北京學區房市場熱度回落，有頂級學區降價400萬也沒人買
學區房的確定性失效，是北京學區房市場熱度回落的重要拐點。而“雙減”之下，隨着北京學區內教育均衡化水平的加速推進，“名校”的概念也漸趨淡化。
“時隔半年，房源差價最高可達8萬元/平方米，基本跌回本輪漲價前水平。9月至今，成交不到5套。”
位於北京海淀萬柳的蜂鳥家園小區，此前因“百分百”對口“一流一類”的中關村三小，一直被視為海淀二手房價的“天花板”，但在今夏這場力度空前的教改浪潮之中，該區某房產經紀人告訴第一財經，其“頂級學區房”的光環正漸趨暗淡。
作為北京“頂級學區房”之一，蜂鳥家園房價驟降的情況並非孤例。
7月初，伴隨北京幼升小入學政策調整，海淀、西城等多區積極落實多校劃片的入學政策，北京“雞娃”家長“憑房票上名校”的認知被打破。
第一財經走訪時發現，7月以來，西城德勝、月壇，海淀萬柳等熱門片區學區房的掛牌價、成交量出現迅速下降，據西城區鏈家某房產經紀人稱，8月份，德勝片區二手房成交量減少近五成，房價下跌近10%。
學區房的確定性失效，是北京學區房市場熱度回落的重要拐點。而“雙減”之下，隨着北京學區內教育均衡化水平的加速推進，“名校”的概念也漸趨淡化。
8月25日，北京教委部署秋季新學期工作時指出，“將大面積、大比例推進幹部教師交流輪崗”，進一步落實學區化集團化辦學。隨後，第一財經從西城、海淀多家中介門店處瞭解到，部分原本有購房意願的家長陷入了觀望期。
“當前，北京學區房市場正在帶頭‘擠泡沫’。”安居客研究院北部分院首席分析師李震在接受第一財經採訪時稱，“新老劃斷”“多校劃片”“教師輪崗”等教改政策，有效抑制了去年下半年以來北京二手學區房市場需求、價格集中過熱的現象。
“但應注意的是，上述政策只是解決了優質資源的再分配問題，並未解決實質性的資源增量。由於優質教育資源有限，且集中於‘東西海’（東城、西城和海淀），房子與學區仍很難完全脱鈎。去除泡沫之後，北京優質學區的房價也會維持在一定高位。”李震稱。
“房價跌回一年前水平”
今年上半年，蜂鳥家園小區曾創下“半年套均漲幅約300萬元”，並一度“無房可售”，進入7月之後，小區掛售房源單價卻從高位回落，業主心態也出現鬆動：一套建築面積約62平方米的一居室，掛牌價820萬元，單價約13.5萬元/平方米，並最終以降價20萬元成交。
“這一輪跌幅大致與去年下半年以來的漲幅相當。從總體上來看，房價跌回一年前水平。”前述海淀萬柳片區房產經理人對第一財經稱，以相同户型的房源為例，去年下半年以來，其掛售房源單價升至14萬~15萬元/平方米，今年春節前後，該類房源單價跳漲至17萬元以上，並在3、4月份再度跳漲，達到19萬~20萬元/平方米的高點。與高點相比，該房源價值如今縮水約400萬元。
“9月份以來，掛售房源雖較上月有所增多，但業主心理價難以繼續下探，而購房者預期卻上不來。雙方博弈之下，疊加明年入學政策尚不明朗，截至本月第三週，片區成交量僅4套，較3月份同期成交36套，減少約八成。”該名房產經理人稱。
蜂鳥家園小區一直以來被視為海淀學區房的“晴雨表”，其房價由升轉降，反映了在學區房的確定性失效的背景下，北京家長追逐“頂級學區房”心態的轉變。
7月初，在海淀區幼升小嚴格執行“以多校劃片為主，單校劃片和多校劃片相結合的入學方式”，並明確“2019年1月1日後在海淀區新登記並取得房屋不動產權證書的住房用於申請入學的，通過電腦派位的方式多校劃片入學”。隨後，海淀中關村學區、海淀學區等熱門學區紛紛出現部分指望憑藉就近入學、上“牛小”的家庭子女被調劑到片區內其他學校的現象。
以海淀學區為例，一名於2019年1月1日後購買蜂鳥家園小區的家長告訴第一財經，其孩子今年入學，並未能通過就近入學，劃分至中關村三小，而是被調劑到周圍的萬泉河小學。“今年，我們學區有近50個意向是中關村三小的家庭，其子女被調劑到學區內的萬泉河小學和西頤小學，這是此前均未發生過的事情。中關村一小被調劑的學生數也類似。”
相較於學位相對充裕並留有“單校劃片”實施空間的海淀區，西城區今年落實“多校劃片”的力度更大，影響也更廣。
據瞭解，在今年西城區厲行“多校劃片”後，受學位供給不足影響，2020年7月31日後，在德勝、月壇這兩個熱門學區新購房羣體的子女只能選擇鄰近片區小學入學，金融街等學區也出現“7·31”之後新購房羣體的子女無法進入房本對應小學，被調劑至學區內其他學校的情況。
“多校劃片動搖了學區房的根本。在西城區，‘一房一學籍’已成為過去式，對於新購房羣體而言，由於其子女入學排位更靠後，或將面臨跨區調劑的風險，這無疑會使得西城區最核心學區的‘頂級學區房’遭受重創。”合碩機構首席分析師郭毅告訴第一財經。
在西城區嚴格執行多校劃片後，德勝和月壇的二手房掛牌價、成交量迅速回落。數據顯示，7月份，西城區二手住宅房成交套數為949套，較上月的1212套，下調約21%。
一名德勝片區的房產經理人對第一財經表示，上半年，西城區最優學區“金德月”（金融街、德勝、月壇）的月度成交量往往近百套，7月份以來，受多校劃片衝擊，德勝、月壇的二手房成交量幾近腰斬。8月份，德勝片區成交二手房套數僅40套左右。
在市場遇冷的同時，房地產市場秩序整頓仍在繼續。7月初，西城區房管局表示，為確保西城區教改政策的平穩執行，區房管局約談轄區內鏈家、我愛我家、21世紀不動產、麥田、中原等主要房地產經紀機構召開工作會，並重申“嚴禁炒作學區房”。
受教育、住房等政策影響，西城核心學區的二手學區房價格出現明顯降温。第一財經從多家德勝片區的房產中介門店處瞭解到，以50平方米左右的一居室為例，近兩月，德勝片區該類房源最低成交單價約在13萬~15萬元的區間，而此前，該片區同類房源最低成交單價為17萬元以上。相比之下，降幅超過10%，且購房者的議價空間加大，成交價往往低於掛牌價。
伴隨西城、海淀等“教育高地”熱點學區房的價格回調，北京二手房市場熱度也進入下行通道。國家統計局公佈的70城房價數據顯示，7、8兩月，北京二手房價格環比漲幅分別回落0.6和0.3個百分點，結束此前領漲全國的狀態。
教師輪崗後，買家觀望情緒更甚
多校劃片，打破了房子和學區的對應關係；教師輪崗，則通過淡化“名校”的概念，進一步動搖了“頂級學區房”的價值。
8月25日，在北京市教育“雙減”工作新聞發佈會上，北京市委教育工委副書記、市教委新聞發言人李奕介紹，新的學期，北京市將大面積、大比例推進幹部教師的輪崗；在城區完善學區（教育集團）改革，實現學區（教育集團）全覆蓋，推進學區（教育集團）內校際間師資均衡配置和按需交流輪崗。
21世紀教育研究院院長熊丙奇認為，義務教育學校不均衡，主要是師資不均衡，“如果（大面積、大比例推進校長教師交流輪崗）能切實落實，將實現義務教育資源的均等化配置，縮小學區內、區域內乃至全市範圍內的學校辦學質量差距，消除學區房、學位房熱，緩解家長的擇校焦慮，整體提高學校教育質量，減輕學生負擔”。
對於“教師輪崗消除學區房熱”的觀點，郭毅進一步指出，教師輪崗對教育格局的改變，在樓市方面，更多的是體現在改變市場預期上。
一名孩子2023年幼升小、打算在西城區置換一套小户型學區房的家長告訴第一財經，考慮到當前學區政策下，單校沒有保障、學位緊張程度仍在不斷加劇，對於購買學區房的心態，已從“追求‘金德月’”最優學區轉為“考慮入手廣外、陶白等相對中等，但學位充足”的學區。
根據北京教育科學研究院測算，到2023年，北京將迎來小學學位需求高峯——108.2萬個。若學位利用率為95%，則2023年學位缺口為4.8萬個，小學缺口為50所。若學位利用率降低到90%，則2023年學位缺口為11.1萬個，小學缺口為115所。
“西城區的學位缺口比海淀要大，如果還緊盯‘金德月’沒有太大意義。尤其是在今年西城區加大力度推行教師輪崗後，關注廣外等片區的家長明顯增多。但教育政策調整下，房價是不是仍有下行空間、教師輪崗效果如何，都還不明朗，像我一樣仍在觀望階段的家長還有很多。”上述家長稱。
市場有觀點認為，由於德勝、月壇學區的溢出效應，疊加教師“大面積、大比例”輪崗後，西城各學區間教學質量差距縮小，如廣外等曾經的西城房價窪地會被填平。
但第一財經走訪時發現，近兩個月以來，在房價方面，西城區除德勝、月壇片區出現房價大幅下降外，核心區如金融街，外圍區如廣外、陶白等，其房價水平保持穩中有降。
前述西城區鏈家某房產經理人告訴第一財經，金融街“老破小”房源單價仍維持在15萬~23萬元/平方米，僅是部分房源擠出了上半年的水分。這一方面是因為金融街覆蓋如北師大附中、北師大附屬實驗中學、八中、四中等重點初中，對口直升和派位的概率更高；另一方面，也是因為該區去除學區屬性，其職住需求也較多。
同樣的市場觀望情緒也出現在海淀的學區房市場。但據多名該區房產經理人士稱，持觀望態度的家庭主要出於明年或將會加大多校劃片推行力度的擔憂，而受教師輪崗政策影響較小。
“海淀六小強很多年前就開始幫扶弱校，而名校集團化辦學海淀也走在了前面。所以，教師輪崗對海淀家長的心理預期影響不大。”一名海淀某重點小學教師對第一財經表示。
中國教育科學研究院研究員儲朝暉對第一財經稱，教師輪崗可以視為壓低學區房熱的一個措施，但無法從根本上淡化房子和學校間的對應關係。“教師輪崗是需要條件的，只有在學校之間的差距相對較小的背景下，教師輪崗的效果才會放大；同時，教師輪崗仍主要在學區內，難以填補學區間的教學質量差異。”
在儲朝暉看來，對於學區房熱的問題，短期看，通過一些行政措施來降温更具時效性；長期看，擴大優質教育資源供給、促進學區間教育均衡才是治本之道。
“學區房是義務教育階段，公共教育資源分佈尚不均衡的外在表現。若不能縮小學區間和學校間的教學質量差距，‘優質學區’的剛需會一直存在。家長為子女追求更優質教育的心態，也終將會通過‘學區房熱’‘擇校熱’‘校外培訓熱’等形式呈現出來。”儲朝暉稱。
（吳斯旻）