佳兆業理財兑付方案出爐，部分已完成兑付

11月22日晚間，爆雷大半個月之後、由佳兆業集團擔保的錦恆財富產品兑付方案終於出爐。

《兑付方案》表示，將按照到期時間的順序，採用分期兑付的方式，陸續兑付本金及利息。每月20日集中兑付錦恆財富產品當月到期的本金、利息及延期利息。

針對投資人到期的本金，到期當月兑付10%，此後每3個月兑付10%；針對投資人的利息，本金到期前不付息，隨本金一起，本金到期的當月兑付10%，此後每3個月兑付10%。

對於延期兑付的本金，按照一年期商業貸款基準利率4.35%向投資人支付延期利息。

佳兆業表示，2021年10月、11月已到期產品，已按本兑付方案於今日完成兑付。佳兆業集團有能力為投資人提供財富產品的後續兑付。目前，資產處置、可抵押資產梳理及抵押過户工作均在快速有序推進。

爆雷始末

儘管佳兆業只是擔保方，而非錦恆財富的直接控股公司，但作為第一個爆雷的綠檔房企，加之恒大、花樣年、藍光等房企接連爆雷在前，此事仍引發業內極大關注。

特別是有了恒大財富先例，

而與其他爆雷房企不同，佳兆業的反應速度很快，且態度頗為誠懇。

11月4日，理財產品逾期消息爆出。彼時，佳兆業集團通過錦恆財富佈局總本金119.13億元，預期到期的利息8.75億元，合計127.88億元，到期未兑付逾3億元。

消息一出，佳兆業所有上市平台股價均因暴跌而緊急停牌，其中佳兆業集團股價跌15%，報1.01港元/股。

當晚，佳兆業集團總裁麥帆、錦恆財富集團主席萬兵等管理層與投資人正面對面溝通、商議制定兑付方案，並現場徵求投資人的意見。佳兆業集團董事局主席郭英成還電話連線現場投資人表示：佳兆業是負責任的企業，給佳兆業時間，有能力和辦法償還。

佳兆業方面表示，今年以來，受嚴峻的房地產市場環境和國際評級機構下調評級等多重不利因素影響，集團流動性遇到前所未有的壓力。集團一直積極籌措資金，加快沉澱資產去化等措施，全力解決當前遇到的問題。

11月5日，就有華潤置地等央企、國企洽談介入佳兆業深圳部分舊改項目的消息傳來。

此外，一份疑似佳兆業擬處置資產的清單顯示，一共挑選深圳的18個項目，涵蓋住宅、酒店、寫字樓、購物中心、商業街等業態，包括南山東角頭項目、福田東山小區、深圳佳兆業科技中心、深圳坂田城市廣場、深圳鹽田城市廣場、深圳金沙灣萬豪酒店、金沙灣國際樂園等，面積合計144.72萬平米，權益貨值818.25億元，融資餘額203.83億元，資產處置時間為2021年12月-2022年12月之間。

22日，在兑付方案出爐之後，有媒體援引知情人士表示，企業資產處置清單，由原來18個項目增加至25個項目，其中包含10個深圳舊改項目，保守貨值估計將超一千億。

不過，這份資產處置清單並未收到佳兆業方面的正面確認。

成也舊改，敗也舊改？

事實上，相較於其他爆雷房企，佳兆業優勢十分明顯：土地儲備足夠多，且都是大多房企求而不得的優質舊改土儲。

佳兆業自己在11月8日也曾發致歉聲明稱，集團總體資產價值大於負債，有足夠可供處理的優質資產，為投資人提供財富產品的後續兑付。

這並不是一句空話。

且不論佳兆業歷來有“舊改之王”的稱號，在佳兆業去年年報中披露，企業僅在廣州和深圳兩地就擁有572.4萬方土儲。其中，深圳的舊改項目多達95個，貨值6141億元。這是令任何房企都垂涎三尺的數字。

不過，也有觀點認為，佳兆業“成也舊改，敗也舊改”。

一位上市房企高管向觀察者網分析稱，舊改之所以現在成為眾多房企追捧對象，主要在於其超高的利潤率，這在如今限地價、限房價的時代尤為重要，按照今年上半年首批集中供地的價格估算，招拍掛所獲取的土儲淨利率普遍低於5%，甚至不少賠錢買賣。因此，擁有舊改土儲成為房企在資產市場堅挺的本錢。

“但同時，舊改的弊端也十分明顯，即開發週期長、回款慢。這在如今房企現金流普遍吃緊的背景下同樣致命。而如今樓市遇冷，銷售去化本就不佳，舊改比重較大的房企自然也要承受更大的流動性風險，此次佳兆業爆雷很大程度與此有關。而如果處置項目包含10箇舊改的消息是真，的確可以很快出手，且賣出高價，極大地緩解企業流動性問題。”上述房企人士表示。

需要指出的是，佳兆業處置資產的決心和速度卻是相當明確。

日前，佳兆業旗下控股公司廣州市卓佳房地產開發有限公司的股權結構悄悄發生變更，由此前的廣州市業興投資發展有限公司100%持股，直接變更為平安信託有限責任公司持股100%。

這也是佳兆業目前被爆料的首個資產處置項目。雖不是舊改項目，亦不知具體轉讓金額，但被處置公司名下項目同樣不俗。

公開資料顯示，廣州市卓佳房地產開發有限公司名下主要資產為廣州南沙灣2020NJY-16地塊。該地塊為佳兆業2020 年11月30日競得，報價 20.18億元+配建12150平方米，扣除配建後樓面價達到22700元/平方米，屬於南沙灣名動一時的地王項目。

如今歷時一年，眼看到了開盤收穫期，卻忍着心痛將之變賣給平安，可見佳兆業流動性壓力之大，亦可顯示企業解決問題的誠意。

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