先項目後股權：恆基李家傑戰投中國奧園，合作提速

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）中國奧園和恆基兆業的合作始於2018年。

當年4月，中國奧園與恆基地產簽訂廣州番禺氮肥廠城市更新項目合作協議，計劃在項目整合上發揮各自優勢和資源，打造區域內標杆性項目。

或許是此次合作讓恆基地產看到了中國奧園在城市更新賽道的實力，官宣不到一個月，兩者的合作範圍從一箇舊改項目擴大至粵港澳大灣區多領域合作。彼時，中國奧園城市舊改項目潛在可售資源約660億元，且絕大部分位於大灣區。

事實上，由於港資房企行事穩健，中國奧園與恆基地產的合作一度僅限於廣州番禺氮肥廠城市更新項目，也就是“奧園恆基·學苑壹號”。直到該項目於2021年9月創造“開盤2小時勁銷超10億”的好成績，雙方深度合作才得以展開。

9月27日晚間，中國奧園發佈公告稱，公司與Successful Lotus訂立認購協議，後者將認購奧園107,875,000股新股份，每股3.708港元，涉資4億港元，認購股份佔擴大已發行股份總數約3.64%。

觀察者網瞭解到，Successful Lotus為香港知名地產發展企業恆基兆業地產有限公司執行董事兼主席李家傑全資擁有的投資公司。

“李家傑曾以個人身份投資港龍中國、燁星物業和弘陽服務，港資企業也經常與內資房企合作開發項目，但‘企業+個人’同時投資一家房企的現象並不多見。”業內人士告訴觀察者網，在房地產不景氣的大環境下，類似案例少之又少，或從側面説明中國奧園資產優質、財務安全。

郭梓文年內曾三次增持

同一時間，中國奧園董事會主席郭梓文將認購奧園161,813,000股新股份，每股3.708港元，涉資約6億港元，認購股份佔擴大已發行股份總數約5.46%。完成交易後，郭梓文持有中國奧園53.47%的股權。

觀察者網瞭解到，無論是李家傑入股還是郭梓文增持，所得約9.98億港元淨額將全部用於中國奧園營運資金及一般企業用途。換句話説，兩者合作是實打實的想走好城市更新這條賽道。

數據顯示，中國奧園城市更新進入利潤釋放期，今年上半年已成功轉化可售貨值人民幣135億元。截至今年6月30日，中國奧園擁有逾70個不同階段的城市更新項目，預計額外提供可售資源約7543億元，其中大灣區佔比99%，是中國奧園與恆基地產合作之初的14倍。

更值得一提的是，由於對企業發展前景充滿信心，郭梓文此前曾多次增持中國奧園股份，僅2021年前後就曾發佈三次增持公告。具體來看，6月，郭梓文增持中國奧園138萬股股份，涉資約930萬港元；9月9日，郭梓文增持公司485萬股股份，涉資逾2000萬港元；9月14日，郭梓文增持奧園355萬股股份，斥資1510萬港元。

一般來説，連續增持，主要是管理層認為公司股價位於低位，護盤的同時擇機買進。另外，也直接反映出管理層對企業未來發展的看好，畢竟增持資金出自個人口袋。郭梓文就曾在業績會上表示，看好公司未來，不排除在適當的時候繼續增持。

逆勢增加的8月銷售額和大幅上漲的500強榜單似乎都印證了這一點。

公開數據顯示，2021年8月份百強房企中近七成企業單月業績同比下滑，其中26家同比降幅大於30%，“好學生”萬科同比大降36.9%。不過，中國奧園逆勢上行，前8個月實現物業合同銷售額875.5億元，同比增長23%。

此外，中國奧園在2021中國企業500強榜單中獲得第245名，較去年上升136位。

種種利好信息之下，投資者們也用實際行動給出了回應。9月28日收盤，中國奧園上漲4.50%，報3.95港元/股。

城市更新提速

按照郭梓文在年中業績會的説法，“2小時創下10億銷售額”的奧園恆基·學苑壹號只是中國奧園城市更新項目利潤釋放的一個縮影，因為該項目整體可售資源約143億元。

這樣的案例在中國奧園還有很多。例如，珠海香洲翠微村項目將打造成為旗下高端產品系，預計可售資源約241億元；廣州荔灣東塱村項目約402億元貨值、黃埔文衝項目約506億元貨值、黃埔新田村項目約261億元貨值。

值得一提的是，熬過了舊改前期的規劃和安置工作，中國奧園城市更新多個項目進入提速階段。“預計2021年全年預計轉化400億元，2021年至2024年能夠轉化的可售貨值達到2420億元。”公司管理層在年中業績會上如此分析道。

依託於未來公司城市更新項目轉化，中國奧園不僅能實現業績增長，同時也有望提高企業平均毛利率和淨利潤率水平。管理層預計，公司城市更新項目的毛利率將達到35%，淨利潤率為15%。

好的項目從來不缺投資者，郭梓文與李家傑聯手注資後第二天，中國奧園集團正式與廣州銀行廣州分行、中垠地產簽署三方戰略合作協議。合作期間，奧園與中垠將在城市更新等領域深化合作，廣州銀行將為兩者提供意向性授信資金支持。

無論是得到恆基兆業主席李家傑戰略入股，還是獲得銀行授信支持，在融資收緊的背景下，都不是一件容易的事。

之所以受到各方青睞，除旗下資產優質外，中國奧園自身財務狀況表現良好。半年報顯示，截至2021年6月30日，中國奧園總現金約683億元，為517億元短期借貸的1.3倍；淨負債率為80.7%，剔除預收款項後的資產負債率為78.5%。期內，中國奧園已悉數贖回今年內到期的公募境外債。

此外，截至6月30日，中國奧園授信額度總額約2426億元，其中尚未使用的授信餘額為1283億元，另有現金約683億元，流動性充裕。疊加廣州銀行的授信額度，公司資金流動性進一步加強。

業內人士表示，“城市更新投入大，資金沉澱期長，相信隨着城市更新項目加速轉化，中國奧園的債務規模也有望大幅減少。”

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