房地產税改革在即，冰封的樓市也隨之躁動？

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）近日，第十三屆人大常委會上，授權國務院在部分地區開展房地產税改革試點工作，引發全社會廣泛關注。

特別是結合目前樓市成交遇冷，一時間，對於樓市熱度及房價走勢的各種猜測紛至沓來，甚至部分業主已經開始考慮拋售手中多餘房產。

這為如今正處於“冰凍期”的房地產市場增添了一點變數。

上海浦東區某房產中介門店店長王昊告訴觀察者網：“這兩個月幾乎沒怎麼開單，原本打算本月月底就關門了。但這幾天房地產税試點一開，不少業主開始諮詢市場行情，有賣房打算。因此，跟朋友商量了一下，計劃再挺一段時間，看看年底前成交量會不會有所回升。”

貝殼、中原等行業大哥帶頭收縮

據瞭解，受到二手房指導價、信貸政策驟然收緊等影響，目前新房、二手房成交量紛紛呈現斷崖式下滑，樓市提前進入寒冬。

中國指數研究院發佈的最新數據顯示，上週（10月16日－22日）新房、二手房分別成交4.5萬套、1萬套，環比再次下降7.9%、12.8%。同時，10月新房日均成交同比大幅降33.5%，降幅較9月擴大8.3個百分點。

而在此之前，國慶“黃金週”7天更加慘淡，因為網籤數據大部分城市缺失，大部分城市新增成交量都達到近年來最低點，北上廣深4個一線城市的新房、二手房均接近0成交。

同時，以往出現的長假三四線返鄉置業潮在2021年國慶節期間也絲毫沒有反應，三四線城市加速打折現象愈加明顯。

圖片來源：平安證券研究所

受此影響，全國不少城市出現大量的中介離職潮。

王昊告訴觀察者網，前兩年生意好的時候，自己已經開了五六家門店，手下百餘名員工，自然也賺了些錢。但去年以來生意越來越難做，門店陸續開始轉讓，到現在只剩下這一間門店，還是與朋友合併之後留下的。

值得關注的是，受到樓市衝擊的並不只是王昊這類小中介公司。日前，貝殼、中原等行業龍頭企業也紛紛“撐不住了”，陸續發佈了“收縮防線過冬”的消息。

10月11日前後，國內最大的中介平台貝殼找房傳出裁員消息，稱對上海地區金融等部分業務進行調整優化，裁員補償標準為“N+3”。

儘管貝殼方面一再強調，縮減金融業務是為了聚焦主業，線上線下房產中介業務也並未削減，但業內普遍認為，營收依賴於房屋交易佣金的貝殼，在二手住宅成交量下滑形勢下未來發展空間肯定會變窄，縮減金融業務只是企業規避風險及收縮防線的開始。

就在貝殼裁員的同時，另一家老牌中介公司中原地產也傳出類似消息。

在中原地產內部下發文件中，企業直言，受市場持續低迷，為了保留核心資源度過寒冬，集團決定調整內地業務規模與架構，所有分公司都要應自身經營情況作出適度收縮，目標在第四季度達到收支平衡。

該份文件還指出，合肥、鄭州、濟南、南昌、哈爾濱、南京、寧波7家分公司內部編制調整為事業部形式經營，需要大幅削減經營規模。

觀察者網瞭解到，目前上海中原地產正通過降薪等形式要求員工拼業績並“自救”。

一份微信截圖顯示，對於連續3個月以上無業績人員，上海中原地產要求這部分人員立刻轉為無底薪或勸退處理。另外，本月開始1-4級人員，月業績低於1000元的無底薪處理，店董級以上月人均業績不達標將直接對管理人員進行降薪，其中月人均業績低於5000元，全額底薪打七折；月人均業績低於1.2萬元，全額底薪打八折；月人均業績低於2萬元，全額底薪打九折。

不過有知情人士向觀察者網表示，中原由於都是直營模式，只是內部節衣縮食、開源節流，收縮比例和影響沒有那麼大。

上述人士還指出，市場不景氣是整個行業的事，哪家公司都不能倖免。同時，這次“寒流”也是對全行業的一次“清洗”，實力不夠將會被淘汰。

試點目標是超額房產持有人

不過，就此次房地產税試點對於樓市價格與熱度的影響，眾人看法不一。

有分析人士向觀察者網指出，房地產税的開徵，作用更多是引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進房地產市場平穩健康發展，是穩定房地產市場的重要手段之一。

參考之前上海及重慶作為試點城市的房地產税徵收原則，預計第二批試點城市房地產税主要還是針對投資投機購房者，持有多套房產，及購買豪宅的富裕人羣，目的是抑制商品房漲幅過快，避免因房價過高影響民生，帶來越來越多的社會問題。也順應當前高層提出的“共同富裕”方向。而對於剛需、剛改等合理購房需求應該影響不大。

對此，東莞證券在研究報告中指出，房地產税試點政策短期將加大樓市觀望情緒，預計樓市銷售在2021年下半年以來持續走低情況下，將繼續維持較低水平。而房地產税對試點城市樓市影響程度，將有待後續政策細則出台及落地運行觀察才好判斷。

報告認為，從過去十年上海及重慶兩個試點城市來看，房地產税對當地樓市影響相對有限。而本次試點城市擴大，預計也將遵循近年來“因城施策”的調控原則，各地政策將可能存在一定差異。

58安居客研究院院長張波向觀察者網分析稱，如果由於房地產税徵收而引發大量房屋被拋售的情形，導致市場供大於求的話，樓市會進一步降温，房價勢必下行。而樓市具體成交如何，則要看實時的信貸政策，與房地產税關係不大。

而在貝殼研究院首席分析師許小樂看來，房地產税通過影響超額房地產持有人的決策影響市場供求關係，從而影響房價及成交量，所以要因城而異。

許小樂舉例稱，結合租金漲幅和房價漲幅，青島、濟南和長沙租金年均漲幅分別為-2%、-1%和-1%，房價漲幅分別為3.0%、2.0%和3.0%，處於供過於求或供求平衡狀態，買方議價能力更強，這些地方房地產税試點將會導致總交易金額的下降。

相反，西安、深圳和重慶二手房市場處於供不應求狀態，即便出現超額住房持有人出售的情況，由於賣方議價能力更強，城市的總交易額也將會增加。

但中原地產首席分析師張大偉卻認為，房地產税究竟對樓市影響幾何，是由其税率和税基決定的，關鍵要持有成本是否能被接受。所以目前雖然大家討論得很激烈，但真正拋售房產的卻幾乎沒有，都在持觀望態度。所以在靴子落地前，討論其影響是沒有意義的。

貝殼研究院高級分析師潘浩也向觀察者網表示，目前所謂的激烈討論和樓市影響都只是受到情緒影響，具體實施方案出台之前所有的預測基礎都不牢。而且房地產税調整的目標不是房地產，而是共同富裕，對地產的影響短期不會太大，長期有可能抑制過度投資。

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