因華東大區拖後腿，華潤置地近三月銷售同比下滑

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）一向被華潤置地倚重的華東大區，開始掉隊了。

近日，華潤置地發佈10月未經審核營運數據。10月單月，華潤置地實現總合同銷售金額約200.9億元，同比下降22.9%；總合同銷售面積126.4萬平方米，同比下降28%。

同期，華潤置地權益合同銷售金額約140.4億元，按年減少32.4%；權益合同銷售建築面積91.59萬平方米，按年減少34.0%。

需指出的是，雖然樓市持續下行在一定程度上影響了華潤置地下半年的推盤去化，但從各大區域銷售業績來看，10月單月，華潤置地其他大區同比均錄得增長，僅華東大區銷售額同比下滑。

數據顯示，2021年前10月，華潤置地華東大區實現銷售額586.84億元，較2020年同期的634.68億元減少47.84億元，同比下滑7.54%。

“圍標”事件還要再飛一會

華潤置地華東大區表現欠佳和市場關聯不大。

東海證券研報顯示，房地產行業不同業態銷售均出現一定程度下跌，但東部銷售保持領先。2021年前10月，東部地區商品房累計銷售金額為84622億元，同比上升15.7%；累計銷售面積為59426萬平方米，同比上漲9%。

此外，不少將華東作為主戰場的房企業績均有增長。例如，採取上海、南京雙總部模式的弘陽地產，2021年前10月銷售740.4億，同比增長14.79%；總部位於上海的旭輝，同期累計合同銷售額約2092.5億元，同比增長20.02%。

“撇去外因，華潤置地華東大區銷售下滑或許和2020年4月發生的虹口‘圍標’事件有關。”有業內人士表示，“圍標”事件發生後，華潤置地在上海土儲告急，以上海為中心的華東大區銷售業績早有下滑跡象。

據克而瑞數據顯示，2020年華潤置地在上海實現全口徑銷售額174.42億元，排名第10位；2021年前三季度，華潤置地在上海實現全口徑銷售額111.23億元，僅完成去年的63.77%，排名下跌兩位。

權益銷售額方面排名下滑更加明顯。2020年1-10月，華潤置地在上海實現權益銷售額65.29億元，排名第11位。受供貨不足影響，2021年同期，華潤置地在上海權益銷售額縮減至59.83億元，排名跌至17位。

不僅如此，在華潤置地內地，以上海為核心的華東區域在集團貢獻佔比上的領先優勢也正在縮小。

2021年前10月，華東大區合約銷售額對集團總銷售額的貢獻佔比減少，從2020年同期的29.24%大幅下滑至23.45%。

上海中原地產首席分析師盧文曦表示，華東地區有自己特點，上海一旦不好，對區域影響很大，這是因為上海標的高、貨值大，是房企利潤主要來源。

在盧文曦看來，華潤置地去年在上海沒有土地進賬，今年自然也沒有新增貢獻，雖然華東其他城市還能支撐，但杭州等市場在下半年遇到風向突變，銷售難度加大，數據表現不理想也就不難理解。

受華東大區影響，華潤置地能否完成年度目標充滿了不確定性。數據顯示，2021年前10月，華潤置地累計合同銷售金額約2502.5億元，按華潤置地首席財務官郭世清在年初業績會上定下的3150億元銷售目標計算，今年前10個月華潤置地完成全年目標的79.44%。

這意味着，未來兩個月內，華潤置地銷售額需要到達647.5億元。

但現實是，華潤置地銷售額已經連續三個月出現同比下滑。2021年8月至10月，華潤置地分別實現合同銷售金額202.3億元、221億元和200.9億元，按年減少25.7%、23.8%和22.9%。

高溢價拿地後欲“賣子”回血？

業績欠佳，資金端的壓力也逐漸傳導到華潤置地。

8月30日，上海聯合產權交易所披露，華潤旗下的華潤置地（日照）發展有限公司將轉讓青島地鐵華潤置地開發有限公司10%股權。

天眼查數據顯示，青島地鐵華潤置地主營房地產開發與經營，華潤置地、青島地鐵集團、中國金茂三位股東分別持股55%、35%和10%。截至2021年上半年，標的公司淨虧損251萬元，總資產約58.39億元，總負債57.58億元，所有者權益約8027萬元。

不到一個月，華潤置地再次出讓旗下公司股權，擬掛牌轉讓成都錦興華潤置地有限公司51%股權。

目前，北京產權交易所暫時無法查找到該轉讓信息，但據媒體報道，截至2021年8月31日，成都錦興華潤置地淨利潤1242.3萬元，資產總計44297.68萬元，負債總計28915.93萬元，所有者權益15381.75萬元。

事實上，由於大環境欠佳，央企轉讓資產消息頻繁流出。近日，華僑城於掛牌轉讓旗下廣州華僑城置業發展有限公司、上海鵬鯤置業有限公司的42.4%、50%股權，兩宗標的合計掛牌底價為20.25億元；保利置業擬轉讓上海盛茂置業100%股權及4.74億元債權，掛牌底價5億元。

“以往也有房企轉讓子公司股權或者產權，但出讓方多為民營房企。”在盧文曦看來，如今華潤置地等央企也開始頻繁轉讓資產，側面證明央企的資金鍊也繃得很緊。

這或許與其年內拿地兇猛有關。2021年開局，華潤置地頻頻高溢價拿地，3月30日，華潤置地以24.45億元摘得江蘇淮安一地塊，溢價率91.02%；4月9日，華潤置地以22.51億元搖到西安西鹹新區一商住用地，溢價率225.83%；同日，華潤置地經過111輪競價競得佛山市一商住地，成交總價64.5億元，溢價率106.72%。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，華潤今年在一二線拿地佔比明顯增多，上半年佔總拿地比例超過八成，由於拿地集中在熱點城市，同步帶動了整體溢價率的提升，也導致其階段性投銷比達到較高水平。

同花順iFinD數據顯示，2021年至今，華潤置地新增52宗地，總計耗資1095.41億元，已超2020年全年920.76億元的拿地資金總和，粗略計算投銷比也已超過監管要求的40%；平均溢價率15.32%，較2020年全年的12.45%上升2.87個百分點。

而由於2021年年內大手筆拿地，“綠檔”房企華潤置地兩個財務指標出現上升趨勢。據2021年中報顯示，其剔除預收賬款後資產負債率為60.9%，較初的59.7%上升1.2個百分點；淨負債率為37.4%，較年初的33.3%上升4.1個百分點。

與此同時，華潤置地綜合毛利率持續下滑。2021年上半年，華潤置地綜合毛利率為31.3%，較2020年同期的33.5%微降。其中，投資物業毛利率由2020年同期的67.9%上升至69.8%，開發物業毛利率由2020年同期的31.1%下降為27.1%。

業內人士表示，房企拿地呈現滯後性，今年拿地主要轉化為明年或者未來的銷售業績，而當這批高溢價地塊批量入市之時，華潤置地毛利率還將不斷觸底。

本文系觀察者網獨家稿件，未經授權，不得轉載。