北京二手房“銀十”成交或跌破萬套，購房者議價空間增大

“今年春天，我的房報價360萬元，還有看房的，也能給到340萬元，當時猶豫沒賣，現在幾乎沒什麼人來看房，最高報價也只有320萬元。”將名下二手房掛牌近一年的李女士（化名）向《證券日報》記者透露，現在這個區域周圍新房項目上市較多，價格也不再偏高，吸引了一部分買房人。另外，現在貸款買二手房放貸週期很長，讓原本有置業計劃的人都放棄考慮二手房。

李女士的困擾並不是個例。“現在市場有更多房可以挑，可以議價。”計劃購置學區房的王女士（化名）表示，明年孩子要上學，所以下半年一直在看房，可以説目標學校附近的二手房都挑遍了，也不着急下單。

“整體來看，2021年北京二手住宅月度成交量均維持在萬套以上。”諸葛找房數據研究中心分析師梁楠向記者表示，受國慶假期影響，人們旅遊意願較強，二手房市場關注度較低，成交熱度不足。數據顯示，十一黃金週期間，北京二手住宅成交量不足百套。

買房客“不着急”

“着急賣房的可能遇上不着急買房的，觀望的看房者增多，因為銀行沒有貸款額度，許多看房的人都暫時將買房計劃擱置了，其中包括大量換房需求的客户。”在某中介門店，一位經紀人向《證券日報》記者透露，整體市場均價有所下行，但是下行空間並不大。當然，與上半年學區房的高位成交相比確實落差比較明顯。但學區房之外，其實整體市場價格相對比較平穩。

“有些客户也能夠接受變長的賣房週期了，因為僅有月初銀行可以放款，大多數要排到明年了。”上述經紀人進一步表示，成交量確實在走低，但也不是沒有成交。因為網簽有一定滯後性，“僅從國慶期間來看，我負責的區域是有成交的，單店成交不到10套，但待這些房源完成網籤，時間可能就靠後很多了。”

據麥田房產數據監測顯示，今年國慶期間的簽約量比國慶前7天鋭減三成，和去年同期相比下降將近兩成，説明目前市場上買家的觀望情緒在加重。成交量走低之外，國慶期間調整價格的房源中，下調掛牌價的佔87%，説明房東的價格預期在變弱，越來越多的房東可以接受通過降價來加速成交，部分急售房源已經有一定的談價空間。

“現在市場上比較受歡迎的是全款購房，若是非換房全款購房，單套房源議價空間預計10萬元起。”某中介經紀人向《證券日報》記者表示，但想尋求更大議價空間，可能要看具體房源具體情況。

來自官方層面的統計也顯示出國慶小長假期間北京二手房成交“慘淡”的現狀。

據北京市住建委網站披露數據，10月1日至10月7日，北京二手房合計網籤量僅91套。

對此，中原地產首席分析師張大偉表示，降温從今年7月開始出現苗頭，到8月份和9月份已經基本上確定降温局面。出現這一局面的原因在於房貸的全面收緊。

“目前放貸週期普遍在3個月以上，個別城市甚至出現6個月以上放貸週期，這直接導致全國二手房交易接近停滯。”張大偉表示。

“銀十”成交或不足萬套

來自中原地產的一份統計數據顯示，從去年9月份至今，北京二手房單月成交量均在1萬套以上，但今年10月份至今成交量還不足1000套。有業內人士預計，10月份北京二手房全月成交大概率首次跌破萬套。

從進入三季度以來的市場表現看，降温退燒現象非常明顯。“三季度北京二手房成交套總價在510萬元至530萬元左右，較上半年有所下降。”貝殼研究院相關人士向《證券日報》記者表示，主要是城市發展新區進入下半年後交易熱度逐步提升，使得城四區高總價房屋佔比下降，進而推動套均總價下行。

在梁楠看來，2021年初受“學區房”炒作、違規信貸資金流入房地產市場等因素影響，北京二手房市場成交熱度較高，隨後在整頓“學區房”炒作亂象、嚴查違規資金等政策的打擊下，市場熱度回落，成交量自3月份起連續6個月下滑。

“與往年不一樣的是，一季度市場成交量加速放大，二季度持平，三季度信貸突然全面收緊。”張大偉向《證券日報》記者如是説。

對未來市場走向，梁楠預計，接下來隨着部分熱點區域如海淀區二手房指導價機制的逐步落實，北京二手房價將更趨於穩定。

“從成交量來看，隨着國慶假期結束，購房需求集中釋放，二手住宅成交量將有所回升，但就整個季度成交量來看，四季度二手住宅成交量大概率不會超過年內季度成交最高水平。”梁楠表示。

（王麗新）