中梁百悦智佳二次遞表背後：負債翻倍、總裁換人

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）招股書失效一個月後，中梁百悦智佳開啓IPO二進宮。

11月24日，中梁控股旗下物業公司中梁百悦智佳再次向港交所遞交招股書。招股書顯示，2018年至2020年，中梁百悦智佳分別實現營業收入1.16億元、3.54億元、7.05億元，複合年增長率為100.2%。

截至2021年6月30日，中梁百悦智佳在管項目291個，簽約管理的項目508個，在管總建築面積約33.2百萬平方米，簽約總建築面積約71.2百萬平方米，覆蓋中國18個省、兩個直轄市及三個自治區的154個城市。

流動負債特殊科目翻4倍

4月29日，中梁百悦智佳第一次在港交所遞交招股書。彼時，百強企業在管物業項目數量均值為244個，僅擁有178個在管項目的中梁百悦智佳在業內並不突出。

與此同時，由於房企拆分物管企業上市扎堆，融資額度不斷走高、物業企業估值定位和實際情況出現偏差等因素，新股發行頻頻破發，中梁百悦智佳首次招股書失效也在業內人士的預料之中。

不過，短短半年時間裏，中梁百悦智佳不少數據都有了爆發性的增長。例如，截至2021年6月30日，中梁百悦智佳在管規模為3320萬平方米，較2020同期增長161.5%，較2020年末新增1311.7萬平方米；簽約建築面積為7120萬平方米，較2020年末的6030萬平方米增加1090萬平方米。

規模高速增長帶動收入高速增長。截至2021年6月底，中梁百悦智佳實現營業收入6.63億元，不僅較2020年同期的2.16億元增長207.3%，還幾乎與2020年全年持平。

淨利潤增速更勝一籌。中梁百悦智佳淨利潤由2018年的2660萬元增加至2020年的8620萬元，複合年增長率為79.9%。但在2021年上半年，中梁百悦智佳淨利潤為1.06億元，較2020年同期的2590萬元，同比增長307.7%。

事實上，中梁控股對於這一場景並不陌生。地產公司衝擊千億房企、掛牌上市之際，也曾在江湖上留下銷售額“3年5倍”的傳説，但在猛增的業績背後，中梁負債總額一路上漲，2020年中梁合約負債金額達到1209.09億元。

中梁百悦智佳也存在相同的負債問題。2020年上半年業績暴增背後，其2021年中總負債為10.91億元，較2020年年底的5.27億元上漲107.02%。

具體來看，2021年上半年，中梁百悦智佳短期借款從無到有，新增4000萬元；應計費用及其他應付款從2020年年底的2.52億元增加至4.22億元，增長67.46%；流動負債特殊科目從2020年年底的1.15億元增加至4.53億元，翻了近4倍。

負債率也處在行業高位。截至2021年中，中梁百悦智佳總資產為14.25億元，負債總計10.91億元，據此計算，其資產負債率為76.56%，在上市物業公司中屬於偏高水平。

據悉，2021年中期，在港上市的41家物管樣本企業資產負債率均值為43.75%。也就是説，中梁百悦智佳資產負債率高出行業平均值32.81個百分點。

如此看來，中梁百悦智佳也走向了負債擴張之路。

上市途中高層變動

中梁百悦智佳二交表的另一件新鮮事，莫過於上市途中換掉公司總裁周勤偉了。

據瞭解，加入中梁百悦智佳之前，周勤偉曾於多家公司任職財務總監一職，在策略規劃、財務管理、併購、合規及審計領域擁有逾19年經驗。

2001年7月，周勤偉在會計師事務所普華永道中天會計師事務所開始職業生涯，職位為高級核數師，負責審計工作及財務報表編制，直至2006年1月。隨後，周勤偉分別於先正達（中國）投資有限公司、樂嘎嘎控股有限公司擔任財務總監，負責上述公司的財務管理。

跨入地產行業是在2013年2月，彼時，周勤偉擔任物業公司彩生活服務的執行董事兼財務總監，主要負責其財務、法律合規、企業管治、內部控制及投資的整體監察。在職期間，彩生活服務正式登陸聯交所。

2016年8月，周勤偉辭任彩生活執行董事兼首席財務官，入職另一家物業管理公司雪松智聯科技集團，擔任董事、總裁兼財務總監。

有了兩家物業公司財務經驗後，2020年8月，周勤偉加入中梁百悦智佳。隨後不久，周勤偉獲委任為董事，並於2021年4月調任為執行董事。中梁百悦智佳初次遞交招股書之際，周勤偉擔任執行董事兼行政總裁，負責公司整體業務營運、重大業務決策及執行。

但在中梁百悦智佳二度遞表時，周勤偉卻沒有出現在董事會成員名單之中，其中，行政總裁一職由李家城兼任，新增業務營運內容；執行董事一職由高級管理層成員陳翼替代，負責公司整體財務管理以及收併購項目的投後管理。

和周勤偉一樣“消失”在招股書中的還有獨立非執行董事單德強，其職位由周心怡接替。招股書顯示，周心怡自2020年10月起，一直擔任世茂服務的獨立非執行董事。

“人事變動屬於公司正常調整，但上市期間調整或許和市場環境有關。”業內人士表示，今年物企上市較為艱難，受房地產行業政策縮緊影響，且隨着物業股稀缺性逐漸下降，資本態度也逐漸迴歸理性。

據億翰智庫數據顯示，截至2021年11月8日，今年新增上市物企僅13家，上市平均用時已延長至190天，相較於2020年拉長51.2天。從待上市企業角度看，除2家因被收購而終止上市計劃外，目前有5家企業招股書處於失效狀態，招股書在有效期內的物企仍超20家，創歷史新高。

“不過從各家企業遞交招股書的時間來看，預計會有4-5家在2021年底的這1個多月集中通過聆訊上市。”嘉和家業物業研究院執行院長唐卓表示，“以目前態勢來看，我們對於中梁百悦智佳服務二次交表持肯定態度。”

但值得注意的是，即使成功上市，中梁百悦智佳可能也難逃上市破發的窘境，畢竟資本對物企上市的態度正在發生180度大轉變。

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