金地華東逆市擴張：銷售拿地猛增，營收利潤去哪了？

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）在嚴控網籤數量、新房供應放緩、住房貸款收緊等政策的調控之下，新房市場經歷了史上最慘“金九銀十”。

近日，上海市房地產交易中心陸續公佈第五批即將入市的新建住房項目供應名單。值得注意的是，這同時也是有望在今年完成交易的最後一批房源，各大房企為了銷售業績能夠順利完成，不得不集中推貨。

數據顯示，在近期公佈的57個項目中，房源總數量合計1.52萬套，是今年以來單批次供應量最多的一批，其中不乏年中首次集中供地項目。

作為近兩年房企中逆勢激進擴張的代表，金地集團自然也不會錯過這場盛宴。

圖片來源：網上房地產

銷售額貢獻大區

據觀察者網不完全統計，其中至少有位於松江、青浦、嘉定在內的765套金地房源等待入市。

需要指出的是，這些新盤所在區位均相對偏遠，且單價略高於所在區位競品，疊加近期房產交易市場遇冷的大背景，不少業內人士預測，這一波去化結果可能不甚理想。

不過，為了給新房銷售造勢，由金地集團副總裁、華東區域地產公司董事長兼總經理陽侃主導的地產訪談節目《陽侃的茶室》自今年8月重新“開張”，就長三角人口變化、城市圈發展、金地的投資邏輯、產品運營等話題展開了一系列論述，吸引業內關注。

在節目中，陽侃解釋稱，是為了資金安全性角度考慮，所以在土拍市場上，故意選取了避開熱門地塊和熱門時段的策略。

他表示，金地華東區域有一套“三角模型”理論，即從“安全性、流動性、盈利性”三個指標切入，衡量地塊的價值。這三個指標構成了金地華東區域對目標地塊的“打分體系”，直指地塊的實際價值，其投資更具備穿透週期的遠見性，在後續經營中起到正向助力。

事實上，即便不計算第五批入市房源，作為金地近年來最重要的銷售大區，以上海為核心的長三角區域一直是整個集團銷售額的貢獻大區。

日前，金地集團發佈了今年的三季報，2021年前9個月，金地累計實現簽約金額2287億，同比增長34%。其中，約40%的銷售額來自以上海、南京為主的華東區，位列集團7大區之首。

根據克而瑞統計結果，金地集團在TOP200銷售榜上位列第十。金地在年初將年銷售目標定在了2800億，前9個月已完82%。

去年同樣如此，儘管在年報中企業並未披露各區域具體銷售情況，但根據中指院公佈數據，金地在上海去年銷售額為209.5億元，位列第7，一個城市已經相當於集團一些大區的銷售額。

先拿地再轉讓？

除了銷售額之外，金地華東區域在拿地方面也表現得頗為激進。

財報披露，金地集團前三季度獲取土地 101 宗，新增土地儲備 1492萬平方米，同比增長超過五成。去年同期獲取土地79宗，新增土地儲備988萬平方米。

從拿地的區域來看，今年前三季度和去年同期，華東區域的拿地金額分別佔集團總量的1/4和1/3。

令人迷惑的是，金地華東區在“激情”拿地過後屢屢轉讓手中土地股權。如其在6月底首批集中供地中，以68.5億元獨立競得的3幅上海純宅地，至8月份披露中報時，股權佔比卻分別變為51%、51%和63%，權益地價只剩下37.6億元，縮水近半。

或許正是受此影響，2021 年前三季度，金地利用多元化投資方式獲取土地101宗，總投資額1135億元，權益投資額460億元，權益佔比僅40.5%；新增土地儲備1492萬平方米，其中權益儲備599萬平方米，權益佔比40.1%。比之往年的權益佔比大幅下降。

要知道，房企在上海拿地的次數是有限的，因此先獨立拿地然後出賣股權，選擇合作開發的案例鮮少發生，何況金地同一時間發生3起。

因此，有業內人士分析認為，金地華東區域很可能拿地之前沒有考慮好去化和資金壓力，“激情拿地”後資金承壓，不得不尋求合作。同時，過度合作開發導致權益過低，也會給項目管控造成壓力，以及帶來房企銷售規模“注水”，增收不增利等情形。

增收不增利

值得注意的是，金地華東區域近兩年來，在銷售規模大漲的同時，營收和利潤始終難以挑起大梁的情況已經成為事實。

日前，金地集團發佈了今年的三季報，其營收和歸屬於上市公司股東的淨利潤增減幅度背道而馳：營收為538.84億元，保持同比33.25%的高增長；但歸屬於上市公司股東的淨利潤卻為33.09億元，同比大跌33.72%。

而這一增收不增利的狀況去年已有端倪。

財報顯示，金地2020年全年營收839.8億元，同比大增32.42%，然而歸屬於上市公司股東的淨利潤卻幾乎與上年持平，為103.98億元，同比僅微增3.2%。

關於利潤下滑原因，三季報的解釋與年中時大同小異：“主要因本報告期結轉的房地產開發項目毛利率下降以及期間費用增加的影響。”

不過，如果細分到每個區域就不難發現問題出在何處。

2021年前3季度，金地房地產項目結算收入為461.82億，在總收入中佔比86%。其中，東南區和華北區是收入的主要來源，結算收入分別為119.33億和116.32億，佔比分別為25.8%和25.5%。

而作為集團銷售額佔比高達40%的華東區，“三角模型”理論的“遠見性”和“正向主力”卻絲毫不見，收入只有31.45億，佔比6.8%，在七大區中排名倒數第2。

如果只是一次，還可以解釋為因期房銷售制度，銷售與結轉時間沒有計劃好而產生的偶然。

但事實卻是，2020年全年，銷售佔比同樣較高的華東區域營收佔比依然僅有81.9億元，位列7大區第5，僅高於集團向來較弱的東北和華北區域。

相比之下，同期位列前兩位的華南、東南區域分別貢獻了241.9億元、190.3億元。而通常情況下，這兩個大區的銷售額反而常常不及華東，或與之持平。

有分析人士向觀察者網指出，一方面，房企銷售額與營收由於存在結轉時間差，即便對不上賬也很難查證。另一方面，由於企業間合作開發項目太多，銷售額往往成倍增長，但計算營收卻只統計控股公司，合營與聯營公司則計入投資收益中，這也是企業營收偏低的原因之一，但無論如何，利潤被合作方及過度管理所攤薄是毫無疑問的。

此外值得一提的是，迫於銷售壓力，今年以來金地已有多個上海項目被爆出違規處罰、質量問題等消息。

就在上個月，奉賢市場監督管理局還通報了兩起行政處罰信息，兩家涉事公司上海卓驌房地產開發有限公司和上海煦辰房地產開發有限公司均為金地控股項目子公司，處罰原因均為“存在虛假或者引人誤解的商業宣傳的違法行為”，分別被罰款25萬元。

根據兩家子公司所建項目光語著和酩悦都會的業主介紹，兩個樓盤被處罰的具體原因為銷售過程中虛假宣傳學區，為此曾引發購房者大規模維權。

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