旭輝永升服務6.96億收購物業資產包，新增商業在管面積超400萬平方米

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）物業收購越發頻繁。

10月15日，紅星美凱龍家居集團發佈公告稱，根據公司業務發展需要，擬與旭輝永升（海南）投資有限公司簽訂關於上海美凱龍物業管理服務有限公司（下稱“美凱龍物業”）的《股權轉讓協議》。

根據協議，紅星美凱龍同意轉讓其合計持有的美凱龍物業的80%的股權，股權轉讓價為税前6.96億元，受讓人為旭輝永升服務旗下子公司旭輝永升投資。

數據顯示，截至2021上半年，旭輝永升服務的在管面積為1.3億平方米，居於上市物企第13位；營業收入為20.6億元，居於上市物企第12位；綜合實力在板塊中居於中上水平。

“收併購後，旭輝永升服務將在家居板塊釋放出更強的品牌效能，有望改變板塊競爭格局。”嘉和家業物業服務研究院執行院長唐卓表示，紅星美凱龍在國內家居裝飾及傢俱零售行業中佔有最大的市場份額，將使旭輝永升服務在家居板塊的專業度、技術水平、環節契合度等各個方面得到改善。

紅星美凱龍則有望解償債壓力、降低資產負債率。此前，紅星美凱龍已出售7家控股子公司及紅星地產70%股權以償還即將到期的債務，避免出現違約風險。

美凱龍物業評估價值8.6億元

資料顯示，美凱龍物業於2021年3月4日由自然人趙寧及紅星美凱龍控股集團有限公司（下稱“紅星控股”）發起成立且未實繳出資，4月6日，根據美凱龍物業股東會相關決議，同意公司的子公司受讓趙寧和紅星控股持有的美凱龍物業股權。

變更完成後，武漢紅星美凱龍世博家居廣場發展有限公司、哈爾濱紅星美凱龍世博家居廣場有限公司、上海紅星美凱龍悦家互聯網科技有限公司、紅星美凱龍世博（天津）家居生活廣場有限公司、上海紅星美凱龍家居藝術設計博覽有限公司、盤錦紅星美凱龍全球家居生活廣場有限公司、上海紅美電子商務有限公司、上海星凱程鵬企業管理有限公司分別持有美凱龍物業20%、18%、14%、14%、10%、8%、8%、8%股權。

由於交易標的成立時間不足一年，尚未實繳，截至 2021年8月31日，美凱龍物業尚未產生任何收入及成本費用，賬面無任何資產和負債，故目前賬面財務數據均為0元。根據北京卓信大華資產評估有限公司出具的資產評估報告，以2021年6月30日為評估基準日，美凱龍物業評估前賬面價值0萬元，評估價值8.6億元，評估增值8.6億元。

“美凱龍物業雖為新成立的公司，但已與紅星美凱龍自營商場簽訂物業管理服務合同，為紅星美凱龍經營的50家家居商場提供物管服務。”北京卓信大華資產評估有限公司認為，美凱龍物業未來具備可持續經營能力，可以用貨幣衡量其未來收益。

嘉和家業物業服務研究院執行院長唐卓表示，紅星美凱龍多年的商場經營專業管理經驗，為旭輝永升服務在“非住宅”領域的不斷破圈提供服務支持，同時為旭輝永升服務帶來了最直觀的面積增長，新增超400萬平方米的商業項目體量。

在此基礎之上，旭輝永升服務給出税前6.96億元的收購價，較80%股權對應的6.88億元評估價值溢價約為800萬元。

保留20%股權

另外20%股權則由紅星美凱龍旗下子公司武漢紅星美凱龍世博家居廣場發展有限公司持有。

值得一提的是，紅星美凱龍的財務狀況並不理想。半年報顯示，截至2021年6月末，紅星美凱龍流動資產僅171.9億元，流動負債351.1億元，短期內，紅星美凱龍的現金資產難以覆蓋企業的短期債務。

多位業內人士皆表示，紅星美凱龍當前現金流比較緊缺，面對償債壓力，只能售賣資產。並且該企業今年也發生了出售資產換取現金流的先例，此次交易也有利於其自身優化財務結構、降低負債水平。

即使如此，紅星美凱龍仍保留了美凱龍物業20%的股權。

保留股權並非先例。7月18日，遠洋集團發佈公告表示，遠洋集團、遠洋資本與紅星控股正式簽署協議，以40億元獲取紅星地產70%股權，紅星控股仍持有重慶紅星美凱龍企業發展有限公司30%的股權。

業內人士表示，從幾次推售資產不難看出，雖然紅星美凱龍揹負債務壓力，但並不打算甩賣資產，所以儘量保存部分股權獲得運營權。

可以參考的是，雙方簽訂業績承諾如在業績承諾期內某一個會計年度內目標公司沒有達成經營業績目標，紅星美凱龍應向旭輝永升服務支付現金補償，直至業績承諾期終止日；業績承諾延長期內，同樣應向旭輝永升服務支付現金補償。

紅星美凱龍和美凱龍物業的深度綁定還體現在合作時間上。雙方簽訂的“物業服務合同”包括，服務紅星美凱龍旗下全資自有商場物業的合同期限，原則上不少於 20 年；服務其全資租賃商場物業服務合同期限，不少於承租剩餘期限；非全資自營商場物業則盡力促成合約。

唐卓表示，保留20%的股權可能是因為紅星美凱龍希望在和旭輝永升服務的合作上，保有一部分話語權，而不是完全放棄物業管理服務業務，也在一定程度上體現出紅星美凱龍對商業物業板塊前景的認可。

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