賣股權、賣項目、老闆自掏腰包……房企積極“去槓桿自救”

（文/張玉 編輯/馬媛媛）“三道紅線”和融資政策依然趨緊的大環境下，房地產開發商們想要活下去，就要在不增加槓桿的同時，開拓出新的融資渠道。

11月18日早間，碧桂園服務公告稱，公司股份在港交所申請短暫停牌，以待發布一則公告，內容有關（其中包括）根據一般授權配售新股份的內幕消息。

隨後有消息傳出，碧桂園服務擬以每股53.35港元的價格配售1.5億股股份。碧桂園服務尋求通過配股籌資10.3億美元。

就此，碧桂園服務相關負責人回應觀察者網表示，一切以公告為準。

碧桂園服務配股融資的背後，不少房企則選擇通過出售資產的方式回籠資金。

11月16日，中國金茂發布公告稱，公司全資附屬公司天津東輝與青島青悦匯簽訂產權交易合同。天津東輝同意向青島青悦匯出售其所持項目公司90%的股權，代價為24.28億元。

“配股籌資”受青睞

在加槓桿變得越來越危險甚至越來越困難的情況下，房企青睞的一個策略就是配股籌資。

觀察者網梳理發現，這是碧桂園服務近一年的時間內第3次配股籌資。

今年5月24日，碧桂園服務配售1.39億股股份，價格為每股股份75.25港元。

而如果將時針再拉長一點，2020年12月11日，碧桂園服務配售1.73億股股份，價格為每股股價45港元，上一營業日的每股收股價為48.05港元，發行價較市值折讓6.35%。

除了碧桂園服務，11月14日晚間，融創中國公告稱，公司將以每股15.18港元的價格配售3.35億股配售股份，融創服務以每股14.75港元配售1.58億股融創服務股份，摺合約6.53億美元。值得一提的是，公司董事會主席孫宏斌也表示，將自有資金4.5億美元以無息借款形式提供給融創中國使用。配售股份加上老闆借款，此次融創中國一次性籌集資金約13.92億美元，摺合人民幣約88.8億元。

而11月2日，世茂服務表示，完成配售現有股份及以先舊後新方式認購新股份，及公司一家全資附屬公司完成發行可換股債券，合共1.15億股配售股份已由配售代理根據配售及認購協議的條款及條件以配售價每股配售股份15.18港元成功配售予不少於六名承配人。

公開資料顯示，配股融資是指為支付超過現金流量的購貨款或為取得資產所採取的籌集資金的行為。配股融資的一大特點，就是新股的價格是按照發行公告發布時的股票市價作一定的折價處理來確定的。所折價格是為了鼓勵股東出價認購。

在同策研究院資深分析師肖雲祥看來，物業對於房企而言屬於優質資產，所以以其作為配售發債主體較有優勢，市場接受度也較高。配售及根本上是為了獲得融資，也側面説明公司目前資金需求量較大。對於大股東而言，配股發售相當於融進資金，如果資金用於公司發展，那對於大股東肯定是有利的。但對於一般投資者，接受配股相當於折價買股，而不參與則會出現虧損，若不看好公司股價或行業預期，投資者往往會選擇出貨。

“花式”賣資產

除了配售新股的方式融資，在不增加槓桿的情況下，房企正通過“賣資產、賣項目、賣股權”等一系列“賣賣賣”的方式進行“回血”。而從實際的結果來看，這些操作或是為了融資，或是為了調整目前的資產結構，藉以出清“劣質”資產。

以金茂為例，此次出售項目公司成立於2019年10月，主要從事的地塊（包括地塊B4、地塊B6及地塊D11）的開發及建設。截至公告日，地塊B4已動工開發、地塊B6及D11尚處於前期規劃設計階段。

金茂方面表示，根據合作協議，出售事項完成後，公司應負責繼續開發並操盤地塊B4，並對地塊B4獨立承擔風險及享有收益；青島青悦匯負責開發並操盤地塊B6及D11地塊，青島青悦匯及金茂應按照90%：10%的比例分擔風險及享有收益。

根據合作協議，如地塊B6及地塊D11後續因開發需求須由項目公司股東按其所持項目公司的股權比例提供資金，則金茂須提供的資金應由青特置業代為提供。

此外，青特置業同意於項目公司完成出售事項的工商變更登記手續後15個工作日內，向金茂的指定實體提供一項無息借款，為期一年，金額為1.53億元。

也就是説，通過此次地塊轉讓協議，金茂一方面能夠回籠超過24億元的現金流；另一方面，後續需要開發的B6及D11地塊也有一定的資金保障；此外，金茂還能獲得一筆1.53億元的無息借款，可謂“一石三鳥”。

除了金茂，根據觀察者網瞭解，今年以來，僅僅國企光明地產、中交地產、華潤置地、華僑城、上海城開、上海地產、保利發展等多家公司掛牌轉讓旗下股權。

肖雲祥指出，實際上，如我們看到的地產行業裏部分企業已經“暴雷”或是出現即將“暴雷”的跡象，原因是國家房地產調控政策的收緊，如“三道紅線”、“信貸兩集中”等政策的出台，收緊了房企融資端的調控力度。另一方面，銷售端持續保持嚴厲的限購、限價等措施。在多重因素的影響下，房地產企業現金流壓力持續增加，為了緩解資金鍊壓力，房企採取非增加槓桿的多種融資方式進行融資，在不增加債務的情況下獲得資金流入。

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