去化放緩、融資受阻，非地產企業們加速剝離房地產

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“請問貴公司對房地產行業的依賴度與去年同比上升還是下降了？”“請問預計何時剝離房地產業務？”

樓市下行階段，不少企業被投資人“催促”剝離房地產業務。專心做白酒的順鑫農業、以醫藥大健康作為戰略發展方向的中關村、以廚邦醬油為代表的中炬高新等企業都曾在投資者互動平台接收到類似建議。

給出建議的出發點有很多，歸根結底與房地產市場下行有關。58安居客房產研究院分院院長張波表示，自2018年以來市場調控從嚴、土地價格上漲、限價不斷強化，房企整體利潤率步入不斷下行趨勢，資本市場預期降低，行業洗牌加速，推動了非房地產企業剝離房地產業務加速。

據同花順iFinD數據顯示，2021年1月1日至11月16日，我國房地產行業併購案例共265起，平均每天一起收併購事件，涉及交易總額達2209億元。

“去房地產”趨勢持續

11月13日，海南椰島發佈公告稱，為了專注於酒業業務發展，擬公開掛牌轉讓參股地產公司陽光置業40%股權，掛牌價格不低於評估價值2.07億元，並預計將對公司當期產生税前收益約2000萬元。

有媒體報道，在本次陽光置業股權轉讓完後，海南椰島將不再開展房地產業務，僅剩的一個房地產公司也已吸收合併至上市公司。至此，海南椰島剝離掉所有房地產開發業務，專注做酒。

和海南椰島一樣選擇切換賽道“All in”的還有廈門國貿和奧園美谷。早於今年7月，廈門國貿就計劃轉讓房地產子公司國貿地產100%股權、國貿發展51%股權給控股股東廈門國貿控股集團，並在不到四個月時間完成資產交割，成功剝離房地產業務，專注於供應鏈管理；以健康住宅開發為主、醫美相關業務為輔的奧園美谷，在上半年轉讓京漢置業100%股權、北京養嘉100%股權和蓬萊養老35%股權，清空房地產業務，押注醫美。

觀察者網瞭解到，非房企業剝離房地產業務的速度正在加快。8月11日，杭蕭鋼構將其全資子公司萬郡房地產有限公司100%股權全部轉讓；9月1日，中天金融擬180億元出售地產業務中天城投給佳源創盛；9月17日，廣宇發展與魯能集團、都城偉業進行資產置換，以地產業務換取新能源資產，並憑藉這一消息將股價拉出了7個漲停板；9月28日，中國電建公告稱，為履行中國電建與控股股東電建集團之間同業競爭的有關承諾，正在剝離房地產置入電網資產，因此收到多家機構的“買入”評級。

在上海中原地產首席分析師盧文曦看來，非房企業做房地產項目以機會主義者居多，儲備項目不多、資金槓桿不大，剝離房地產業務可以很快和房地產“撇清關係”。

以近期變更行業分類的大港股份為例。由於在2019年轉讓江蘇大港置業和鎮江東尼置業的全部股權，大港股份房地產業務所剩無幾，所屬行業從房地產業變更為計算機、通信和其他電子設備製造業。

同策研究院研究總監宋紅衞直言，我國房地產業已經從高週轉進入慢週轉，同時也進入高風險、低利潤時代，房地產業務不再是企業眼中的“香餑餑”。

宋紅衞進一步指出，剝離地產業務有兩個直接優勢：第一，傳統業務的利潤不要被未來地產業績下滑影響，尤其是如果遭遇流動性危機，破產清算的時候不會被牽連；第二，就是非房業務的負債也從地產業務中剝離出來，能夠改善房地產板塊的三道紅線指標。

去化融資雙重壓力

房地產業務如今成為非房企業的“燙手山芋”，很大程度和房地產市場預期不被看好，涉房企業融資受限有關。

國家統計局數據顯示，受市場觀望情緒蔓延和去年同期高基數影響，10月份全國商品房銷售面積、銷售額分別下降21.7%和22.6%，連續三個月保持兩位數下降，降幅較上月進一步擴大。

另一方面，樓市調控次數創歷史新高，打破房價持續上漲預期。據中原地產研究中心統計數據，截至11月10日，全國2021年房地產調控次數高達540次，相比2020年同期的430次，同比上漲了26%，刷新歷史紀錄。

市場降温背後，房地產開發企業數量同比幾近零增長。據中國房地產信用平台的統計，2015年至2020年，全國房地產開發企業總量環比增加5.08%、5.75%、7.44%、6.03%、4.57%、3.28%，自2018年出現下滑趨勢。截至2021年10月15日，全國房地產開發企業總量為97797家，同比增長僅0.6%。

“在原來粗放式經營環境下，房地產行業規模容易做大、項目利潤率較高，進入房地產行業的企業數量持續增多。”張波表示，調控以來行業洗牌加速，推動了非房地產企業剝離房地產業務加速，並且一些企業房地產業務不斷出現虧損，更是強化了剝離的力度。

觀察者網瞭解到，順鑫農業雖早早官宣退出房地產業務，但由於旗下房地產子公司順鑫佳宇接連持續錄得虧損，出售事宜進展緩慢。

報告顯示，2015年至2020年，順鑫佳宇分別虧損0.03億元、1.92億元、2.20億元、2.56億元、3.39億元和5.34億元，累計虧損15.6億元。進入2021年上半年，順鑫佳宇虧損2.30億元，持續拖累公司業績。

對此，順鑫農業表示，公司地產業務受宏觀政策調控和項目開發週期較長影響，目前面臨較大挑戰。公司雖積極去化，但在當前地產調控依舊嚴峻的形勢下，加大了地產去化的難度。

“此外，涉及房地產業務融資受限也是部分企業選擇剝離的重要因素”，張波指出，房地產行業集中度不斷加大，表明了未來有規模的財務健康型房企才有更大的生存空間。

有業內人士向觀察者網坦言，雖未收到書面通知，但近年來，A股房地產增發配股都未“開閘”，以至於中炬高新無奈回覆投資者：公司需要先剝離房地產業務，才能進行定增。

“沒有融資通道，佈局房地產業務的公司上市與否的意義不大。”該人士指出，“剔除房地產業務將別的業務裝進上市公司或許是更好的選擇，例如押注醫美的奧園美谷和佈局新能源的廣宇發展。”

新能源的估值分佈在30-70倍，醫美相關公司的估值在80-90倍以上，形成鮮明對比的是，房地產行業平均估值不超過10倍，佼佼者如碧桂園、華潤置地，市盈率也僅3.75和6.31。

“如此看來，剔除房地產業務不過是順水推舟的事情。”該人士説道。

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