“祭出”2192億債務重組方案後，華夏幸福能否“獲救”？

（文/張玉 編輯/馬媛媛）“過去的時候喝酒多好，但享受了那時候的好，我也能忍受現在的煎熬。”在今年2月份的一次內部講話中，昔日河北最大房企華夏幸福董事長王文學如是説。

而從今年年初公開承認流動性危機到現在，8個月時間過去，華夏幸福終於確定了初步的“償債”計劃。而當這份“自救”與“他救”一同擺上枱面，資本市場表現出極大的樂觀和信心。

繼9月30日初步披露債務重組計劃後，10月8日，華夏幸福復牌漲停，報4.41元/股。與此同時，公司第一大股東中國平安也大漲7.73%，報收52.1元/股。

出售資產償債千億

對於公司2192億元的金融債務，華夏幸福排在第一位的方式是變賣資產。其中，賣出資產預計回籠資金約750億元。對於這部分回籠資金，約570億元用於現金償付金融債務，剩餘部分用於落實住宅開發和交付責任，恢復產業新城及其它業務板塊的正常運行。

與此同時，出售資產預計會帶走金融債務約500億元。“出售項目公司通過債務置換方式，有條件承接相應的由公司統借統還的金融債務。”華夏幸福方面表示。

由此計算，華夏幸福通過出售資產償還的金融債務超過千億。

此外，優先類金融債務展期或清償352億元。根據公告，應收賬款質押和實物資產抵押的金融債務展期留債，維持原財產擔保措施不變。展期期間利率下調。如若實物資產抵押相關擔保物被處置或出售的，所擔保債權可在擔保物處置或出售價款範圍內優先清償；應收賬款質押的，按年度分期按比例償還。與房地產開發建設等業務相關的開發貸，由相關金融機構維持開發貸餘額不變，利率下調，存量項目逐步銷售償還，新增項目逐步投放。

以持有型物業等約220億元資產設立的信託受益權份額抵償，即以公司約220億元有穩定現金流的持有型物業等資產設立信託計劃，並以信託受益權份額償付相關金融債務。

剩餘約550億元金融債務由公司承接，展期、降息，通過後續經營發展逐步清償。展期屆滿後，根據企業後續經營情況，可協商直接清償或繼續展期。

在行業金融政策不斷收緊的當下，華夏幸福“展期”、“降息”、“利率下調”等的措施，無疑更加考驗政府和債券相關機構的支持力度。

儘管初步制定了債務重組計劃，不過，從目前來看，這也僅僅相當於一份償債“大綱”，並無具體的收購意向方。華夏幸福方面亦坦陳，收購方能否確定、確定的時間及最終能否達成收購協議，尚存在不確定性。

保留孔雀城住宅業務

儘管含淚開啓“賣賣賣”模式，華夏幸福仍然選擇保留自己的核心業務。公司方面表示，將保留孔雀城住宅業務、部分產業新城業務、物業管理業務及其它業務。

其中，孔雀城住宅業務板塊，多措並舉緩解資金壓力，有序運營，落實交房責任，通過成立專門的住宅開發和交付運作平台，由“政債企”三方共同監督，努力恢復孔雀城品牌形象，提振去化速度和銷售價格，逐步恢復孔雀城板塊融資功能，探討以滾動拿地等多元開發的手段，更好地完成房地產開發與交付任務。產業新城佈局過於集中的問題將明顯改善，提高抵禦區域政策和市場風險的能力。

簡單的幾項措施透露出華夏幸福依然潛存的鬥志。在產業新城方面，18年前，王文學就謀定了成為領先的產業運營商的路徑並於第一步“落子”河北省廊坊市的固安縣。固安模式率先實踐PPP創新機制，採用“政府主導、企業運作、合作共贏”的市場化運作方式，提供包括規劃設計服務、土地整理投資、基礎設施建設、公共設施建設、產業發展服務和城市運營維護在內的工業園區和區域經濟發展綜合解決方案。

孔雀新城則是華夏幸福基於產業新城的模式，圍繞都市圈發展園區配套住宅業務所形成的品牌，與產業新城進行聯動。華夏幸福2021年半年報顯示，截至今年上半年，公司目前已經打造了超過50座孔雀城項目。

不過，隨着華夏幸福陷入流動性危機，關於孔雀城降價、甩賣、停工、拖延交付時間的消息頻頻見諸報端，而由此帶來的業主對質量問題的擔憂和維權也不在少數。

這份微弱的星星之火能否燎原，仍然有待時間給出答案。

值得一提的是，對於公司業務中另一重要的板塊——商業地產及相關業務，華夏新城在這份債務重組方案中並未提及。

形勢誤判下激進狂奔

在年初一次內部講話中，王文學曾揭露了公司目前窘境背後的原因。首當其衝地是錯誤研判了環京的房地產形勢，投資過於集中。據悉，2016年以前，華夏幸福的投資佈局集中於環京區域。市場銷售及回款佔比達90%以上。由於對形勢誤判，後期繼續加大環京產業新城的投入和配套住宅投資，但環京住宅市場量價齊跌，規模腰斬。初步測算，四年來累積影響公司銷售回款超過1000億元，同時還嚴重影響產業新城回款和應收存貨的價值。

2017年環京形勢發生重大變化後，雖然華夏幸福當機立斷，迅速調整佈局，加大了對長三角、長江經濟帶、粵港澳大灣區等外部區域投資力度，但船大難掉頭，調動效果不夠顯著。環京仍佔50%左右，而外部主要區產區尚處於前期資金投入階段，對公司業績貢獻有限。

此外，前期激進擴張也是華夏幸福行棋至此的一大原因。王學文坦言，2014～2017年，華夏幸福提出了三年百園、三年百城、三年百鎮等計劃，超出公司自身能力，拓展區域過多過散，質量參差不齊，有限資源難以滿足眾多產業新城的開發建設需求。

2020年以來，接踵而來的疫情導致環京市場出現斷崖式下降。種種因素最終引爆了華夏幸福的債務償付危機——2021年到期需償付金額高達千億元。而截至2021年1月31日，華夏幸福的貨幣資金僅有240億元，且基本上都是受限資金。新增融資全面受阻、業務現金流無法覆蓋償付需求。可注入的資金，基本枯竭。

危機由此觸發，這是所有人都不願意看到的局面。

王文學是個講義氣的人。在年初的內部講話中，面對1000名華夏幸福核心員工，王文學坦言：“幹到今天這步，我願賭服輸”。但他顯然不是一個容易妥協的人。在那場講話的最後，他篤定地表示，華夏幸福一定會存在，產業新城還得幹，孔雀城的房子還得蓋。

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