成都：預售房現重大經營風險，政府可直接劃轉監管預售款給施工單位

四川成都住建局網站11月1日消息，成都市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室就進一步明確商品房預售款監管有關事項發佈通知。

通知指出，屬地監管部門不嚴格執行預售款監管政策或履行監管職責不到位，未及時發現開發企業在預售款收存、支取方面的重大違規行為，或執行過程中搞變通的，市住建局責令限期整改到位，視情節予以通報批評、納入區（市）縣政府（管委會）年度目標考核事項；情節嚴重的，由市政府對區（市）縣政府（管委會）進行通報批評。

通知提到，預售商品房項目出現重大經營性風險、可能引發重大矛盾糾紛的，經屬地監管部門核實並報請區（市）縣人民政府（管委會）集體研究同意後，將該項目納入區（市）縣重點監管，預售款按照規定流程進行例外支取。各區（市）縣人民政府（管委會）可根據風險防控需要，指定單位另設監管專户（原則上監管銀行不變），確定監管部門嚴格監督預售款收存、支取，對每筆資金審核用途後，直接劃轉至施工、材料等收款單位銀行賬户。

以下是通知全文：

成都市房地產市場****平穩健康發展領導小組辦公室關於進一步明確商品房預售款監管有關事項的通知

成房領辦〔2021〕14號

各區（市）縣政府（管委會），各有關部門，各商業銀行，各房地產開發企業：

為貫徹落實國務院房地產市場調控工作會議相關精神和《住房和城鄉建設部等8部門關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》（建房〔2021〕55號）要求，進一步規範市場行為，提高預售資金使用效率，保障預售資金用於工程建設，切實維護人民羣眾合法權益，促進我市房地產市場平穩健康發展，根據《成都市人民政府辦公廳關於印發成都市商品房預售款監管辦法的通知》（成辦發〔2020〕101號，以下簡稱《監管辦法》）相關規定，經市政府研究同意，現就預售款監管有關事項進一步明確如下。

一、優化預售款支取條件

預售商品房項目的監管分户賬內資金達到監管額度後，開發企業可申請支取多餘部分資金；未達到監管額度但工程形象進度已達到《監管辦法》第十六條規定支取節點，且賬户內資金已超過該節點留存餘額要求的，開發企業也可按節點支取多餘部分資金。申請支取的多餘部分資金可用於農民工工資支付。

提供升級裝修方案的預售成品住宅項目，根據購房人選擇升級裝修情況，將每套已售房源升級裝修價款總額的50%且與開發企業信用關聯後納入監管，並按規定節點進行支取。

配建人才公寓房源的預售商品住房項目，開發企業在人才選房結束後可根據價格調整情況，據實申請調整監管額度。

二、預售款例外支取管理方式

（一）預售商品房項目因銷售不暢等原因監管分户賬內的資金未達到監管額度，且工程形象進度及賬户餘額不滿足《監管辦法》第十六條要求，但工程已接近停工狀態，急需資金用於工程建設的，按照《監管辦法》第十八條規定，開發企業可提出預售款例外支取申請，經區（市）縣人民政府（管委會）集體研究同意後，將該項目納入區（市）縣重點監管，預售款按照規定流程進行例外支取。

預售商品房項目出現重大經營性風險、可能引發重大矛盾糾紛的，經屬地監管部門核實並報請區（市）縣人民政府（管委會）集體研究同意後，將該項目納入區（市）縣重點監管，預售款按照規定流程進行例外支取。各區（市）縣人民政府（管委會）可根據風險防控需要，指定單位另設監管專户（原則上監管銀行不變），確定監管部門嚴格監督預售款收存、支取，對每筆資金審核用途後，直接劃轉至施工、材料等收款單位銀行賬户。

納入區（市）縣重點監管的項目，開發企業申請辦理後續批次預售許可時，參照《監管辦法》規定的D級信用管理，監管額度上浮40%。

（二）例外支取的預售款應切實用於本預售許可項下的項目工程建設，支取用途包括建築安裝工程費用、材料費用、配套工程費用（水、電、燃氣）以及維修資金、維持企業基本運轉的管理費用等，不得用於與工程建設無直接關係的費用。

（三）區（市）縣人民政府（管委會）應加強對預售款例外支取申請的風險研判，嚴格審核把關，負責做好社會風險防控和矛盾糾紛處置，並承擔相應的工作責任、經濟責任和法律責任。市住建局對區（市）縣人民政府（管委會）研究決定納入例外支取的項目，進行要件形式核查，資料齊備的，在監管服務平台中標註為區（市）縣重點監管項目。

三、加強監管聯動

（一）強化監督指導

市住建局會同四川銀保監局、人行成都分行營管部按照各自職能職責加強對開發企業、商業銀行在預售款監管方面的監督指導，建立預售款監管問題研判會商機制，評估政策實施效果，不斷優化完善政策措施。

區（市）縣人民政府（管委會）落實主體責任，進一步加強組織保障，確定專門力量，採取強有力的措施保證商品房預售資金足額入賬，強化異動監測，確保轄區內預售款監管工作取得實效。

（二）強化對違規行為的處理

1. 開發企業出現預售款收存支取違規行為的，在未完成整改前暫停其在項目屬地的商品房預（現）售、商品房網籤備案系統使用權限，視情節予以通報、信用記減分等處理；情節嚴重且逾期未整改到位的，住建部門按規定予以信用記減10分、暫停其在項目屬地直至全市所有商品房項目的預（現）售、商品房網籤備案系統使用權限，以及納入我市建設用地競買資格限制名單等處理。

商品房項目的施工、監理單位提供虛假證明或採取其他方式協助開發企業違規支取預售款的，按照《監管辦法》第二十三條規定處理。

2. 承辦銀行未按協議收存、支取預售款，或未通報開發企業違規行為的，市住建局暫停其在項目屬地直至全市範圍的監管資格（暫停期不低於3個月），並將違反協議事項抄送四川銀保監局、人行成都分行營管部以及四川省銀行業協會。違反協議情節嚴重或逾期未整改到位的，屬地監管部門按規定可與其解除監管協議並報送市住建局，由市住建局將其從承辦銀行名錄中刪除，並對其所屬監管銀行續約考核作不良記錄。對於承辦銀行監管資格被暫停的，其監管項目後續預售批次可另行開設一個監管賬户；對於監管銀行續約考核未通過的，1年內市住建局不與其簽訂預售款監管金融服務協議。

非預售款監管銀行或非承辦銀行接到屬地監管部門等反映開發企業將購房款違規收存至該行開設的一般賬户後，不予整改或不配合追繳資金的，從違規事實確認之日起3年內，市住建局不與其簽訂預售款監管金融服務協議或屬地監管部門不與其簽訂三方監管協議，同時市住建局將其違規事項抄送四川銀保監局、人行成都分行營管部以及四川省銀行業協會。

3. 屬地監管部門不嚴格執行預售款監管政策或履行監管職責不到位，未及時發現開發企業在預售款收存、支取方面的重大違規行為，或執行過程中搞變通的，市住建局責令限期整改到位，視情節予以通報批評、納入區（市）縣政府（管委會）年度目標考核事項；情節嚴重的，由市政府對區（市）縣政府（管委會）進行通報批評。

（三）誠信守法行為激勵措施

對於開發企業主動配合政府及相關部門幫助其他企業妥善化解經營性、債務性等風險隱患，或商業銀行主動通報預售款入賬、出賬異動情況的，市住建局按照開發企業信用記分標準中的誠信經營類予以信用加分、在監管銀行續約考核方面予以正向記錄，並抄送四川銀保監局、人行成都分行營管部以及四川省銀行業協會，由其按規定納入對企業、銀行的社會責任評價考核。

四、加強社會監督

強化房地產、銀行行業協會自律引導，加大預售款監管政策、相關信息及風險的宣傳提示工作力度。要充分發揮預售商品房購房人的監督作用，在簽訂合同、備案、繳款等多環節提示購房人比對銷售現場及系統短信推送的繳款銀行賬户及賬號信息，發現不一致，鼓勵其向屬地監管部門及監管銀行投訴舉報，確保繳納的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業貸款、住房公積金貸款等全部購房款直接進入預售款監管賬户，切實維護購房人自身合法權益。要適時向社會通報開發企業、監管銀行在預售款監管方面的違規行為以及誠信守法行為，進一步加強社會監督。

本通知自印發之日起生效，現行規定與本通知就同一事項規定不一致的，以本通知為準。

特此通知。

成都市房地產市場平穩健康發展

領導小組辦公室

（代章）

2021年10月9日