房地產銷售減速，富力地產或將失約年度目標

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）雖得到創始人李思廉、張力注資，但富力地產流動性問題仍受到質疑。

11月9日早間，滙豐將富力地產評級下調至減持，目標價3.20港元。

受富力地產業績下降、下調評級等影響，富力地產股價再度下滑。截至11月9日收盤，富力地產收跌5.25%，每股報4.15港元，相較於今年6月高點9.94港元下跌58.25%，市值從372.98億港元縮水至155.72億港元，蒸發217.26億港元，以11月9日匯率粗略計算，蒸發約178.35億元。

其中，富力地產創始人李思廉、張力分別持股28.97%和27.5%，合計持股56.47%，身價合計縮水100.71億元。

這個數字略高於富力物業的賣身價。半個多月前，碧桂園物業香港與富力物業簽訂股權轉讓協議，同意以不超過人民幣100億元的代價收購富力物業。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，近期不少上市房企的股價都出現一定波動，一是房地產市場整體降温，對於行業板塊形成集中影響，二是部分債務壓力較大的房企也面臨着較大的市場壓力。

年度目標完成率不足7成

評級下調的前幾天，富力物業剛剛公佈10月份銷售簡報。

數據顯示，2021年10月，富力地產總銷售收入共約106.7億元，銷售面積約98.35萬平方米；與上月相比，銷售收入上升2%，銷售面積上升4%。

但若和2020年同期相比，富力地產10月銷售收入和麪積雙雙下滑。其中，銷售收入下降33.52%，銷售面積下降25.53%。

這很大程度和房地產銷售增速放緩有關。克爾瑞《2020年1-10月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》顯示，10月份TOP100房企實現銷售操盤金額11440.7億元，環比下降3.9%。從銷售增長的趨勢來看，單月銷售操盤金額同比增幅在8月份達到30.7%的頂峯值後便開始回落，9月份落至29.0%，10月份更降至25.2%，已低於7月份的增幅水平。

“金九銀十”失色，行業“老大哥”萬科也難擋銷售頹勢，10月實現合同銷售面積258.1萬平方米，同比下降29.51%；合同銷售金額419.5億元，同比下降19.7%。

同策研究院研究總監宋紅衞表示，金九銀十一般是房企的銷售旺季，在這個節點銷售遇冷會影響年底返鄉置業，也將直接影響到房企下半年業績的完成度。

富力地產也不例外。截至2021年10月底，富力地產累計總銷售收入約1038.7億元，較2020年同期的1026.8億元增加1.16%；銷售面積比去年同期的871.13萬平方米減少7.61%，僅804.8萬平方米。

按2021年銷售目標1500億元計算，今年前10個月富力地產僅完成銷售目標的69.25%，或將失約年度目標。

短期償債能力承壓

銷售和回款速度放緩，加大了富力地產降負債的難度。

宋紅衞指出，去化速度放緩某種程度上意味着企業回款、現金流等數據的減少，會直接影響企業資金狀況，並且，目前有效緩解房企債務問題的金融環境沒有實質性改變，所以企業未來前景仍然堪憂。

數據顯示，截至2021年6月底，富力地產總有息負債減少了164億元，由2019年底的1971億元下降至1433億元，短期借款約為519億元。“三條紅線”雖仍舊飄紅，但淨負債率為123%，比2019年底下降7個百分點；剔除預收款的資產負債率74.9%；現金短債比0.25倍。

為改善企業現金流狀況，李思廉、張力對外宣佈將為富力地產提供約80億港元的股東資金，預計於未來一至兩個月內完成。對此，富力地產表示，預期於9月21日收到約24億港元。

拿到股東資金的第一時間，富力地產就用於回購優先票據。9月21日，富力地產回購2500萬美元2022年及2023年到期優先票據；6天后，富力地產贖回2021年到期2億美元優先票據，票面利率8.875%。雖與其債務相比，這些資金不過是杯水車薪，但股東注資的行動的確能提振信心。

張波表示，富力近期已經得到了股東注資，流動性問題短期內有所緩解，但未來也需加快去化速度快速回籠現金，同時配合部分資產的出售，來更大幅度改善流動性，保持財務的穩健度。

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