融資環境回暖？近一週國資房企銀行間市場密集發債

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）近期，多家房企在銀行間市場成功發債，短短數日間，房企融資環境似乎已迅速回暖。

據克而瑞統計數據，自11月10日開始，包括保利發展、招商蛇口、金地集團、北京城投等在內的25家房企及城投企業宣佈在銀行間市場發債，金額3億元-30億元不等，融資總額近300億元，已超過全行業10月份全部融資額。

值得一提的是，就在11月9日，中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會，多家參會房企稱，計劃在銀行間市場註冊發行債務融資工具，矯正偏緊的房地產信貸環境。

這對於資金鍊緊張的房地產開發行業來説，無疑是一個積極信號。不少人認為，黎明將至，房企的至暗時刻已成過去。

發債主體多為國資房企

所謂的銀行間債券市場非金融企業債務融資工具，是指具有法人資格的非金融機構在銀行間債券市場發行的，約定一定期限內還本付息的有價證券，包括短期融資券、中期票據、中小企業集合票據和超級短期融資券等，銀行間債券市場非金融企業債務融資工具簡稱為債務融資工具。

有分析人士向觀察者網指出，當前房地產的問題，很大程度上和銀行此前的信貸工作方式有關。今年四季度是房貸政策的“糾偏季”，銀行在執行“三道紅線”方面，既有政策將明顯調整，各大銀行也將更為靈活地把握“三道紅線”尺度，在開發貸款等方面將給予積極和充分的支持。

緊接着，就有25家房企及城投企業宣佈在銀行間市場發債計劃，融資總額近300億元。

其中，融資額度最高的當屬招商蛇口。11月12日，企業一口氣公佈了60億規模的融資計劃，包括30億元中票，擬用於償還其他債務融資工具；30億超短期融資券，擬用於償還“21招商蛇口SCP002”債券。

據中國銀行間市場交易商協會官網信息顯示，招商蛇口上一筆中期票據完成註冊時間還是一年前，規模僅有16億元。

而在此之前，保利發展也披露了2021年度第四期中期票據發行文件，發行金額20億元，期限5年，擬全部用於償還銀行貸款。

除了規模型上市房企之外，地方性城投公司也動作頻頻，常州城建、鎮江城建、烏魯木齊城建、漳州城投、泰興城投、濟南城建、宜春城投、柳州建投、亳州城建、北京城投等公司，均於近日公佈已發行或擬發行的融資計劃，其中多筆規模超10億元。

短短數日間的發債計劃，總規模已近300億元。

而在過去10月份，房企境內發債總額也不過203億元。

若將時間線拉長，據貝殼研究院近期發佈的數據顯示，2021年1月份至10月份，房企境內外債券融資累計約7993億元，較2020年同期下降24%，資金規模減少2463億元。

因此，融資額度短期大增對於暴雷加速的房地產行業無疑是雪中送炭。

分析人士認為，從本輪房企發債情況來看，參與企業的數量呈越來越多趨勢，而且涉及的金額也較大。這對於房企年底的銷售回款、維持正常週轉作用很大。

融資環境仍嚴峻

不過，不難發現，此輪發債主體中招商蛇口、保利等為央企，金地、萬科等均有深厚國資背景，還有北京城投、光明地產、上海建工、廈門象嶼等地方強勢國企，鮮有民營房企。

因此，亦有行業人士向觀察者網指出，當前房企融資環境的變化，並不代表政策出現大面積鬆動，而是對房企合理資金需求的滿足，且銀行在風險偏好上更加嚴苛，受惠的仍是資質較好的房企，並不代表行業將整體回暖。

上述人士認為，資質稍差的地方國企，甚至部分央企都尚未享受到這波紅利，遑論普遍成色不足的民營企業。因此，行業所面臨的淘汰風險並未減少，甚至反而在此消彼長間進一步加大。

觀察者網發現，過往民營房企賴以“借新還舊”的美元債，近期由於市場頻頻出現波動，疊加發債成本上行趨勢，不僅鮮有新債發行，11月以來包括世茂集團、建業地產、中梁控股、正榮地產及融信中國在內的多家民營上市房企為避免陷入“股債雙殺”不利境地，頻頻回購已發行美元債。

最近一筆發行美元債的房企為港龍中國地產，公告顯示，企業11月12日上市的2022年到期1.58億美元優先票據，年利率高達13.5%，僅次於今年6月花樣年發行的票面利率14.5%的美元債。

事實上，房企境外債利率已經連續三個月維持大幅增長。貝殼研究院數據顯示，今年10月，房企境外融資共發行6筆債券，發債數量年內第二次降至個位數；境外融資規模約101億元人民幣，環比下降63.3%，同比下降69.6%；同時，債券利率均值突破10%的高點，達到10.65%，較9月大幅上升157個基點。

而步入11月之後，除上文提到一支美元債之外，尚無其他規模房企發行還外債。

11月16日，向來穩健的萬科也在內部下發一份“節衣縮食”、打造“戰時氛圍”的倡議書，也提出要轉變黃金時代的慣性思維方式，將經營理念貫穿始終，對不產生價值的動作和開支做減法，花小錢辦大事等工作要求。

因此，億翰智庫分析認為，近期融資政策有糾偏跡象，但僅限於國資背景房企，以保證行業平穩過渡，不會出現大的危機即可，融資政策大幅放寬的可能性較低，整體上對市場影響或將有限。

有房企人士告訴觀察者網，如今民營房企仍保持節衣縮食過冬狀態，大幅降薪、裁員事件時有發生，目前並未有融資環境改善跡象。最為有力的證明是，如融創、恒大兩大頭部房企，都要靠孫宏斌、許家印兩位老闆個人出資支援公司，其他房企即便財務狀況稍好，也極其有限。

58安居客房產研究院分院院長張波也表示，雖然目前政府端釋放一定“維穩”信號，但強監管仍是融資主導方向，如何降負債、保證健康的債務情況、保持穩健的財務表現，依舊是房企面臨的主要課題。

不過，亦有部分業內人士認為，首批發債主體雖然多為資質較好國資房企，但對融資環境改善的信號意義十分明顯，股市近期變化也體現了相關機構對行業和企業信心的提振。目前房地產行業正在經歷高位回調、風險出清，預計明年市場將經歷修復階段並逐步迴歸平穩，市場信心也將逐步修復。

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