21城發佈房價限跌令，工抵房為何“井噴”？

下半年以來，樓市面臨着較大的下行壓力。不僅出台“限跌令”的城市越來越多，各地的工抵房（工程抵押房）也出現了井噴之勢。

11月以來，多個地方繼續出台房價“限跌令”。11月1日，湖南永州市零陵區住房和城鄉建設局發佈《關於嚴禁低價傾銷的通知》稱，各房地產開發企業不得以任何理由私自低價（如低於成本價、變相降價）等傾銷擾亂該區房地產正常秩序，否則將依法依規進行懲處。

21城限跌

此前的10月12日，永州第一個“限跌令”出台。永州市下轄的東安縣住房和城鄉建設局針對部分房地產企業採取大幅度降價銷售並明顯低於市場正常價格銷售新建商品房的現象，出台了《關於加強新建商品住房銷售管理的通知》。

山東聊城住建局本月發佈的一則通報顯示：某品牌樓盤的降價促銷引發老業主投訴，最終被叫停整頓。同時，通報中還強調：其他企業要引以為戒，嚴格自律。

鎮江下轄的揚中市建築房地產業商會近日發佈倡議書，內容包括新開盤的房源不低於備案價85%銷售，在售樓盤同一樓層、同一户型的成交價不低於上季度成交均價的95%。

根據第一財經記者不完全統計，截至目前，全國已經有21城發佈了“限跌令”。其中有的城市是直接發佈行政命令，有的則是通過約談房企，限制惡意降價，否則就不給予網籤的方式。這些城市包括瀋陽、岳陽、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州等。除了瀋陽、昆明等個別城市外，絕大多數都是三四五線城市。

長春市生態大街附近的一處在建樓盤（2月22日，無人機照片）。新華社。

58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經記者分析，目前出台“限跌令”的城市主要是在三四線城市，相較一二線城市，三四線城市尤其是部分區域降温的速度比較快，而且房企在這些地方加快出貨的意願強烈，通過大幅調整銷售價格的方式來出貨的現象比較多，所以這些城市“限跌令”多一些。而大多數一二線城市主要在信貸等各方面做一些調整之後，市場就會逐步迴歸正常，不一定需要“限跌令”。

“工抵房”打折

另一方面，在樓市下行壓力較大的情況下，目前市場上“工抵房”打折甩賣的消息頻出。不僅是在三四線城市，包括廣州、廈門、成都、南京等一二線城市出現了很多“工抵房”。

比如在一線城市廣州，有媒體粗略統計，近期廣州推出工抵房的樓盤數量達到十餘個，項目既有位於增城、南沙、從化的郊區地段，也有像荔灣這樣的主城區。價格方面，輕則優惠數十萬元，多則上百萬元。

“工抵房房源……由於工程公司急需回資金，特批30套跳樓一口價370萬/套起！”10月， 雅居樂在荔灣白鵝潭新開盤不足一年的豪宅項目--雅居樂天際715推出的工抵房廣受關注。

在廈門，今年10月海滄區某項目推出30套118平方米的工抵房，單價2.5萬元/平方米起。 這個項目此前的在售均價為3.3萬元/平方米。

中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析，對部分開發商來説，“工抵房”就相當於變相的商票。“工抵房”大多是滯銷的樓層、房源，對開發商來説，一方面可以把一些不好的户型，不好賣的產品，甩賣清倉。相當於清掉無效庫存，另一方面在一定程度上也緩解了資金壓力。但對於建築商來説，也只能拿這種房子，否則拿不到錢。但這樣一來也在很大程度上擠壓了房地產鏈條上相關企業的利潤。

張波告訴記者，“工抵房”井噴主要有兩個原因，一個是開發商現金流壓力比較大，所以工程款的支付進度比較慢，有些工程款不能如期支付，這樣一來，建設方就需要開發商提供一些房子作為相應抵押。這個現象在這兩年比較常見，所以會有大量“工抵房”出來。但建設方也不需要這麼多房子，他們也需要變現獲取現金。

張波分析，另外一種原因是，部分房企推出的產品本身並不一定是“工抵房”，而是普通的在售商品房，為了回籠資金，要對價格進行調整，但又怕老業主形成很大的反彈情緒，這樣一來也會以這個“工抵房”的名義來進行銷售，這是一種變相的降價促銷行為。

此外，雖然“工抵房”的折扣很低，但並非真實存在，不少開發商利用“工抵房”的噱頭吸引客户，往往等到現場，會發現房源沒有了，但開發商卻達到了吸客的目的。

近期以來，也有部分地方的房地產企業利用“工抵房”降價促銷被查處。10月3日，徐州市賈汪區市場監督管理局下發一份責令改正通知書，要求賈汪一樓盤停止以“工抵房”的名義宣傳降價銷售商品房的違法行為，該樓盤將恢復按原市場價格銷售。