，隨後經過6次降價後，目前該房源最低報價625萬元，價格下調幅度均超百萬元。
圖片來源：諸葛找房APP
圖片來源：諸葛找房APP
梅園五街坊的“三學區”也難逃價格回落的命運。諸葛找房數據顯示，一套57平方米左右的房源在今年5月4日掛牌時報價1050萬元，隨後經過3次降價後，目前報價810萬元。另一套同樣面積的房源在今年3月21日掛牌價格為980萬元，經過5次改價後，目前報價815萬元。而另一套51平方米的房源顯示，今年3月12日掛牌價達1020萬元，經過5次降價後，目前報價725萬元，較最高掛牌價減少近300萬元。
圖片來源：諸葛找房APP
梅園板塊一經紀人向澎湃新聞表示，“掛1000萬是正常的，在高峯期的時候，當時賣的好，沒什麼房源了，價格就亂掛了。”不過，據該經紀人稱，梅園五街坊51平左右的房源在2020年年初的價格約600萬左右，至今年年初的最高成交價格約為880萬上下，隨後價格開始有所回落。
圖片來源：諸葛找房APP
另按照諸葛找房公佈的數據，梅園五街坊於去年9月份的掛牌價格約122984元/平方米；今年4月掛牌價格達到最高點170925元/平方米；8月份掛牌價格又回落至136138元/平方米。
在尹松看來，“這部分房源前期漲了很多，價格回調屬正常樓市波動。”據其介紹，帶有優質教育資源的房源在去年下半年迎來大漲，在10月、11月左右進入加速上漲期，並在今年年初衝至最高點，有部分房源漲幅達30%。今年3月份，中考教改政策出台致使部分房源價格波動，雖未現大面積價格下調但成交量已開始回落。隨後，在一系列政策落地後，學區房價格開始出現下行。
據一些經紀人介紹，目前，大部分房源都出現了價格回落的情況，也有部分不急售的房東未變動價格或暫時撤回房源。“我們也遇到過房東不願降價撤回後，過了幾個月又降價掛牌的情況。”
買家觀望情緒濃，投資客逐漸退場
然而，價格的回調並未引來眾多買家下定，反而更加助長了買家觀望的情緒。
“價格下來了，但最終買房的人卻很少。很多買家因為各項政策落地後，都開始觀望，不着急出手了。”鏈家地產濰坊板塊一經紀人説道。
以上海浦東濰坊板塊一門店為例，據該門店經紀人介紹，其所在的門店由於主攻周邊二手學區房，今年3月以來開單數量明顯減少，不少經紀人陸續離職。“我們門店有兩個小組，一共16人左右，最近幾個月每月基本上會離職2人，算下來離職率得有10%。”
究其原因，主要就是“不開單”。“中介是銷售行業，還是要以業績為主的，如果不開單，工資就以底薪為主。”上述門店經紀人説道。據其介紹，該門店在樓市高峯時期每月可成交房源量近30單，基本上出一套賣一套，而最近幾個月，一個月成交3單都較為困難。
澎湃新聞走訪濰坊板塊中介門店時看到，有中介門店店內僅留有一兩個經紀人，其餘經紀人均外出在各小區駐守，通過拿廣告牌等形式拓客。
前述太平洋房屋濰坊板塊業務主管尹松在接受澎湃新聞（www.thepaper.cn）採訪時表示，“我們主營業務以二手房為主，但是受3月份教改政策以及8月份‘三價就低’原則的影響，房源價格有所回落，銷售量也直線下降。有的房源帶看近30組才能成交一套。”
上述所説的“教改政策”是指，今年3月16日，上海市教委公佈了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，根據新政，全市各大重點高中一半以上的招生名額都會被分配到全市各區所有初中學校，這也意味着頂級公辦初中和普通的“菜中”站在了同一起跑線——名額分配面前。也就是説，在普通的“菜中”只要成績名列前茅就有機會上好高中。
到了今年8月6日，為降低槓桿率，抑制掛盤價格虛高，上海各銀行審核貸款金額又以參考買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價——以“三價就低”原則作為貸款申請房價標準。
而細數上海樓市政策，遠不止這些。據澎湃新聞不完全統計，今年以來，上海共出台10餘項樓市新政促進房地產市場平穩健康發展。
製圖（澎湃新聞）
在經紀人眼中，一系列政策落地目標明確，“政府的目的很明確，就是要控房價，之前那一波漲得太多了，要控一控房價。”
另一方面，由於房價下行，投資客比例不斷減少，澎湃新聞從中介處瞭解到，目前購房客户中大多為自住需求，想買房用於投資的已經不多見了。
銀行貸款評估金額僅為網籤價的50%
除了不斷落地的政策改變着購房者的預期，資金缺口亦阻止了部分購房者的腳步。
中國銀行一位個貸經理向澎湃新聞表示，目前，銀行的放貸週期較長，通常需要5至6個月。週期放長之外，銀行的放貸額度也不斷縮水。
“目前銀行的審批貸款額度基本上都要打上五至八折。我們也遇到了因為貸款額度降低導致無法成功購房的案例。”鏈家地產一經紀人説道。
該經紀人稱，“一系列操作主要是通過限制貸款額度來減緩成交量，成交量下來後，價格上漲的速度就會放緩，甚至下降。但對於首套購房者來説，降低了貸款額度的同時，意味着增加了首付的金額。對首套購房者來説，目前首付比例接近50%。”
購房人因為貸款額度降低導致的違約糾紛也隨之而來。
今年9月9日，上海市房地產經紀行業協會發布的《“三價就低”房貸新政下避免交易糾紛的幾點提示》中提到了這樣的情況：某消費者於8月7日簽訂房屋交易合同，此後申請房貸時，銀行最終審批的貸款額度從預估的545萬元降低為268萬元。277萬元的巨大資金缺口使其無力繼續履行合同，損失定金的同時更可能面臨鉅額的違約金。故以居間方未告知房貸新政致其蒙受鉅額經濟損失為由發起投訴。
“這一情況在‘三價就低’原則落地一週後就開始顯露。合同簽好，網簽好，貸款環節出現了問題。”鏈家地產一經紀人説。
為儘可能避免此類糾紛的發生，上海市房地產經紀行業協會提示稱，對於購房人而言，應全面詳盡瞭解最新的各項購房及相關金融政策，對自身購房資格、資金備付能力等關鍵要素有了充分把握再出手，尤其對目前銀行貸款評估金額可能僅為網籤價的50%這一現狀要有充分準備。儘可能與業主協商在交易合同中加入“因貸款受限導致無法繼續履約，雙方可以和平解約而無需承擔違約金”的補充條款。
對於置換型業主來説，建議不要選擇同步交易，以避免萬一買入方因貸款等原因無法繼續履約，進而影響自身購入交易的房款支付，造成連環違約。儘量待賣房資金確定到賬後再啓動買房交易。
對於居間方而言，協會提示到，簽約前應充分告知交易雙方最新的房產及金融相關政策，提醒買受方確認好自身購房資格及資金能力，尤其對目前銀行貸款評估金額可能僅為網籤價的50%這一情況要明確告知購房人。最好是以書面形式並要求交易雙方簽字確認。一旦發生相關糾紛應積極協調，最大限度讓雙方降低經濟損失。
上海樓市的下行只是房地產市場的一個縮影。按照國家統計局公佈的數據，今年8月份，隨着前期出台的調控政策不斷髮酵、信貸持續收緊，8月全國新房和二手房上漲的城市數量不斷減少，並降至年內最低。
有業內人士表示，樓市將在一段時間裏低位運行，此前積累的泡沫逐漸被擠掉，“當買房者為了自住而不從投資角度考慮，市場才迎來真正健康”。