為改善非住宅商品房庫存高壓，湖南未入市部分項目可“商改住”

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）房地產行業調控最嚴的湖南，在非住宅商品房上開了一道“小口”。

10月22日，為有序化解非住宅商品房庫存，促進全省房地產市場平穩健康發展，湖南省住房和城鄉建設廳、湖南省發展和改革委員會等六部門聯合印發“關於推進非住宅商品房去庫存的若干意見”（下稱“《意見》”），從嚴格控制非住宅商品房用地增量、加快盤活非住宅商品房用地存量等10個方面推進非住宅商品房去庫存。

58安居客房產研究院首席分析師張波指出，近幾年，商業類物業去化慢的現象表現普遍，不僅是三四線城市 ，一二線熱點城市的商業類物業都面臨這一問題，這在一定程度上也導致不少地方的商業類物業的待售量長期保持一定高位。

以湖南省會城市長沙為例，據世聯行市場部數據顯示，截至2021年9月，長沙新房市場商品住宅庫存為642萬平方米，出清週期為6.2個月，較8月的6.4個月再度減少0.2個月。

與之形成對比的是，同期長沙非住宅商品房庫存增加至1339萬平方米，去化週期長達89個月。

這意味着，如果長沙未來不增加新房供應，半年後將面臨無住宅商品房可賣和非住宅商品房庫存過剩的尷尬局面。

未入市項目“商改住”配比可調整

“非住宅商品房庫存過剩，一方面和商品交易的線上化快速發展有一定關係，另一方面也是部分地區在規劃層面過多追求商業引入有關。”張波説道。

以長沙第二批次集中供地為例，原計劃出讓29宗地塊，中途就有16宗地塊因故終止出讓。其中107號地塊位於嶽麓區濱江新城片區，出讓面積5.56萬平方米，起始樓面價7000元/平方米，商住比高達4.5：5.5。“事實上，長沙涉宅用地的商業佔比一直不低。”湖南中原地產戰略發展中心總經理陳世霞説道。

此次《意見》要求嚴格控制非住宅商品房用地增量，原則上當年非住宅商品房用地供應計劃轉化建築面積總量不得超過上兩個年度平均銷售總量。

具體來看，《意見》鼓勵探索設置靈活的商住配比方式，對規模較小的商住小區，在保障生活配套設施的同時，可以適當降低商住配比；對分期實施的商住項目，房地產開發企業可根據銷售情況，經批准後調整項目下期“商改住”配比。

與此同時，對已出讓尚未建設的非住宅商品房用地，允許按規定轉型用於國家支持的新興產業、養老產業等項目用途的開發建設，在滿足公共服務設施和基礎配套設施承載力的前提下，經批准可按“商改住”進行規劃修改，並可適當降低商住配比。

“將部分非住宅商品房轉化為住宅，對湖南而言是雙贏局面。”上海中原地產首席分析師盧文曦表示，一方面，非住宅商品房庫存高壓的情況得到緩解，另一方面，也增加了住宅供應，有利於市場平穩發展。

盧文曦指出，雖然政策給了部分項目“商改住”的突破口，但在具體實施中，補地價、調整規劃等問題都將考驗當地政府的應對能力。

促進非住宅商品房租售

“有些項目是通過不改土地性質，但實際住宅使用的方式進行曲線解決。”張波指出，對於非住宅商品房的存量處理，湖南從“民水、民電和交易税費”等突出矛盾入手。

《意見》明確，為降低公寓居民用户使用成本，對符合“一户一表”安裝條件和建設標準的，可申請執行城鎮居民用水用電用氣價格標準。

此外，為降低非住宅商品房交易成本，對於新購或租賃（自持）存量非住宅商品房的單位和個人，可由市縣按政策規定採取購房補貼、租金補貼、降低相關交易費用等方式予以支持。對於轉讓非住宅商品房的單位和個人，可適當降低相關交易費用。

《意見》還提出，在國家統一信貸政策基礎上，非住宅商品房金融政策堅持分類施策，鼓勵銀行機構結合中小微創新企業特點，創新信貸產品，積極支持創新創業主體對非住宅商品房自持、租賃及運營的信貸需求。

這在一定程度上也能有效提升成交量。張波表示，“對於商業物業來説，天然就存在投資屬性，並且投資回報率還是這類物業的重要指標，因此降低交易成本會更有利於此類物業的去化。”

除了加強交易去化，《意見》還鼓勵企業“自產自銷”，將商業、辦公等非住宅商品房轉化為自持物業。支持房地產開發企業從銷售非住宅商品房向“售租並舉”投資模式轉變。鼓勵房地產開發企業成立專業租賃公司，按規定享受相關優惠政策，開展房屋租賃業務，運營庫存非住宅商品房，盤活資產。

有業內人士表示，這是湖南省住房和城鄉建設廳在不與中央“房住不炒”方針產生違背的情況下找到的突圍方向，從目前來看，如果當地按照政策執行，部分被非住宅商品房“束縛”的房企有望提高企業現金流，拿地積極性也有望提高，這是一個好的循環。

“如果政府不做一些調整去庫存，非住宅商品房未來有可能會成為民生問題。”陳世霞表示，庫存高壓也是一種資源的浪費。

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