33億收購彩生活旗下鄰里樂，碧桂園服務坐穩行業“頭把交椅”

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）物管行業馬太效應仍在持續，今年以來，“宇宙第一房企”碧桂園旗下物業公司碧桂園服務多次大手筆收併購，“宇宙第一物業”由此誕生。

9月28日晚間，碧桂園服務突然公告稱，與花樣年旗下物業公司彩生活簽訂股權轉讓協議，將以不高於33億元的總代價收購彩生活旗下核心平台鄰里樂100%股權，將以企業自有資金及/或股權融資及/或貸款等方式進行支付。

同時，花樣年與彩生活分別發佈因重大出售交易而短暫停牌的公告。

收購標的系彩生活“優質”資產

據披露，鄰里樂為彩生活的直接全資附屬公司，其主要業務為投資控股。在交割日，鄰里樂將直接或間接持有核心資產公司100%股權。

公開資料顯示，彩生活於2014年6月在港交所上市，成為內地在香港上市的第一家物業公司，因而被稱為“物業第一股”。在規模上，截至2021年中期，企業合約管理面積達5.65億平方米，對應社區數量有2817個之多，位於行業頭部。

彩生活的核心資產包括萬象美物業、長白山旅遊度假區物業、開元國際、開際商業、萬象美住宅、花胥物業及北京萬象美等。其中，萬象美物業、長白山旅遊度假區物業、開際商業為鄰里樂持股的公司，而開元國際、萬象美住宅、花胥物業和北京萬象美均由彩生活服務控制。

該筆交易事項完成後，碧桂園服務將持有鄰里樂100%股權，並間接持有上述核心資產公司100%股權。

此外，雙方還簽署了非競爭協議。

雙方約定，自交割日起五年內，除經碧桂園物業同意外，彩生活服務、彩生活服務的關聯公司、保證人及其各自直接或間接控股的公司不得直接或間接接管任何有可能在收購事項範圍內的項目、與目標公司正在或準備洽談的項目形成競爭性關係或作出不利其經營管理的行為。

要知道，就在8月底彩生活年中業績會上，公司董事會主席潘軍還表示，未來會適度關注收併購，彩生活相應規模也會適度擴張。

不曾想，話音剛落一個月後，彩生活旗下核心資產公司反而成了收併購標的。

值得一提的是，根據本次公告及此前財報，截至今年6月30日，鄰里樂未經審核綜合淨資產價值約13.74億元，約佔彩生活全部淨資產的29.3%。

截至2020年12月31日，鄰里樂取得税前淨利潤4.12億元，税後淨利潤約3.09億元；約佔彩生活全部税後淨利潤的56.9%。

從資產於收益比例上來看，鄰居樂以不足3成的淨資產為企業賺取了過半淨利潤，稱得上彩生活優質資產。

碧桂園服務坐穩“頭把交椅”

碧桂園服務方面，自2018年6月上市以來，短短3年時間，市值已經高達1868億港元，超過碧桂園的1774億港元。

而其之所以成長如此迅速，很大程度上得益於不斷“買買買”的收併購燒錢模式。

公開資料顯示，2019年以來，碧桂園服務先後斥巨資，收購了港聯不動產服務（中國）、嘉凱城集團物業、北京盛世物業、元海資產物業、聯源物業、藍光嘉寶、富力物業等榜上有名的物業公司。

其中，最為有名的當屬今年3月對川渝系頭部房企藍光旗下藍光嘉寶服務的收購，成為了國內物管行業第一單上市物企之間的併購大案。

彼時，碧桂園服務以54.32億元收購藍光嘉寶71.17%股份；此後不久，碧桂園服務又在場外增持藍光嘉寶322萬股，涉資1.64億港元，持股量增至74.3%。

通過這筆交易，碧桂園服務一次性拿下1.3億平方米在管面積、2.1億平方米合約面積，實現了規模的進一步躍遷。

而其中最為“划算”的買賣當屬一週之前，碧桂園服務斥資百億收購規模房企富力旗下物業公司，物業板塊“最貴”收購案再次被刷新。

據瞭解，這場併購案的背後，是富力地產不斷惡化的財務狀況，這給了碧桂園服務一次極大的“撿漏”機會。有媒體報道稱，該筆收併購標的價格幾乎較其公允價值折讓90%。

再加上此次併購“物管第一股”彩生活部分核心資產，碧桂園幾乎可以坐穩行業“頭把交椅”的位置。

碧桂園服務方面也表示，上述收購事項將補充集團的業務，並進一步擴大集團業務的規模和覆蓋範圍，促進集團小區增值服務及其他服務的發展，尤其促進集團在商業物業管理的發展，穩固行業龍頭地位。

有分析人士向觀察者網指出，近兩年大量的物業公司赴港上市，各大地產商都明白未來競爭的主航道將向“管理”傾斜。但“三道紅線”之後，房企的日子普遍艱難，選擇出售物業優質資產來為母公司“輸血”，其實是大多數房企的無奈之舉。

他預測，未來行業內橫向收併購事件將會越來越多，“馬太效應”持續放大，行業集中度將進一步提升。

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