“工抵房”最高讓利200萬？專家：警惕無法備案風險

（文/張玉 編輯/馬媛媛）作為一名房地產領域的記者，葉明（化名）發現，臨近年關，中介發來的消息中關於“工抵房”的內容開始變多了。

比如，一位房產中介不久前給他推了幾套工抵房，原價15000元/平方米，現在單價只要12888元/平方米。而一個月之前，該房產中介剛剛給他推薦的3套工抵房，單價是9500元/平方米，比同期在賣的房子便宜3000元/平方米。

不過，工抵房並不是絕對安全。11月26日，江西省德興市城鄉建設局叫停了當地一起以“工抵房”促銷的違規銷售活動。德興市城鄉建設局表示，事情曝光後，相關部門前往開發企業瞭解情況，並馬上責令開發企業撤銷“工抵房”廣告宣傳，取消“工抵房”活動。對已交訂金的29套“工抵房”預交款全部退還。

在北京金訴律師事務所主任王玉臣看來，有不少所謂的工抵房實際上並非真正的工抵房，有一些開發商是在打着工抵房的名義進行低價銷售。不論是否是工抵房，如果銷售的價格遠低於備案價格，都是違法行為，可能面臨無法備案的風險。而且，即使備案了，如果被相關部門處罰了違法銷售，還有被解除的風險。

數量激增

工抵房，即工程抵押房，是指在某些條件下，房地產開發商為了後續項目的建設或開發，而向銀行或房地產的相關行業（如建築商、材料商等）進行融資、貸款所抵押的該房地產項目中尚未出售的房屋的全部（或部分）的產權或使用權。

根據CRIC監測，自9月以來，市場上的“工抵房”數量激增。據其分析，目前市場上的工抵房主要分為兩類：一類是“真工抵”，即開發商抵押給供應商和施工方的正常房源，一般而言這類工抵房數量會偏少，多數在個位數。另外一部分就是房企通過“工抵房”的名義來降價促銷，由於部分城市發佈了“限跌令”，明令禁止或者是約談要求房企不得以打折、促銷等方式來降價，房企不得已打出“工抵房”的名義實施降價銷售。

從工抵房的區域分佈來看，工抵房的數量和城市市場熱度呈現負相關關係。具體來看，工抵房的優惠時間自今年9月份以來明顯增加。克而瑞地產研究發佈的部分工抵房優惠情況顯示，近段時間以來，包括柳州、中山、南寧、桂林、南京、徐州、南昌、蘇州、廣州、廈門、成都等城市都曾推出工抵房優惠情況。

比如，今年10月，位於徐州的新城吾悦廣場推出100套特價房，一口價5388元/平方米，相較於備案價7200元/平方米相當於75折優惠，相較於成交均價6300元/平方米相當於85折優惠；10月，位於廣州的雅居樂天際715項目，30套工抵房，讓利至少150萬/套起，最高達241萬/套，最高折扣接近64折；位於成都的榮盛時代天府，30套工抵房，最低可達82折左右。

在同策研究院資深分析師肖雲祥看來，近段時間以來工抵房之所以激增，主要是年末工程方對工程款需求迫切，因為年關將至拖欠農民工工資後果較為嚴重。另外，不排除開發商以工抵房的形式來促銷的可能。

變相“促銷”？

如肖雲祥所言，利用工抵房變相“促銷”正在成為部分房企當下回款的新手段。

日前，有網友在問政江西官方平台反映，德興新旅明樾府項目承諾保價協議，但近期公眾號中刪除保價協議，以工抵房名義變相降價銷售，2個月之內，房價降幅達到800~1000元，使購房者損失鉅額錢財。

在這份報價承諾書中，觀察者網注意到，開發商承諾，在2021年12月31日前銷售的同類型房源不低於活動價，若在客户購房之後至2021年12月31日期間，出現同類型房源現場成交價格低於活動價，公司將進行差價退賠。

11月26日，德興市城鄉建設局回覆表示，2021年11月22日經新旅集團公司批准德興新旅明樾府項目拿出難以銷售的50套前期尾房，以備案價格抵扣施工單位工程款，施工單位可以進行自行銷售也可以委託中介、詈業顧問個人等仟意銷售温道進行銷售，銷售價格由施工單位確定並支付相應的銷售渠道佣金，其他不在“工抵房”範圍內的住宅仍以住建局備案價格進行正常銷售。

施工方為快速回款，“工抵房”價格以9折優惠活動做了推廣廣告，並使用了5500元/平方米價格起的用詞，導致業主誤解成所有房源價格為5500元。而原銷售折扣為9.9折，現在銷售為9折優惠，幅度比較大。公司於2021年7月19日作出了對該項目在2021年7月19日至2021年12月31日期間購買房源的客户予以全年最優惠政策，並針對在此期間成交的客户執行保價承諾。致使導致業主不滿意進行維權。

事情曝光後，分管副市長帶隊相關職能部門負責人一同前往開發企業瞭解情況，並馬上責令開發企業撤銷“工抵房”廣告宣傳，取消“工抵房”活動。對已交訂金的29套“工抵房”預交款全部退還。

11日25日，新旅置業有限公司作出了告知書，收回施工單位50套工抵房；對此批次已售房源做退款外理；對確定需要購房的客户，必須按照原9.9折補齊差價，確保前期業主的權益。截止當晚12時，已售的29套購房定金及首付款全部退款到位。針對新旅明樾府此次擾亂房地產市場行為及施工單位擅自銷售房源行為，住建局將依法依規進行外理。

風險潛存

在多位業內人士看來，“工抵房”背後反映的是當下房企在經歷融資受阻、降價受限之後的無奈選擇。不過，“工抵房”並不絕對安全。

除了新旅明樾府此次“工抵房”降價銷售遭到維權被叫停，早在今年10月3日，徐州市賈汪區市場監督管理局就通報了徐州市賈汪區億睿房地產開發有限公司以“工抵房”的名義宣傳降價銷售商品的行為，並責令公司停止違法行為。

同日，億睿房地產表示，公司於9月30日推出的吾悦華府“工抵房”優惠活動取消執行，並恢復按原市場價格銷售，對參加活動的客户擬於7個工作日內完成退款。

王玉臣直言，有不少所謂的工抵房實際上並非真正的工抵房，有一些開發商是在打着工抵房的名義進行低價銷售。如果是真的工抵房，説明開發商資金可能有問題，如果房款不能打到監管賬户，不能用於這個項目的開發建設，也會面臨延期交房，甚至爛尾的風險。此外，有些工抵房還可能是抵押房，已經被抵押，甚至查封了。

王玉臣建議，如果購買工抵房，務必核實清楚房屋的基本情況，比如手續是否齊全，狀態如何，是否有查封凍結或網籤等，以及務必關注是期房還是現房，期房風險更高一些。

其次，務必關注房款的具體支付。是直接支付給開發商，還是支付給第三方？是否還存在差價問題，差價支付給誰。

“以往就遇到過工抵房延期交房，解除合同時開發商稱自己沒有收到房款，或者針對差價部分不認可的情況。”王玉臣表示，房款最好是支付給開發商，如果有差價，也最好讓開發商和施工單位自己處理，支付給開發商，開發商再給施工單位。而且，房款一定要注意是否支付到了開發商的預售資金監管賬户上了，否則就存在被開發商轉移的問題。此外，要注意核實開發商對於這個房子的備案價格，如果工抵房價格和備案價格是一致的，所謂的工抵房降價銷售實際上就是虛假宣傳。但是如果過低，又存在違規銷售的問題。

對於期房，務必關注施工進度。都已經出現工抵房了，往往説明開發商的資金是有問題的，未來可能出現延期交房的風險。此外，對開發商和項目要進行一些基本的調查和了解，如果發現開發商已經被強制執行，列入了失信名單，項目也停工許久了，這種房子最好不要購買。

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