上海第二輪集中供地收金480.07億：降温明顯，民企找國企“抱大腿”

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）延期掛牌、終止出讓、底價成交，上海第二輪土拍集中供應秋風四起。

9月13日，上海土地市場網站公佈原定於8月發佈的2021年第二批集中供應住宅用地信息，計劃48宗地塊，涉及27宗商品住宅用地，起始出讓總價約為574億元，且集中出讓的商品宅地，一次書面報價最高不超過起始價的約10%。

臨近地塊公開出讓，上海土地市場發佈公告稱，受規劃調整影響，終止上海松江區永豐街道SJC10011單元H17-02、H17-07號在內的7宗商品住宅用地出讓活動。

業內人士表示，和此前杭州、廣州等地一樣，上海終止土地出讓可能是上述地塊無房企報名。可以參考的是，除兩宗城中村地塊外，剩餘18宗宅地皆因競買人數均小於上限改為掛牌出讓。

10月11日至13日，上海第二批集中供應的20宗涉宅地塊全部出讓，合計成交金額480.07億元，平均溢價率3.15%。

拿地聯合體佔比近3成

融資和地緣優勢，在上海第二批集中供應中充分表現。

從結果上看，國企和央企收割了超70%的地塊。例如上海港城集團競得三宗臨港地塊、上實城開摘得青浦華新地塊、中鐵置業競得奉賢新城地塊、新長寧底價拿了青浦重固地塊，大華則在第一天包攬2幅城中村宅地等。

這個結果並不意外，早在第二輪集中供地開拍之初，就有國企、央企不斷拿地的案例。

打不過就加入，龍湖聯手蘇州南山新吳房地產公司以14.01億元摘得上海一宗商住用地，後與廈門國貿、象嶼地產集團合作，以底價14.76億元競得臨港A05-04地塊。

無獨有偶，仁恆聯合越秀以46.21億元拿下閔行梅隴地塊，路勁則牽手象嶼、招商以63.95億元摘得上海西虹橋地塊。總的來看，各房企組成的聯合體共競得5宗地塊，在18宗掛牌宅地中佔比近3成。

“這不意外，畢竟在資金緊張的前提下，聯合體可以抗風險。”上海中原地產市場分析師盧文曦表示，這些聯合體中大部分都有國資的影子，表明民企“抱大腿”的意向十分明顯。並且出現3家房企捆綁一齊的現象，説明房企資金壓力比較大，需要通過更多人的聯合達到拿地的目的。

國資之間也在抱團取暖。同為國企的上海港城聯合上實城開，以16.52億價格競得自貿區臨港新片區PDC1-0103單元A03-02純住宅地塊，成交樓板價15750元/平方米，溢價率8.62%。

值得一提的是，由於背靠梅隴鎮華鑫天地產業園城市更新項目，閔行梅隴地塊吸引仁恆越秀聯合體、華髮、建發、招商路勁聯合體現場競拍，並在報價環節觸發“隨機值”。

根據出讓規則，競價進入一次書面報價階段，一旦有競買人報價相同，將觸發系統新增一個大於中止價且不大於一次書面最高報價的任一萬位整數“隨機值”，並納入平均值的計算之中。

“也就是説，實際參與計算平均價格得有5個，‘猜’平均值的難度增加。”盧文曦指出，根據此前規則，書面報價中最接近平均值的房企將競得該地塊。

從技術角度來看，四位報價人的平均值為461827.5萬元，受隨機值464650萬元影響，平均值出現上移為462392萬元，報價稍高的仁恆越秀聯合體以292萬元的最小价差競得該地塊。

同樣觸發隨機報價的還有奉賢區奉賢新城10單元13-02區域地塊，最後中鐵置業以14.48億拿下，成交樓面價2.14萬元/平方米，溢價率9.5%，成為上海本輪集中供地溢價率最高的地塊。

“熱門地塊爭搶熱度不及預期，僅兩幅地塊觸發隨機值新規。”58安居客房產研究院分院院長張波表示，相比首輪集中供地熱度，上海的第二批次集中供地已現明顯降温。但與其他城市相比，上海土拍稍勝一籌，雖有終止出讓的地塊，但並未出現流拍，部分地塊仍有一定的溢價表現。

民企拍地熱情減退

無利不起早，但上海的集中供地，從第一輪起就給開發商備足了利潤空間。

按照規則，第一輪集中供地競價方式由原舉牌競價調整為“舉牌競價+一次書面報價”，並設定地塊起始價格、中止價和最高報價，而最高報價一般為起始價的110%。也就是説，每宗地塊溢價10%即封頂。

“基於此，上海土拍樓板價和房地聯動價之間差不多有40%的空間，而房地聯動價可以理解為該項目入市的指導價。”盧文曦表示，上海大部分項目都不存在麪粉貴過麪包的現象，即使以封頂價買進地塊，中間依舊有一定價差，項目利潤空間也有保證。

以楊浦區定海社區B3-1地塊舉例，楊浦城投在首輪集中供地中以14.03億競得該地塊，成交樓面價6.4萬元/平方米，而該地塊給出的房地聯動價為10.8萬元/平方米，價差為4.4萬元/平方米。

作為控地價的模範生，上海第二輪集中供地土拍規則依舊保留了這一點。同樣以楊浦區定海社區D2-2地塊舉例，保利置業以36.81億底價競得該地塊，成交樓板價5.8萬元/平方米，該地塊房地聯動價為9.9萬元/平方米，依舊有4.1萬元/平方米的價差。

但相較於第一輪集中供地，房企參與土拍的熱情卻消退了不少。10月8日，上海土地市場發佈公告稱，因需對地塊規劃建設條件作進一步調整優化等原因，根據出讓人的申請，現終止出讓上海松江區永豐街道、奉賢區奉賢新城、金山區朱涇鎮、金山區楓涇鎮、崇明區陳家鎮等7宗地塊。

值得一提的是，這些地塊中也有不少位於火爆區域。例如，寶山區寶山新城楊行YH-B-1單元12-02、13-02地塊位於一號線周邊，緊挨萬科四季都會，項目最近入市時間為今年4月，認籌率過百。

崇明區陳家鎮實驗生態社區兩塊宅地亦是如此。在上海首輪土拍中，崇明區陳家鎮實驗生態社區18號地塊在所有地塊溢價率不超過10%的前提下，以12.89%的溢價率創下最高紀錄。

某TOP15房企投拓人士表示，相對於其他地塊而言，這些終止地塊確實不是房企在上海的首選熱點區域。此外，這些地塊位置較偏、銷售週期較長、利潤空間較小等等都是地塊無人報名的原因。

土拍熱情地消退還表現在民營房企的大規模“隱身”上。知情人士向觀察者網透露，上半年信誓旦旦要在上海拿地的一家TOP20民營房企，並沒有報名第二輪供地。

“上海雖然給房企留有利潤空間，但也不見得閉眼就賺。”該人士表示，“一方面，現在剛開始調整，而老闆想要抄底；另一方面，現在不是撿漏的時機，如果明年倒了一大批房企，收購項目價格應該比現在拿地更便宜。從時間節點上看，現在拿地最早也要在明年推出，説不定剛好躺地板上。”

業內人士表示，目前融資趨緊，違約事件屢屢發生，民營房企都要準備點現金傍身。暫時缺席土拍市場甚至沒有拿到地，都不是一件壞事情。

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