房企動向：開搶新經濟資產賽道 凱德中國16.8億收購首個物流資產包

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）繼今年4月收購首個數據中心項目後，凱德又通過收購四個優質物流資產獲取首個物流資產包。

10月12日，凱德投資旗下的凱德中國信託宣佈以16.834億元向非關聯第三方收購一個物流資產包，包括位於上海、崑山、武漢和成都的四個優質物流資產，預計該交易將於2021年底完成。

此次收購完成後，凱德在國內的新經濟資產佈局將擴大至9個產業園區、4個物流地產和1個數據中心。

新經濟資產佔比達21.4％

資料顯示，凱德集團是亞洲知名的大型多元化房地產集團，總部設在新加坡，投資組合橫跨多元房地產類別，包括綜合體、購物中心、辦公樓、旅宿、住宅以及新經濟領域，以新加坡和中國為核心市場。

凱德佈局新經濟領域始於2019年1月，彼時，凱德計劃以110億新元收購淡馬錫附屬公司星橋騰飛旗下兩家全資子公司的所有股份，從而切入物流/商務園、工業地產等新經濟領域資產運營。

不到一年時間，整合星橋騰飛所帶來的收益就在凱德當年業績報中充分體現。管理層表示，公司2019年運營淨利潤創歷史新高，達到10.57億新元，其中星橋騰飛業務貢獻佔了很大的比重。

即使如此，商業地產依舊是凱德當時的主戰場。

變化出現在2021年年初。受新冠疫情影響，商業地產價值縮水，凱德置地2020淨虧損15.743億新元，據管理層表示，主要歸因於投資物業的重估以及項目和股權投資的減值總額24.981億新元。

不到一個月，凱德集團進行業務重組，將投資業務和房地產業務拆分，前者整合為“凱德投資管理（CLIM）”於新加坡證券交易所上市，後者完成私有化由凱騰控股所持有。並在年中宣佈將中國6個來福士項目部分股權出售給平安人壽，交易價格不超過330億元。

重組後的凱德將投資重心傾斜至新經濟領域。4月28日，凱德從中航信託以及無關聯第三方手中，以36.6億元收購一個位於上海市閔行區的超大規模數據中心園區，也是凱德在中國的首個數據中心項目。

值得一提的是，數據中心作為基建工程，設有準入門檻，“外資進入數據中心只能是資產層面，不是運營層面。”一位深度參與新經濟資產的業內人士透露，凱德作為開發商，主要通過出租數據中心收取租金。

6個月後，凱德以16.834億元向非關聯第三方收購四個物流資產，加重其在新經濟資產賽道的份額比例。凱德中國信託管理有限公司首席執行官陳子威先生表示，收購該物流資產包，標誌着凱德中國信託首次進入中國物流市場。

據悉，此次收購的四個現代化物流資產總建築面積為26.53萬平方米，截至2021年8月31日的出租率為96.3%，加權平均租期為2.1年。其中三個項目於2016年至2018年間建成，另外一個於2010年建成。

在完成上述收購後，凱德中國信託的管理資產規模將增長8.0%，達到47.292億新元。與此同時，按資產規模計算，新經濟資產在凱德中國信託投資組合的佔比將從15.3％升到21.4％。

三年內資產管理規模翻番

重組後的凱德給自己定了一個較為激進的業績目標。

凱德集團（中國）投資與投資組合管理首席執行官的潘子翔在接受媒體採訪時曾表示，完成重組後，他需要在三年內將凱德在中國的資產管理規模（AUM）翻番。而截至2021年3月31日，凱德在中國管理的總資產大約為2800億人民幣。

由於凱德集團減少商業地產業務的意圖明顯，新經濟資產將是其擴張的主要領域。這也意味着，收購上海閔行數據中心和物流資產包只是一個開始，凱德未來的類似舉動將越來越頻繁。

關於凱德入局物流地產，眾聯智詢副總裁蔣凱向觀察者網表示，一方面，受疫情影響，國際貿易環境不太理想，貨幣政策寬鬆又無法流向地產或者生活必需品，“鐵公基”等基礎設施建設的投資反而會加大；另一方面，國內電商、快遞等行業發達，物流地產投資回報率較高，外資項目年化收益率一般能達到8%-9%。

世邦魏理仕數據顯示，2015-2020年，社會物流總額年複合增速約為9.53%，北京、上海、廣州等一線城市的物流地產投資淨回報率在6%-8%，高於商業地產的4%-5%。

物流地產熱度不斷上漲，參賽者也在不斷增多。例如，有“華爾街PE之王”之稱的黑石以44.1億接手富力廣州物流園70%權益，規劃總建築面積約142萬平方米；保德信房地產收購新宜中國位於南京、上海以及廊坊的物流地產，雙方總投資金額為 3.23億美元。

“除了通過收併購獲得現成資產，自己拿地建設、運營也是外資投資中國物流地產的模式之一。”蔣凱表示，不論通過哪種方法拿地，集中在一二線或者是交通樞紐城市是大家的共識。

可以參考的是，根據凱德集團描述，此次收購的四個現代化物流項目特徵之一就是，位於國內的主要物流樞紐城市，靠近港口、機場和鐵路等交通節點。

為了尋找更好的物流地產標的，不少外資企業着手成立物流基金。其中，新宜中國與QuadReal Property Group成立10億美元中國物流基金，投資1線、1.5線和部分2線城市的領先高標庫；貝萊德投資中國冷鏈物流地產開發商美庫的機遇型基金一期和二期。

凱德投資（中國）首席執行官潘子翔表示，凱德看好新經濟產業的發展前景，而凱德投資旗下的多元化基金平台，讓其能夠更好地把握投資機會、持續擴大管理資產規模。

據悉，截至 2021年6月30日，凱德投資管理房地產基金規模約830億新元，通過6支上市房地產投資信託基金（REITs）和商業信託以及遍及亞太、歐洲和美國的20多支私募基金持有。

“事實上，不僅境外資本，京東、萬科等境內企業也在搶新經濟資產的賽道。”在蔣凱看來，境外資本也可能會面臨水土不服的問題，包括政策壁壘等，比如黑石對SOHO的收購就遇到了反壟斷法審查中斷。

如此看來，要實現中國資產管理規模在三年內翻番，凱德需要解決的問題還有很多。

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