華潤“圍標”餘波未平：華東大區“低價跑量”，或缺席上海第二批集中供地

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“今年是出不來，明年再説吧。”一位接觸投拓市場的專業人士向觀察者網表示，受虹口“圍標事件”事件影響，華潤置地將繼續缺席今年上海的第二批土地集中出讓。

3個月前，上海公佈首批集中供地信息的同時，華潤置地、中海、萬科三家房企被拒收報名參拍資料的消息不脛而走。雖未有一家房企正面回應，但從三家房企未出席土拍現場、顆粒無收不難看出：華潤置地等房企確實被上海土拍市場暫時拉入了“黑名單”。

關於解禁期的説法也有很多，其中“一到兩年”和“兩到三年”的説法最為可信。圍標事件發生在2020年4月，距今已過去一年半的時間，若此次華潤置地仍無法參與第二批集中供地，則意味着其解禁期長達“兩到三年”。

值得一提的是，雖然中海、萬科同樣被拉入“黑名單”，但萬科通過簽訂800億元城市更新基金，深度參與上海舊區改造；中海則與上海黃浦區簽署建國東路舊改項目戰略合作協議，間接獲得土地項目。

換言之，無法參與集中供地對萬科、中海而言影響並不大，但似乎只有華潤，沒有人“帶着玩”。

華東銷售佔比下滑，上海無米下鍋

以上海為中心的華東大區是華潤置地三個業務區之一，“圍標”事件對企業的後續影響，也直接表現在銷售端上。

9月24日，華潤置地發佈2021年中期報告。報告顯示，2021年上半年，華東大區合約銷售額雖較2020年同期增長12.78%至348.07億元，但對集團總銷售額的貢獻佔比減少，從2020年同期的27.9%，大幅降低至21.1%。

與此同時，華東大區簽約面積貢獻佔比出現下滑。期內，華東大區簽約面積164.83萬平方米，較2020年同期113.79萬平方米同比增長44.85%，但總簽約面積佔比卻從2020年同期的18.0%降至17.1%。

而令人百思不得其解的是，為何2021年上半年，華東大區簽約面積同比增長44.85%，銷售額卻只微增12.78%。

業內人士向觀察者網表示，受虹口“圍標”事件影響，華潤置地禁止參與上海集中土地出讓，無法補充土儲，從而導致存貨銷售殆盡、無房可售。而消化完上海高價地後，華東大區只能通過銷售更多環滬項目支撐起整個大區的銷售業績，從而出現“低價跑量”、銷售均價走低的現象。

以雙百億銷冠靜安府舉例。該項目於2015年被華潤置地、華髮股份獲得，共斥資158億元，兩者分別佔有項目50%權益。項目於2016年進入收穫期，並於2018年、2019年拿到約10萬/平方米銷售均價，憑藉一個項目為華東大區連續兩年增加超百億的銷售額的同時，拉高整體銷售均價。

均價12.68萬/平蘇河灣中心潤府則接替靜安府，繼續為華東大區2020年銷售額提供支持。與此同時，幸福裏、雲麓裏、玲瓏悦府、西郊都會等項目為華潤華東大區銷售額做出貢獻。

進入2021年，除了少部分項目尾盤在售，華潤上海已面臨無米下鍋的窘境。報告顯示，2021年上半年，華潤華東大區的銷售均價為21116.91元/平，較2020年同期為27123.65元/平，減少約6006.74元/平，同比下滑約22.15%。

業內人士表示，房企拿地呈現滯後性，今年拿地主要轉化為明年或者未來的銷售業績，從這點看，華潤置地如果無法在2021年補倉上海，明年上海區域的銷售業績可能會大打折扣。

換句話説，華潤華東大區“低價跑量”、銷售均價走低的情況還將持續上演。

環滬高溢價拿地，毛利率加速下降

失去上海高價地後，華東大區不得不補充環滬土儲，以此來填補上海市場的空白。

2月4日，經過130輪競拍後，華潤以15.32億元競得無錫大北莊商住地，樓面價10907元/平方米，溢價率高達77.71%；3月30日，華潤置地首入淮安，經過216輪報價後以24.45億元摘得江蘇淮安通甫路東側地塊，樓面價4605元/平方米，溢價率91.02%。

與此同時，華潤華東大區在長三角核心城市“下重注”。5月8日，經過136輪競價，華潤獲得杭州未來科技城三站換乘綜合體項目地塊，總價111.6億元，溢價率29.91%，自持4%；12天后，華潤獲得南京NO.2021G39號地塊，總價70.6億元。

觀察者網瞭解到，91.02%、77.71%的溢價率在華潤置地拿地溢價排行中，分別位列第三和第四；111.6億元和70.6億元的拿地總價，在華潤置地拿地總額中，分別位列第一、第二。

同花順iFinD數據顯示，2021年至今，華潤置地總計耗資929.72億元新增47宗地，新增土地面積343.63萬平方米，平均溢價率為16.18%。其中，長三角共新增11宗地塊，耗資387.56億元，平均溢價率為23.24%，高出平均值7.1個百分點。

關於高溢價拿地的影響，“好學生”萬科曾在2021年中期報告中直言，“2017年以來地售比一直在上升，與之對應，開發業務的毛利率會呈現一個下降的趨勢。從銷售端到逐漸地體現在結算端，企業未來這兩年還是有一定的毛利率的壓力。”

華潤置地也不例外。數據顯示，2021年上半年，華潤置地綜合毛利率為31.3%，較2020年同期的33.5%微降降。其中，投資物業毛利率由2020年同期的67.9%上升至69.8%，開發物業毛利率由2020年同期的31.1%下降為27.1%。

對此，華潤置地管理層在業績會上表示，開發物業毛利率的下降，主要是因為2016至2018年拿的高價地，在2021和2022年結算，導致毛利率出現下滑。

事實上，這並非華潤置地第一次出現毛利率下滑。2018年至2021年，華潤置地銷售毛利率分別為48.12%、38.21%、33.53%、31.34%。此外，由於2021年華東大區頻頻高溢價拿地，也將影響華潤置地未來銷售毛利率進一步下滑。

華潤置地管理層在業績會上直言，“全年毛利率會稍微有點下降。我們判斷，不管是新獲取的項目或是以前存量項目，毛利率應該在20%左右。”也就是説，華潤置地開發物業毛利率有可能再降7個百分點。

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