省會城市二手房價格：24城環比下跌，8城跌回一年前

省會城市作為所在省域的政治、經濟、文化、教育、醫療、交通等各個領域的中心，也是城鎮化過程中，人口流入的主要方向。近期以來，省會城市的二手房房價有何新變化？

第一財經記者根據國家統計局公佈的2021年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，對拉薩之外的26個省會城市二手房同比和環比數據進行梳理發現，有24個城市二手房價格環比下跌，其中廣州、西寧、石家莊等三城環比跌幅最大。同比來看，有8個省會城市二手房價格低於一年前，分別是太原、石家莊、呼和浩特、貴陽、長春、哈爾濱、南寧、烏魯木齊。

廣州環比跌幅為何大？

數據顯示，統計的26個省會城市中，只有海口1個城市的二手房價格環比上漲0.3%。成都與上月持平。其餘24個城市均出現環比下跌。這其中，廣州、石家莊、西寧環比均下跌了0.6%，環比跌幅並列第一。

其中，一線城市廣州的走勢頗為引人關注。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經分析，幾個月前，廣州房價漲幅還在全國前幾位，近兩個月跌幅在全國居前，變化幅度非常大。

李宇嘉説，廣州房價變化如此大，有幾個原因，一個是廣州的房貸利率上升得特別快。原來位於一線城市後面，但現在已經漲到了一線城市最高。這是房價變化的一個很重要因素。

根據第一財經8月份的報道，今年來，廣州房貸利率已水漲船高，到8月已經連續上調了五次。至8月中旬，廣州首套房貸利率普遍為LPR+120BP，即5.85%，二套房貸利率為LPR+140BP，即6.05%。

另外一個因素是部分熱點區域人才購房通道的變化。8月初，黃埔區成為廣州首個明確發文取消人才購房政策的區域；半個月後，南沙調整2019年底發佈的《關於進一步便利人才及港澳居民購買商品房的通知》，收緊人才購房政策並提出非本地户籍需提供1年個税或社保繳納證明。

李宇嘉説，黃埔、南沙人才政策變化，導致外來投資者的效應消失。原來黃埔、南沙的房價之所漲得比較快，一個因素就是外來購房者比較多，尤其是深圳的購買力外溢。在這些外來購買力退潮後，這些區域的樓市也受到了明顯影響。

同時，華南有較多民營開發企業，本輪開發商債務危機“暴雷”對廣州樓市影響明顯，開發商降價促銷力度也比較大。有媒體粗略統計，近期廣州推出工抵房的樓盤數量達到十餘個，項目既有位於增城、南沙、從化的郊區地段，也有像荔灣這樣的主城區。

58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經記者分析，廣州發佈二手房指導價後，對二手房市場形成的影響不容小覷，對購房者、房東心態也產生了較大影響，不少小區房價也進行相應調整，目前二手房市場降温體現得較為明顯，與此同時，很多開發商近期加快出貨，新房降價促銷力度較大，新房價格調整對二手房影響也比較大。

在成交量方面，根據廣州中原研究發展部數據顯示，2021年10月，廣州市二手住宅成交量為5253宗，環比下跌15.2%，同比大降50.8%，二手市場的“金九銀十”並未如期出現。

8城市房價跌回一年前

雖然環比跌幅大，但由於去年四季度以來尤其是今年上半年漲幅較大，因此廣州二手房價格同比漲幅仍高達8.3%，在26個城市中位居第一。

廣州之後，海口、西安、杭州、長沙、南京這些城市同比漲幅也都超過了5%，這些熱點城市中，只有西安來自北方地區，其餘城市均來自南方地區。

相比這些熱點城市，有8個省會城市房價低於一年前，分別是太原、石家莊、呼和浩特、貴陽、長春、哈爾濱、南寧、烏魯木齊。這些城市主要來自華北、東北和西南、西北地區。

張波分析，相比華東、華南區域，東北、華北區域市場降温幅度更大。從市場供求來看，相比深圳、寧波、杭州、蘇州等人口流入多的東南沿海一二線城市，華北、東北的省會城市雖然對所在省的人口集聚能力也比較強，但在全國來説，對人口的吸引力總體是比較弱的。

張波説，由於供應量不斷增加，導致供大於求，加之市場降温，因此短期內的成交量和成交價格也出現一些變化。同時，很多開發商在這兩個區域的降價比較明顯，新房價格下行對二手房的影響也比較大。

面對較大的下行壓力，這些區域不少城市相繼出台了包括鼓勵人才購房在內的政策。比如，今年10月，為促進哈爾濱市房地產市場健康平穩發展，哈爾濱市住建局聯合哈爾濱市財政局等多個部門制訂了《關於促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見 》，《意見》提到，為吸引留住具有大中專以上學歷的人才在哈購房，施行購房補貼政策，對與本地用人單位簽訂聘用合同或服務協議、繳納6個月社保的，以及已自主創業的，年齡在35歲以下的各類人才，在哈購置首套商品房時即可享受購房補貼。購房補貼以貨幣形式一次性發放，發放標準按照全日制博士生10萬元、全日制碩士生5萬元、全日制本科生3萬元、大中專生（含技工院校）2萬元。

8月31日，吉林省長春市房地產業協會發布《關於房地產市場穩定發展有關情況的通報》。長春市將為首次購買90平方米以下商品住房的就業人才以及進城農民，按人才50元/平方米、農民80元/平方米額度予以購房補貼。同時，長春市政府投放5000萬元資金，以抽取消費券形式，向符合條件的購房人才和農民發放。消費券可用於家電、汽車消費。

東北、華北之外，西南地區近年來經濟增長較快，城鎮化提升幅度也比較大，但這一區域的幾個省會城市樓市下行壓力也不小。比如貴陽，同比下跌了1.3%，南寧同比下跌了0.2%，昆明雖然二手房價同比上漲，但漲幅比較小。另外，西南一些三四線城市下跌幅度也比較大。

（林小昭）