地方賣地收入大降，專家：明年更嚴峻、大概率負增長

土地出讓收入今年全年將依然能夠接近正增長，對地方財力的主要衝擊在明年上半年。

“今年前10個月地方土地出讓收入同比下降在70%左右，對我們當地財政衝擊很大。”西部一位地方財政人士告訴第一財經。

在嚴格的樓市調控和房企資金緊張購地意願下降等多重因素影響下，越來越多的地方政府國有土地使用權出讓收入（下稱“土地出讓收入”）開始明顯減少，這對那些依賴土地出讓收入的地方不是件好事。

儘管前10個月全國土地出讓收入依然維持個位數增長，但下半年以來收入持續負增長讓不少地方財政承壓，機構數據顯示前10個月有23個省份土地出讓金收入與同期相比下滑。一些土地出讓收入下滑明顯的基層政府，財政可支配收入減少，收支矛盾加劇，當地政府城市投融資平台公司（下稱“城投”）的融資能力也將下降，償債風險上升，基礎設施建設投資受影響。

土地出讓收入有一定滯後性。粵開證券研究院副院長羅志恆對第一財經分析，明年土地財政形勢會更加嚴峻，大概率是負增長，具體情況取決於房地產調控的節奏和力度。

為了應對土地出讓收入下降，不少地方挖潛增收，削減不必要的各類支出，暫停或壓減項目投資，盤活各類存量資金，以實現今年財政收支平衡。

土地財政受衝擊，明年更明顯

近些年税收增長相對乏力，地方政府越發依賴賣地收入，以維持支出，這也被稱為土地財政。

財政部最新數據顯示，今年前10個月，地方政府政府性基金中的土地出讓收入為59371億元，同比增長6.1%。

今年以來土地出讓收入規模依然處於歷史高位，且保持增長。但實際上土地出讓收入增速快速回落，一些基層財政受衝擊較大。

國盛證券研究所首席固定收益分析師楊業偉表示，年中以來土地出讓收入增速轉負，同比增速下滑逾10%，8月甚至接近下滑20%。高頻數據顯示，目前百城供應土地佔地面積同比跌幅在50%左右。

中泰證券研究所數據顯示，2021年31省（自治區、直轄市）前10個月成交地塊的土地出讓金中，只有江蘇、浙江等8個省份土地出讓金同比正增長，其餘23個省份土地出讓金同比下降，其中雲南、新疆、海南、黑龍江等降幅超過50%。

羅志恆表示，今年土地出讓收入同比增速持續下滑，與去年基數前低後高有關，但更主要的是土地市場已經遇冷，即房地產強力調控導致土地流拍撤拍率上升、土地成交溢價率快速下滑。

他進一步分析，從供給端看，重點城市通過調整溢價率上限至15%、嚴查資金來源等舉措，優化土拍規則，延遲供地，整體供地節奏後移。比如北京、上海、杭州、深圳等多地推遲了第二批集中供地時間。

“從需求端看，金融機構對房企惜貸、商品房銷售持續下滑，限制了房企的購地能力。而房地產調控政策持續，高負債高槓杆經營的激進經營模式已成過去式，房企拿地意願下降。”羅志恆説。

央行數據顯示，2021年三季度末，人民幣房地產貸款餘額51.4萬億元，同比增長7.6%，低於各項貸款增速4.3個百分點，比上季末增速低1.9個百分點。

前述西部某市財政人士告訴第一財經，在貸款收緊後，房地產開發商資金鍊緊張，拿地意願下降。另外9月《土地管理法實施條例》實施後，土地審批等政策有調整，一定程度上影響供地。

楊業偉告訴第一財經，土地出讓收入下滑主要是由於房地產企業資金緊張，拿地意願和能力不足。房地產銷售第三季度以來快速回落，同時，恒大等風險事件導致房企融資環境惡化，債務淨償還。資金不足情況下拿地增速快速回落，房地產土地購置面積目前單月跌幅在20%以上，導致土地出讓收入增速回落。

財政部土地出讓收入數據存在一定滯後。因為房企簽訂土地出讓合同價款到實際將資金繳入國庫需要一段時間，因此不少專家認為下半年土地市場遇冷對收入的影響，會在明年甚至後年得以體現。

楊業偉表示，土地出讓收入今年全年將依然能夠接近正增長，對地方財力的主要衝擊在明年上半年。

財政收支、城投承壓

中部一位地方財政局長告訴第一財經，今年以來當地土地出讓形勢不好，給當地財政造成較大壓力，地方政府投資項目的資金來源更窄。

“土地出讓收入對地方影響較大，能夠佔到地方綜合財力的四成左右。土地出讓收入下滑將導致地方財力不足，進而降低地方政府償債能力，城投風險將有所上升，特別對土地財政較為依賴地區的城投來説更是如此。”楊業偉説。

羅志恆認為，根據地方土地財政依賴度和債務率高低，土地出讓收入下滑造成的影響有所不同。

他表示，高土地依賴度、高債務率地區，以天津、貴州、湖南、廣西、福建為代表。土地市場降温主要影響地方政府融資能力，財政壓力、城投信用風險上升。土地財政收入不僅是地方政府舉借債務的擔保，也是償還地方政府債務的重要資金來源，對於高土地依賴度、高債務率的省份，土地市場降温的主要影響在於地方政府以及轄區內城投的融資能力下降，債務還本付息壓力上升。

而對浙江、江蘇、山東、廣東等高土地依賴度、低債務率地方來説，羅志恆認為，土地出讓收入減少對當地基建投資的影響更大。這些省份土地財政收入的用途，更多是直接用於城市的基礎設施建設或者注資成立地方融資平台，為城市的基礎設施建設向金融機構融資，因此土地市場降温對這些省份的影響更多體現在投資端。

另外，羅志恆表示，對於遼寧、雲南、內蒙古等低土地依賴度、高債務率地區，無法通過賣地為地方政府“輸血”，可能通過發債緩解收支壓力。而土地依賴度和債務率都較低的江西、甘肅、山西等地，受土地市場降温的影響相對較小。

目前為了應對土地收入下降帶來的衝擊，不少地方主要通過增收減支來做到收支平衡。

在增收方面，在依法依規前提下，強化税收徵管，實現應收盡收。加快土地收儲進度，提高供地規模，催收欠繳地塊成交價款。另外，還要盤活存量財政資金，加快部分資產處置增收等。在減支方面，繼續堅持政府過緊日子，壓減一般性支出和項目支出，暫緩安排相關支出等，來將資金重點用於保民生。

羅志恆建議，地方政府要進一步改善營商環境、推動當地產業轉型、持續吸引人口流入來優化税基，進而提高財政的可持續性。同時，還要優化支出結構，壓縮一般性支出，實施全面預算績效管理，提質增效。

“未來地方政府比拼的不再是土地多寡和政策優惠程度，而是地方政府統籌治理的能力、築巢引鳳的能力，以及激活企業和高技能人口積極性的能力。”羅志恆説。

楊業偉認為，應對土地出讓收入下滑，一方面需要拓展地方政府財力，適當增加中央轉移支付和地方債規模，特別對財力較弱又依賴土地財政的區域；另一方面，要保障房地產市場平穩發展，避免土地出讓收入在較長時期內失速下滑。