年內物業收併購超70起，行業規模戰即將打響？

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）高槓杆房企積極自救背景下，快速變現的物業成為手中一張好牌。

例如10月15日，紅星美凱龍同意轉讓其合計持有的美凱龍物業80%股權，股權轉讓價為税前6.96億元，受讓人為旭輝永升服務旗下子公司旭輝永升投資。

這並非個例。觀點指數研究院數據顯示，2021年1月至10月15日，物企收併購案例達70起，涉及金額超過291.88億元，已超過2020年全年。

“但凡出售物業資產的，基本都遇到現金流緊張。”同策研究院研究總監宋紅衞表示，無論是藍光嘉寶服務、富力物業，還是恒大物業、鄰里樂，出售物業資產背後，其母公司皆揹負鉅額負債、陷入流動危機。

IPO受阻

所有風都有停下的那一刻。

2019年是物企開始受資本市場追捧的一年，當年就有12家物業服務企業成功上市。形成對比的是，2016年至2018年，物業服務企業上市數量分別為2家、1家和6家。

這一現象在2020年達到了頂點。彼時，受新冠疫情影響，物業從台後走向台前，成為眾多投資人口中的“風口”。

反映在資本市場上，2020年有18家物企成功上市，並且都取得了較高的市盈率。數據顯示，截至2020年6月30日，赴港上市的23家內地物企平均市盈率為38.65倍，股價平均漲幅為72.07%，其中17家市盈率高於20倍。

以建業新生活為例，每股上市發售價為6.85港元，2020年5月15日正式掛牌港交所當天收盤，報7.979港元/股，收漲23.53%。此外，截至2020年6月30日，建業新生活市值為106.45億元，市盈率高達40.7倍。

但隨着排隊上市的物企不斷增多，市場熱度明顯減退，“上市即破發”屢見不鮮。作為2021年首個成功赴港上市的物業公司，新希望服務開盤報3.77港元/股，低於每股3.8港元的發行價，截至5月25日收盤報3.820港元/股，勉強高於發行價。此外，截至10月19日收盤新希望服務報2.09港元/股，已跌破發行價。

和新希望服務一樣跌破發行價的物企還有很多。有媒體統計，赴港上市的23家內地物企中，有超過一半企業股價處於破發狀態。

與此同時，物企上市難度不斷加大。億翰智庫數據顯示，2021年1月至8月末，僅有12家企業登陸資本市場，此外仍有24家企業在排隊中上市。

分拆上市受阻，部分物企選擇叫停IPO。例如，陽光城與萬物雲達成換股合作，以持有的陽光智博100%股權換取萬物雲4.8%的股份；伯恩物業雖聲稱加盟萬物雲，但後者持股比例為100%。

上海中原地產首席分析師盧文曦曾表示，不管是加盟還是換股，萬物雲都得到了絕對的控股權，本質上來説就是收購事件。

未來3至5年是行業規模紅利期

談及收併購，不得不提到碧桂園服務。

2021年2月末，碧桂園服務以49.64億元收購上市公司藍光嘉寶服務65.04%股權，新增在管面積約1.3億平方米之餘，成為國內上市物企併購首個案例。

打造收併購樣本之後，碧桂園服務頻頻成為物企併購案中的座上客。先是以100億元收購富良環球全部股權，間接控股包括富力物業在內的各目標公司100%股權，後再以33億元向彩生活服務收購鄰里樂100%股權，且兩宗收購事件相隔不超過十天。

完成上述三項收購事項後，碧桂園服務花掉了182.64億元，新增在管面積遠超2.15億平方米，在上市物企規模上排名第一。

值得一提的是，雖然萬物雲並未上市，但在規模上已與碧桂園服務形成對峙之勢，隨着兩方收併購事件頻發，碧桂園服務是否能穩坐物企宇宙第一還是未知之數。

事實上，不少物企公司都將快速擴張作為其追求目標，譬如提出“利潤5年10倍”的旭輝永升生活，計劃2023年簽約面積4.5至5億平方米，在管面積計劃3至3.3億平方米以上。

為實現這一目標，旭輝永升生活明確表示，新增面積50%來自市場拓展、20%來自大股東、20%來自合作方、10%來自收併購。

不過，理想和現實之間是有差距的，強大如碧桂園服務，都不得不面對房地產開發業務收縮帶來的負面影響。碧桂園服務總裁李長江曾在接受媒體採訪時表示，受房地產業務增速下滑影響，物業增量和增速毫無疑問會減緩。

如此看來，不會停下市場擴張腳步的碧桂園，選擇收併購擴大市場份額。

為避免掉隊太多，一二梯隊物企同步加速擴張步伐。例如，金科服務年內完成5次收購，對象分別是重慶天江物業、上鏡物業、重慶美利山物業、北京壹途和中科三心物業；海倫堡物業年內完成4次收購，分別是浙江魯商物業、櫻花物業、宜樂居物業和盛堂商管；龍湖智慧服務則在12.73億元收購億達服務100%股權後，又將部分九龍倉內地物企收入囊中。

這和興業證券研究報告中的預測一致。報告顯示，物企的業務模式比較一致，發展戰略也比較雷同，未來必然面臨激烈的市場競爭，同時，龍頭物管公司將繼續憑藉先發優勢、規模和品牌優勢以及資本市場帶來的金融優勢享受規模紅利。

興業證券認為，未來3至5年是行業的規模紅利期，物管行業將加速整合，物管公司之間也會分化加劇。

“收併購的最好時機”

從房地產開發業務中誕生的物企，在某種程度上並沒有完全獨立。

簡單來説，在物業管理存量+增量的發展模式、無重大資本開支、淨現金的財務狀況、穩定的派息分紅的背景下，行業估值下限十分清晰。也正因為“值點錢”，出售物企往往成為企業融資紓困的主要方式之一。

這點在融資收緊的2021年更加明顯。據中指研究院監測，9月房地產企業融資總額為911.6億元，同比下降43.8%，環比下降22.3%，單月融資規模同比連續7個月下降。

為融資紓困，富力地產創始人李思廉、張力將富力物業賣了100億元，其中三分之二用於補充富力地產流動資金；同樣“賣子求生”的還有彰泰集團，將彰泰服務80%股權賣給了融創。

值得一提的是，在最初的協議中，融創中國計劃投入99億元與彰泰集團成立合資公司，8億元收購彰泰服務80%的股權。不到一個月時間，融創中國調整收購彰泰服務的價格，投入額減少至91.7億元，股權收購價也改為7.3億元。

恒大物業則因為價格問題歸屬不明。自恒大傳出資金問題後，恒大物業曾接觸過碧桂園服務、萬物雲、合生創展等頭部企業，今年9月，碧桂園服務總裁李長江曾公開表示，與恒大接觸過，但價格沒談攏。

興業證券報告表示，房地產行業的政策調控已進入常態化階段，板塊內部分化會持續進行，出售物管板塊會成為中小地產公司融資紓困的選擇之一，今年下半年物管公司有望獲取更多收併購機會。

“這也是收併購的最好時機。”同策宋紅衞指出，企業出現資金鍊問題的時候，可以有較大的議價空間。

如此看來，或許正如李長江所説，物業行業的整合才剛剛開始。

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