最低85折，杭州第三批集中供地打折出讓

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）半年時間，從賣地千億到打折出讓，曾今火熱的杭州土地市場，小步快跑進入調整期。

11月20日，杭州市發佈2021年第三批住宅用地集中出讓公告（杭規劃資源告[2021]R003號），合計出讓地塊35宗，面積2643畝，總建築面積416.07萬平方米，總起價712.9億元，將於12月21日集中出讓。

若第三批次土地全部順利成交，杭州三輪集中供地共成交商品住宅用地10007畝，預計可完成年度供應計劃10070.55畝的99.37%。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，對於杭州來説，第三次集中供地較為重要，一方面今年供地計劃距離既定規劃還有一定差距，土地出讓的任務較重。另一方面由於第二次土拍流拍數量較多，對本次土拍難免會形成一定影響。

重啓“勾地”政策

首輪集中供地中，“勾地”政策是杭州瞭解房企購地意向的方式之一。

3月27日，杭州市規劃和自然資源局發佈了第一批國有建設用地使用權出讓信息預告，共57宗住宅地塊，出讓面積約4533畝。十天後，這57宗住宅地塊正式出讓。

由於提前瞭解房企意願，杭州首批集中供地火爆，總起拍價943.7億元，最終成交價1178億元，在競自持和封頂價的基礎下，平均溢價率高達24.83%。其中，有44宗地達到封頂價，最高自持比例達到40%。

第二次集中供地中，杭州忽略“勾地”政策，直接發佈土地出讓公告。不同於首輪供地中收官攬金千億，杭州第二批集中供地以54.84%流拍率、257.46億成交總價草草收場。

為了降低流拍率、完成供應計劃，杭州第三輪集中供地恢復勾地政策。

11月3日，杭州市規劃和自然資源局曾發佈第三批集中供地預告，計劃推出51宗地塊，並表示有意向參與上述地塊競買的，可於11月10日前繳納預約申請保證金、辦理預約申請手續。

“這意味着房企又可以在正式競價前進行‘勾地’。”中原地產首席分析師張大偉指出，勾地有利於政府瞭解市場需求，從而更科學地評估和確定出讓底價，增加了政府在招拍掛中的優勢地位，有效降低流拍風險。

為了增加土地吸引力，杭州主城區地塊明顯增多，申花、三墩、未來科技城、文暉、運河新城、錢江新城二期、雲城等多個熱門板塊均有地塊出讓。

與此同時，為了避免“10宗競品質地塊在報名階段終止出讓”的局面，本次供地採取“定品質”出讓，即根據各宗地的建築品質標準依照《建設用地規劃條件》和《建設條件須知》執行。

另外，杭州本次出讓對購買資格、購地資金等仍有嚴格的要求。其中，同一集團成員企業不得同時報名競買（含聯合競買）同一地塊；競買企業股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等。

降低預期賣地

為預防流拍率過高，杭州降低土地競得價格。

溢價率方面，杭州土地上限由此前的15%下調為10%。當土地競價未達到上限價格時，價高者得；當土地競價達到上限價格時，轉為公開搖號確定競得人。

這個結果並不令人意外。自第三批集中土拍掛牌伊始，各地紛紛降低土地初始掛牌價格。以上海和廣州為例，上海第三輪供地中有8宗地塊起始價在10億元以下，有10宗地塊的在10億元－20億元之間；廣州第三輪集中供地有6宗回爐地塊再次出讓，平均起始樓面價每平方米下調了1200-3200元，有個別地塊每平方米降價5240元。

和廣州一樣，杭州也有4宗流拍地塊捲土重來，分別為筧橋單元JG0603-R21-06地塊、富春灣新城7號地塊、臨平開發區北沙路與風荷路交匯東南處地塊和錢塘核心區青西二路東側地塊。這些是第二輪集中供地中的競品質地塊。

但價格有了很大變化。筧橋單元JG0603-R21-06地塊本次出讓地價為20.25億元，較前批次的22.04億元減少1.79億元，同比減少8.11%；富春灣新城7號地塊前批次出讓地價7.2億元，本批次直接下滑12.5%至6.3億元。

臨平開發區北沙路與風荷路交匯東南處地塊價格下調幅度最大。本次出讓地價為6.93億元，較前批次的8.32億元直接減少1.39億元，同比減少為16.67%，相當於給房企打了85折。

不降價的地塊則以提高商品房預售價變相折價。以錢塘核心區青西二路東側地塊舉例，出讓價格雖較前次的8.61億元上漲7.15%至9.25億元，但所建商品住房毛坯銷售價格也有所上漲。

其中，均價從“不高於17300元/平方米”變更為“不高於18800元/平方米”，最高單價從“不高於19030元/平方米”變更為“不高於20680元/平方米”，平均每平方米利潤空間增加1500元。

“這表現出杭州對於未來推動商品房向更高品質化發展有着較強的訴求。”張波表示，部分地塊的起拍價格有所調整，也是更多考慮到市場因素，並給到房企更有保障性的利潤空間。

“不論如何，土地市場真的降温了。”同策研究院研究總監宋紅衞表示，第一，房企拿地的積極性下降，尤其到了年底，房企現金流集中支出階段，很多房企已經暫停了拿地；第二、地方政府對於土地市場的預期也降温了，基準地價方面也開始下降了；第三、房地產市場的矛盾已經從供給端轉移到需求端，目前是購房者觀望情緒較濃。

在宋紅衞看來，在房地產整體銷售下降的大背景下，即使政府降低地價，房企的拿地的積極性也不會太高，預計杭州此次拿地的主體還是杭州本地的龍頭企業和地方國企。

張波則表示，第三次土拍整體門檻有所降低，會更有利於提升房企拿地的積極性，預計本次土拍市場熱度會高於第二次，房企的表現也會更為理性。

本文系觀察者網獨家稿件，未經授權，不得轉載。