華僑城出售兩項目公司股權

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）近日，樓市“鬆綁”傳聞不斷，招商蛇口、保利發展、光明地產等國資房企紛紛披露增發新債計劃，房地產行業一派喜氣洋洋景象。

然而，作為央企，華僑城卻不得不悄悄將旗下2個項目公司擺上貨架，準備“賣子”度日，掛牌底價合計達到20.25億元。

急於補充現金流？

11月12日，據上海聯合產權交易所披露，華僑城集團擬轉讓廣州華僑城置業發展有限公司（下稱“廣州華僑城”）42.4%股權，轉讓價格為15.39億元。

公開資料顯示，廣州華僑城成立時間為2019年8月15日，註冊資本為10億元。

據瞭解，廣州華僑城目前主要開發項目為位於廣州增城荔城的華僑城·雲尚，已於2021年9月23日開盤，均價約為21000元/平方米。該公司由華僑城集團100%持股，無對外投資。

值得一提的是，該項目已經開盤，早已度過最為艱難的拿地、開發階段，只等不久後交房就可收穫。不過，如今期房預售資金受到嚴格監管，無論銷售去化情況如何，對集團短期內現金流改善也毫無幫助。

因此，業內人士紛紛猜測，華僑城急於出售項目公司股權，大概率是整體現金流吃緊，欲尋求合作伙伴緩解資金壓力，所以才甘願將到手的“肥肉”與人共享。

財務指標顯示，廣州華僑城截至2021年9月30日無營業收入，利潤總額－624.96萬元，淨利潤－563.65萬元，資產總計44.1億元，負債總計34.23億元，所有者權益9.87億元。

根據北京中天和資產評估有限公司作出的資產評估，企業淨資產賬面價值為9.93億元，評估價值略高，為10.04億元，即轉讓標的（42.4%股權）對應評估值為4.26億元。

相較之下，轉讓價格15.39億元足足比評估價高出了260%。

有房企人士告訴觀察者網，華僑城畢竟經營項目多年，眼看到了收穫期，要價較高也稱不上獅子大張口。倘若項目質量及銷售情況過硬的話，還是會吸引不少買家。

根據轉讓協議，受讓方成功受讓後，標的企業將對一期住宅、二期住宅單獨開立銷售監管賬户，並對一期住宅、二期住宅成本及資金支出進行獨立核算。轉讓方負責項目公司操盤，受讓方不參與標的企業日常管理。

此外，在物業分配上，一期住宅及二期住宅由受讓方分配；三期住宅、商業及車位由轉讓方分配。且本次股權轉讓完成後，轉讓方將不再為標的企業融資提供股東擔保。

值得注意的是，協議特別提到，該項目交易價款支付方式為一次性付款，並需要交納金額2000萬元，信息披露期滿前交納。信息披露起始日期2021年11月12日，信息披露期滿日期2021年12月9日。

由此也更見華僑城急於補充現金流的迫切處境。

無獨有偶，幾乎同時，據北京產權交易中心公告，華僑城旗下上海鵬鯤置業有限公司（下稱“上海鵬鯤”）50%股權同樣被擺上貨架，轉讓底價4.86億元。公告期為11月11日－12月8日，共20個工作日。

據悉，上海鵬鯤由華僑城集團持股97.8%，目前暫無對外投資企業。

截至2021年9月30日，上海鵬鯤置業無營業收入，資產總計約3.60億元，負債總計－51.85萬元，所有者權益約3.60億元。

但與廣州華僑城不同的是，上海鵬鯤名下的主要資產為上海閔行區浦江123-3地塊，目前土地證正在辦理中，遠遠未到收穫期。

儘管如此，4.86億元的掛牌價相較標的資產賬面價值亦提高了170%。

過度合作，利潤大降

需要指出的是，儘管央企融資環境相較同規模民營企業要寬鬆得多，但並不意味着央企不缺錢。

有熟悉華僑城的知情人士告訴觀察者網，央企的融資額度與融資成本同樣與企業基本面息息相關。華僑城最拿得出手的產品在於文旅，而非住宅開發。但2020年新冠疫情之下，其文旅板塊業務大受打擊，此後才開始大力投資於住宅開發領域，期待從這裏打開突破口。

上述人士補充道，但企業過去拿地方式主要依賴於文旅+住宅的勾地模式，如今發展純住宅大都通過招拍掛，資金運作方式完全不同，難免不適。

財報數據顯示，第三季度華僑城營業收入264.3億元，同比大幅增長62.21%；歸屬於上市公司股東的淨利潤18.4億元，同比減少41%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤16.1億元，同比減少45.84%。

前三季度整體而言，華僑城累計營業收入494.5億元，同比增長47.97%；歸屬於上市公司股東的淨利潤34.2億元，同比減少34.85%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤28.6億元，同比減少42.9%。

對此，華僑城直言，前9月營業收入增加是由於公司在各區域儲備的項目進入快速開發期，結轉面積、結轉收入大幅增加；而歸屬於上市公司股東的淨利潤減少是由於本期非全資子公司貢獻的利潤佔比較去年同期有所上升。

及也就是説，前三季度企業受到過多的合作項目拖累，股東淨利潤已經出現大幅下滑。

“而如今，出於保障現金流等因素，企業不得不再次出售兩大項目公司半數股權，加大合作力度。乍一看沒有問題，但結合華僑城現狀卻無異於飲鴆止渴。”上述知情人士表示。

事實上，在融資環境收緊的大環境下，企業間聯合開發分攤風險的情況十分普遍，但必須把握一個度。

適度合作既能保證現金流安全，又可幫助企業實現規模快速擴張的“千億夢”；但合作過度則勢必引發少數股東權益暴增，從而深陷增收不增利的危險境地。這與如今營收大漲、卻利潤大降的華僑城何其相似。

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