物業之後，拆分公寓、物流......萬科子公司上市路仍將繼續

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“天下沒有做完的生意，只有沒做好的生意。”當有投資者問及房地產市場前景時，萬科董事會主席鬱亮表示，“你需要做的是相信未來，並且為未來播種、下功夫。”

由於尊重常識，鬱亮對行業的發展並不悲觀，比如分拆物企萬物雲上市之後，萬科將繼續培養泊寓，佈局物流等。

這是因為分拆萬物雲上市這只是萬科的第一單。按照萬物雲成長為物企龍頭的路線，未來萬科會將其他幾個賽道的業務推向資本市場，其中就包括已經成為租賃市場第一的萬科泊寓。

數據顯示，2021年中，萬科租賃住房業務泊寓共有房源19.2萬間，累計開業14.8萬間，規模位列集中式公寓全國第一。“相信再經過幾年耕耘，泊寓也能達到上市的條件。”鬱亮説道。

萬物雲估值或超萬科企業

11月26日，萬科企業股份有限公司舉辦臨時股東大會，審議其擬分拆所屬子公司萬物雲空間科技服務股份有限公司（下稱“萬物雲”）到香港聯交所上市等相關事宜。

公告表示，本次發行的H股股數不高於萬物雲發行後總股本的15%（超額配售選擇權行使前），並授予承銷商不超過上述發行的H股股數15%的超額配售選擇權。分拆上市後，萬科仍將繼續保持對萬物雲的控股權，不會對公司其他業務板塊的持續經營運作構成任何實質性不利影響，不影響公司獨立上市地位。

據中物研協總經理楊熙此前分析，目前物業市場與萬物雲體量、營收相當的只有碧桂園服務，如果資本市場能給碧桂園服務2000億港幣估值，萬物雲應該擁有相應的估值水平。

嘉和家業物業研究院執行院長唐卓認為，由於萬物雲在各方面處於行業領先水平，市場給予萬物雲的估值或將超過行業龍頭碧桂園服務，或在2000億－2500億港元之間。

值得一提的是，截至11月26日收盤，萬科企業報18.5港元/股，總市值2150.70億港元，基本和萬物雲估值相等。

換句話説，萬物雲有望成為下一個萬科企業。

和分拆物業上市議案同步進行的，還有萬科關於提請股東大會授權發行直接債務融資工具的議案。

10月28日，萬科發佈公告稱，申請授權在不超過人民幣300億元的範圍內發行直接債務融資工具，募集資金將用於滿足萬科生產經營需要，調整債務結構，補充流動資金及（或）項目投資（包括但不限於長租公寓、物流地產、產業園、養老公寓等募投項目）等。

由於拆分物業上市和融資計劃同步舉行，結合此前萬科發文“節衣縮食”，引發了市場對萬物雲在這個時間節點上市是因為萬科缺錢的猜測。

對此，鬱亮表示，“萬物雲在萬科的資產和利潤佔比只有1%到2%左右，發再多股票對母公司也沒多大影響。”此外，募集資金有規定使用用途，這是上市規則的要求。所以説萬物雲上市與萬科集團的資金沒有相關性。

對高估值充滿警惕和恐懼

至於選擇現在上市，是因為目前萬物雲在城市服務商方面已呈現良好發展勢頭。鬱亮表示，“剛開始萬物雲只有珠海橫琴一個項目，現在增加至40個項目，而且今年增長特別迅速，所以這個業務已經逐步成熟了。”

現在上市時機也比去年合適。鬱亮認為，在房地產行業政策等方面影響下，資本市場給予企業的估值趨於理性，“而只有在一個理性的資本市場上，才能給真正優秀的企業一個適當的定價。”

這很大程度和鬱亮此前為萬科配股的經歷有關。1993年，萬科B股IPO的時機選擇在市場最高點，結果B股股東被套整整8年，直到2000年才解套。“雖然業內人士認為選擇的時機非常好，但我們覺得對不起那些長期套牢的B股投資者。”

但事實上，萬科也曾因在股價低位配股，被投資者質疑攤薄股東利益。

2020年6月，萬科與配售代理公司就3.155892億股新H股訂立配售協議，配售價為25港元/股，較前日26.25港元/股的收盤價折讓約4.76%，創下萬科當時最低折扣率。彼時，萬科股價自年報發佈後一路走低，從年初的30港元/股下滑至5月底的22.53港元，市值也隨即跌破3000億元。

有了萬科配股經驗在前，鬱亮對高估值充滿警惕和恐懼，“因為過高的估值有可能會對員工心態等造成一個不切實際的預期，不利於員工和公司業務的成長。”

在鬱亮看來，上市是萬物雲的新起點，“我們相信未來它能成長出更多的東西，能夠創造更多的市場價值，才是我們上市的考慮。”

三季度淨利潤同比下降23%

“業績短期下降確實是一個不爭的事實。”當有投資人問及萬科銷售業績時，萬科總裁祝九勝正面回應道。

事實上，萬科單月銷售額已經連續6個月下滑。數據顯示，5月至10月，萬科分別實現合同銷售金額575.6億元、676.3億元、515.4億元、370.3億元、361.1億元和419.5億元，較2020年同期分別下滑6.07%、7.8%、23.8%、36.94%、33.79%和19.7%。

淨利潤同步出現下滑。數據顯示，萬科前三季度的淨利潤同比下滑了16%，第三季度單季度同比下降了23%。

面臨這樣一個成績，祝九勝感到內疚。這是因為儘管萬科早早提出“活下去”，依舊無法預判到房地產發展的走勢，受業績下滑影響，萬科A股價從3月份的30元/股跌到現在19元/股，損害了投資者的利益。

不能忽略的是，從高喊“活下去”到現在，萬科管理層也在經歷着“忐忑”“焦慮”“痛苦”和“煎熬”。

“2018年秋季例會喊‘活下去’之際，管理層更多的是對未來能不能活下去的忐忑，”祝九勝表示，在這種忐忑心理下，萬科開始平衡安全和發展，主動控制了開發業務的增速和規模，鋪開了另外一些經營服務的業務，這也是業績下滑的原因之一。

但在增添新賽道後，這種忐忑就變成了焦慮，祝九勝擔心萬科構建的能力不足以支撐找到新的增長曲線和利潤來源。

很快，萬科成為了“三道紅線”的試點企業，必須在規模和安全、能力和發展之間做權衡、做選擇，“這對於企業而言，無疑是痛苦的，直到今年三季度，整個市場出現了一些大家都看得到的變化，我們更多是感到煎熬。”祝九勝説道。

事實上，在2018年喊出“活下去”，就意味萬科做了一個正確的選擇。在祝九勝看來，這也是對股東負責任的態度，“因為安全比增長更重要、能力比規模更重要。”

不過，單純地活下去並不足以滿足萬科的野心。祝九勝表示，“新的春天來臨的時候，萬科需要新的玩法、新的活法、新的能力，這就對萬科的能力構建和能力打造提出了一個新的要求。”

用鬱亮的話來説，“尊重常識、迴歸常態，陣痛之後，仍有機會。”

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