每10個千萬富豪就有1個炒房客，北上廣深豪宅成交量大漲

低空飛行將近三年後，豪宅價格又開始衝上雲霄。

圖源：視覺中國

胡潤百富近日發佈的《2021中國高淨值人羣家族安全報告》顯示，與去年相比，2021年中國高淨值人羣消費價格總水平上漲了4.39%，高於國家統計局公佈的全國居民消費價格指數。其中，房產板塊的平均漲幅高達9%，位列統計範圍內10大板塊的第二。

高淨值人羣指的是擁有千萬人民幣家庭淨資產的高淨值家庭，2021年，中國高淨值家庭數量202萬户，比去年增加了4萬户。高淨值家庭的職業構成中，炒房者佔去1/10，雖然對比去年，這一比例沒有發生變化，但在總基數增加的情況下，炒房者的數量也變得更多。

這是2018年以來，房產板塊消費價格漲幅首次衝入前三，富豪們正在重新燃起對豪宅的投資興趣。時代財經統計得知，2021年1-10月，在價格上漲的同時，北上廣深的豪宅成交量也在上揚，廣州千萬級別的豪宅成交量甚至創下歷史極值。同時，近一個月，法拍市場還多次出現總價近億元的房產成交。

這一現象令市場頗為意外，只因調控政策持續深化，但富豪們的購買力似乎並未受到影響。在普通住宅市場成交冰凍的背景下，豪宅市場是否正在走出獨立行情？

觸底反彈，豪宅價格呈V型走勢

儘管富豪們的房產遍佈全球，但此輪房價的觸底反彈，內地房產做出了十分重要的貢獻。根據胡潤百富的報告，2021年，中國高淨值人羣房產板塊消費價格漲幅超過平均水平（即9%）的房產項目有6個，其中5個位於國內，分別是北京縵合、北京紫玉山莊、杭州武林壹號、深圳東海花園君豪閣和上海世茂濱江，漲幅介於11.3-38.6%。

早在2020年，豪宅市場的回暖已有跡象。胡潤百富的報告顯示，2016-2017年，中國高淨值人羣房產板塊消費價格漲幅分別為13.0%和16.6%，領漲所有板塊；而在調控的“暴擊”之下，2018年漲幅收窄至3.4%，此後於2019年出現1.3%的降幅。疫情對經濟的衝擊，使得不少人重新選擇購買不動產作為資產保值的手段，2020年，中國高淨值人羣房產板塊消費價格止跌回升，小幅上漲1.4%。

具體來看，2020年漲幅超過板塊平均水平（即1.4%）的房產項目有9個，其中3個位於內地，分別為深圳東海花園君豪閣、北京紫玉山莊和上海湯臣一品，漲幅介於2.3-13.5%。

一名有5年豪宅市場從業經歷的房產經紀人告訴時代財經，其所負責的上海浦東新區豪宅價格在2020年10月啓動上漲行情，“差不多今年三四月份，原來總價2000萬的豪宅標的，基本都變成3000萬了”。

儘管廣州豪宅並未入榜，但實際上邏輯相似。時代財經瞭解到，2020年下半年，廣州市天河區珠江新城二手豪宅價格的“異動”率先開啓了樓市的上升週期。受此帶動，2020年全年天河二手房憑藉15.5%的幅度領漲全市11區，個別樓盤甚至在短短半年時間上漲超過50%，即成交價由不到10萬元/平方米升至超過15萬元/平方米。

富豪入場掃貨，北上廣深豪宅受捧

豪宅市場的回暖在今年得到了延續。時代財經綜合中原、克而瑞、百廷豪宅和麗茲行等多家機構的數據發現，2021年1-10月，北上廣深的豪宅成交量大幅上漲。

其中，北京市場總價1500萬元以上的一二手豪宅合計成交7524套，全面超越2020年全年的6401套；上海2000萬元以上一二手豪宅合計成交3968套，而2020年全年為4139套；廣州千萬級別一手豪宅成交量突破2000套，達到歷史之最；深圳千萬級別的一手豪宅成交量也取得亮眼的成績，前10月實現5605套，達到近3年的最高水平。

不過，中原地產首席市場分析師張大偉對時代財經指出，2021年第一季度信貸環境寬鬆導致市場成交量加速放大，二季度持平，但三季度出現全國性放款難，嚴重製約樓市成交，因此下半年市場經歷了從高温到冰凍的突然變化，豪宅的成交量亦隨行就市開始步入下行通道，儘管極個別高價成交案例依然不時出現，“但這樣的成交沒有意義”。

以北京市場為例，根據麗茲行的數據，今年1-10月，北京1500萬元以上一二手豪宅每月平均成交752套，但10月份的實際成交已降至392套。

上海方面，自6月份以來，2000萬以上二手豪宅成交量逐步下探，從6月份的178套跌至10月份的74套；一手豪宅則受供應集中放量的影響，並未出現明顯下跌。一名上海豪宅經紀人告訴時代財經，標的5000萬元以上的豪宅成交併未受到調控政策的影響，且年尾資金充裕不少，客户加快成交；而由於5000萬元以下的豪宅在新房市場有較多的選擇，同時上海一二手價格出現倒掛，不少客户由二手房市場轉投新房。

然而，近一個月，杭州和上海法拍市場依然多次出現總價近億元的房產成交。其中，21名富豪“火拼”719輪瘋搶上海市徐家彙一棟老洋房的令市場頗為意外。時代財經瞭解到，經過11個小時的競價，這棟老洋房最終以9932萬元的總價成交，較評估價溢價83%，較起拍價溢價162%。上述豪宅經紀人指出，由於今年杭州、上海兩地將法拍房納入限購範圍，實際上法拍市場有所降温，但由於上述法拍房產本身產品稀缺才會產生高價成交。

儘管如此，相比普通住宅，豪宅產品顯得更加“抗跌”。根據深圳中原研究中心，今年10月份，深圳新房開盤去化整體回落至逾5成，而去年往往達到七八成，甚至出現購房者通宵排隊“打新”的情況，但豪宅項目成交表現更加，位於南山10萬+豪宅的深鐵懿府甚至開盤售罄，單日賣出648套房源，合計攬金73.4億元。