上海新房改善市場，一場超400億的“打新”遊戲

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）上海改善型購房者正在參加一場總額超400億元的“打新”遊戲。

觀察者網瞭解到，上海第五批次共57個新盤入市，合計房源15206套。其中，均價超10萬元的改善型項目有15個，房源總價值約400億元，超出前四批次的總和。數據顯示，前四批次房源均價超10萬元的改善型項目分別為5個、2個、5個和1個。

改善型住宅放量的同時，同價位段新盤競爭愈演愈烈。例如，前灘“雙子星”東方惠雅和晶鴻名邸相距不過1公里，新湖明珠城和蘇河望皆位於蘇州河畔，甚至北外灘中糧瑞虹海景壹號、招商外灘璽、仁恆海上源和保利天匯4盤同時認籌，正面迎戰。

“神仙打架。”有業內人士直言，自上海第五批集中入市項目公佈後，以陸家嘴、北外灘、前灘為代表的高端住宅項目站在了市場C位。“從配套、升值潛力和區域給項目打分，準備資金、猜入圍分，做好B計劃，成為這些購房者的日常。”

“與其説是購房活動，不如説是一場考試。”該人士表示，錢和分固然重要，技巧和運氣也同樣重要。

認籌率皆超100%，高分選手戰場

增加供應雖有分流效果，但高端項目依舊火熱。

據不完全統計，截至目前，已有仁恆海上源、保利天匯、東方惠雅、晶鴻名邸、招商外灘璽、中糧瑞虹海景壹號、新湖明珠城7個項目結束認籌，認籌率皆超過100%且觸發積分制。

其中，仁恆海上源、招商外灘璽因“過山車”式的劇情在市場中最具話題性。

“仁恆海上源與保利天匯、中糧瑞虹海景壹號相距不遠，且備案均價差距不大，分別為109900元/平方米、115000元/平方米和115000元/平方米。”同策好房門店銷售人員表示，中糧瑞虹海景壹號北面為和平公園、南面為瑞安太陽宮商業體；仁恆海上源周邊配套齊全，且與在建的18號線江浦公園站一步之遙；保利天匯周邊雖有地鐵4、8、10號線，但其實是“三不沾”。

因此有專家預測，同價位段的仁恆海上源和中糧瑞虹海景壹號將導致保利天匯流失大量客户。但事實上，認籌期間保利天匯人滿為患，總計308套房源，770人認籌，認籌率250%觸發積分。

仁恆海上源認購前期卻意外“爆冷”。有媒體報道，項目認購首日門可羅雀，一度向外界傳出不觸發積分的訊號，直至認購最後兩天出現反轉，一大批購房客湧向了售樓處，導致觸發積分制。

類似的情況曾出現在招商外灘璽，連續多天認購低迷後，在最後的一天半內觸發積分制。

“購房者都在觀望、計算。”門店銷售人員表示，好的項目競爭者眾，搖中的幾率自然不高，導致市場的觀望情緒較重。此外，不少項目每天傳出實時入圍分數，購房者也會根據自身分數進行權衡，直到最後期限做出抉擇。

這很大程度是需求擠壓所致。“上海有改善住房需求的人不在少數，但2021年至今推出均價超10萬元的項目並不多，導致很多人沒有機會出手。”已完成晶鴻名邸認籌手續的購房者張晨向觀察者網表示，“上海前4批次共推出13個項目，以每個項目300套房源計算，約有4000人完成置換，而上海的有錢人遠不止這些。”

在某種程度上，有錢和社保高分有一定的關係。張晨表示，“即使是1980年出生，2003年23歲正常大學畢業，工作要非常順利才能實現社保滿分。”

換句話説，那些有分有錢的“社保鉅子”大多為60、70後，且這個階層大多已實現財務自由。

房價倒掛，買到即賺到

“如果最終入圍分不是滿分，就有可能撿漏，但希望渺茫。”張晨表示，前灘“雙子星”認籌火爆，其中，東方惠雅認籌率約350%、晶鴻名邸認籌率約455%，“換句話説，即使入圍了也要和3個人搶一套房。”

究其原因，主要是倒掛價格差距太大所致。鏈家官網顯示，前灘核心區最近一次成交記錄在2020年5月，賣家出售中糧前灘海景壹號一套117平方米的三室兩廳，成交價為1380萬，均價為117949元/平方米。

前灘“雙子星”預證均價皆為102000元/平方米，以此計算，前灘一二手房倒掛約15949元/平方米，相當於買一套100平方米的房子掙159萬元。

“事實上，前灘二手房價格早已超過12萬/平方米，有二手房網站甚至掛出16萬/平的高價。”張晨坦言，除非個人資金週轉出現問題，極少有賣家掛牌房源，這是因為上浮的預證價格給了購房者相當大的房價上漲預期。

觀察者網瞭解到，與東方惠雅僅一路之隔的東方惠禮曾於2020年4月入市，彼時，東方惠禮411套房源取證，均價為92000元/平方米。相較之下，此次入市的東方惠雅取證價格上浮約10%。

“由於買到即賺到，不少高分人羣早就將目標定在了前灘，目前已有工作人員向我表示前灘項目最終入圍分數預計將接近滿分。”張晨無奈感慨。

即使一二手倒掛不明顯，對於動輒過千萬元的改善居住來説，買新房也比二手房實惠不少。

以保利天匯僅一牆之隔的二手房海上海新城為例，項目於2007年建成，目前掛牌二手房均價為110054元/平方米，較保利天匯高出154元/平方米。

“房屋均價相差不大，但要考慮房齡、户型和二手房交易成本。”有中介人員表示，在滿五唯一的情況下粗略估算，購房者還需要額外繳納超80萬元税費。

買新不買舊，成為購房者的共識。

市場內卷，買房不看樣板間

“我們看到的火爆，其實是一二手疊加的需求。”業內人士直言，新房多熱，二手就有多冷，此消彼長。

這是因為“三價就低”政策執行後，購房者需要付出的首付遠高於3.5成。

同策研究院研究總監宋紅衞曾向觀察者網表示，目前機構給出的核驗價格基本是真實成交價格的6-7折，折價部分只能增加到買家的首付裏面，這就相當於首付比例超過5成（首套房），二套房首付可能要達到8-9成。

供大於求的情況下，讓不少開發商過於自信。

一般而言，項目認籌階段，開發商會準備好樣板間供購房者參觀，以便在腦中形成一個具體印象。例如，新湖明珠城如期開放了樣板間，並公佈了精裝標準，房屋光照和遮擋情況一目瞭然。

也不乏有些特例。“晶鴻名邸連售樓處都沒有，更不要説看沙盤、樣板房。”張晨表示，因為前灘核心區域太過火爆，看不看對搶購都不會造成影響。

僅以2020年前灘入市項目舉例，三湘印象名邸認籌1000組、格力浦江海德認籌1215組、尚峯名邸認籌4000組，分別創下690%、623%和1266%的認籌率，從6個人搶一套房升級為12人搶一套房。

同樣未開放樣板間的還有仁恆海上源。“因為項目樣板間還未裝修完畢，所以在認籌期間未開放。”現場工作人員解釋，認籌結束後，仁恆海上源立即開放樣板間供購房者瞭解詳情。

“認籌期間交完錢，到現在什麼也沒看到。”張晨坦言，只有極少數房企樣板間能改變購房者買房決心，一般都以地段、配套、交通、未來潛力等作為主要評價標準。

“實際上對於改善購房者而言，更重要的是一二手房倒掛多少，投資回報夠不夠。”業內人士表示，新房限價導致各個價位的項目品質差異很小，樣板房沒有看的必要。於是，購房者選擇閉着眼下單“盲買”。

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