匠心打造滬上舊改樣本，新湖中寶進入收穫季

（文/楊光 編輯/明月）城市更新俗稱“舊改”，存量房時代，一線城市的土地更顯稀缺，城市更新突然獲得各大開發商所追捧。

提到城市更新，大家首先想到的是大灣區，由於地理位置及歷史原因，這裏誕生了大批城市更新項目及企業。

然而，近期上海新入市兩大優質城市更新項目——新湖·明珠城和新湖·上海青藍國際，刷新了人們的認知。

兩大標杆之作相繼入市

需要指出的是，城市更新不是簡單的拿地、開發、銷售，其所涉及的拆遷、安置、公共設施更新、商業設計、城市環境改造等方方面面，對企業的運營經驗和資金實力要求極高，並不是所有房企都有能力且願意去做的。

新湖中寶作為上海乃至全中國最早涉足棚改的民營房企之一，在二十年前參與滬上舊改項目之初，曾不被許多業界人士所理解。

如今，這些週期漫長的城市更新項目陸續入市，卻成為企業在房地產行業變革之年的利潤及現金流保障。

尤其是其在上海內環的200萬方優質舊改土儲，自近兩年入世以來，源源不斷為上海高端住宅市場注入新鮮血液，也為企業帶來豐厚回報。

日前，在上海公佈的第五批集中供應名單中，來自普陀區的新湖·明珠城三期和靜安區的新湖·上海青藍國際二期兩大由新湖操刀的內環標杆級城市更新項目赫然在列，在如今內環豪宅愈加稀缺的市場中，引發了極大關注。

新湖·明珠城實景圖

公開資料顯示，新湖明珠城位於普陀區內環內，總體量約90萬平方米，是新湖2001年就開始參與改造的城市更新項目，歷經20年匠心打造，已成為上海舊改的一個成功樣本，構建出上海濱水生態住區。

項目佔據1150米長的蘇州河一線河岸，並且佔據了整個蘇州河水質最好的一段區域，也是唯一一處90°完整轉角的地方，讓項目自然形成了雙面環水的視野格局。

與純新盤不同，明珠城，作為內環城市更新項目，共四期開發銷售，此次入市房源已是三期二批次。且新湖將之開創性地規劃為開放複合大社區，通過商業街區和濱水景觀空間的緊密聯接，讓社區充分享受城市生活的便利，又將生活空間向蘇州河岸打開。

新湖·上海青藍國際實景圖

和明珠城類似，青藍國際位於靜安區，地處外灘三公里繁華地帶，靠近規劃中不夜城、大悦城兩大商業、辦公集中的區域。同時距離蘇州河以北約 2.4 公里，擁有不錯的濱河景觀。項目總建築面積約33.9萬平方米，內部形成上海內環罕見的約2.1萬平方米景觀園林。

項目分兩期開發，一期曾獲得2018年“上海市建設工程白玉蘭獎”，二期預計將於今年11月底開盤。

值得一提的是，受新房限價政策影響，兩大項目單價分別為10.52萬元/平方米和11.48萬元/平方米，甚至低於周邊次新房價格，倒掛現象嚴重。因此，項目絲毫不受目前樓市遇冷的大環境影響，認籌依舊火爆。

以房地產為基，以科技投資為翼

也正是由於新湖持續深耕城市更新業態，且70%存量房地產項目處於經濟活躍江浙滬地區的前瞻性，近年來為企業帶來了持續穩定的收益率和現金流。

特別是在如今行業鉅變、融資收緊的情況下，各大房企都深深陷在資金流動性的焦慮之中，同時引發財務成本增加、利潤下滑、評級下調等不利境地，連部分頭部企業都未能倖免。

反觀新湖，在穩健的財務支持下，面對行業變局也更顯從容。

日前，新湖中寶發佈三季報顯示，2021年前三季度，企業營業收入89.89億元，同比增長12.01%；歸屬於上市公司股東扣除非經常性損益的淨利潤15.39億元，同比大增61.03%。新湖在財報中明確表示，主要系本期償還債務，財務費用減少所致。

更重要的是，由於多箇舊改項目進入收穫季，企業房地產預售收入增加，2021年前三季度新湖經營活動產生的現金流量淨額高達66.38億元，比之去年全年的50.39億元及2019年的22.68億元都要高出許多。

據新湖方面透露，企業位於上海內環的虹口瑪寶項目、黃埔亞龍項目及天虹項目也將在接下來的數年時間內陸續入市，足以支撐其未來幾年的現金流和營收利潤增長，使企業順利渡過行業低谷。

此外值得注意的是，新湖並沒有單純地將未來押注在房地產開發領域，新湖系實控人黃偉憑藉過人的天賦，使企業具有與生俱來的投資基因，這才是企業真正的核心競爭力。

在眾多投資業態中，高新科技是企業目前重點佈局領域，已形成較為穩健的網絡交聯格局。

截至2021年中期，新湖對高科技企業的投資累計已超 100 億元，投資領域涉及區塊鏈、人工智能、高端製造、芯片設計、生物醫藥等，已形成較為龐大的規模和體系，投資的企業包括趣鏈科技、邦盛科技、宏華數科、雲天勵飛、蕙新醫療等眾多擁有國際領先的國產自主可控技術的高科技企業，且這些企業將於近年陸續上市。

其中，今年4月，趣鏈科技完成數億元的新一輪融資，正式邁入獨角獸企業行列，易方達基金、銀宏基金等知名投資機構領投。

7月，以數碼噴印技術為核心的宏華數科於科創板首發上市，目前新湖中寶持有其 18.75%的股份。

8 月，雲天勵飛上市申請獲得科創板上市委員會審議通過。雲天勵飛是較早實現動態人像系統在國內一線城市落地的 AI 企業之一，以“端雲協同”為核心技術路線，以“算法芯片化”為核心技術能力，打造了算法平台、芯片平台兩大核心技術平台，在智慧安防、城市治理、交通服務、人居生活、商業零售等領域實現了大規模場景的業務落地。

在投資過程中，新湖不斷挖掘衍生出適合自身的新業務、新方向，從而與所投企業更加深入的合作，資源共享、優勢互補共同構建起完整生態圈。

分析人士指出，可以預見，隨着投資生態圈逐漸完善以及各高科技企業相繼上市，新湖系整體價值恐將再次迎來一波跨越式增長。因此，以房地產開發為基石，以高科技投資為雙翼的新湖，未來可期。

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