深圳推二手房單邊代理，中介再也不能“吃完買家吃賣家”？
【文/觀網財經 呂棟】
在傳統的二手房交易市場，無論是買方還是賣方，掌握的信息資源都極其有限。為降低時間成本，委託一名專業中介居間撮合，會減少很多不必要的麻煩。
但這種看似省事的方法，卻給了中介不少“宰客”的空間。
一手託兩家的情況下，中介利用信息不對稱，會在撮合交易過程中讓賣家不斷讓價，買家不斷提價。
還有的中介可能會以犧牲或損害買方權益的方式，與賣方形成“攻守同盟”，將房屋以高價售出。
更惡劣的情況下，中介直接親自下場炒房。
2018年，媒體曾報道過這樣一個案例：
一套7平方米的小房子，被中介以130萬元的價格賣給了王先生。但在王先生與房主簽約時，他才發現，這套房子房主原本只賣86萬元。王先生與房主簽約的時間，距離中介與房主“簽下”房子的時間，僅過去了兩天。法院判決房產中介返還購房者王先生房屋差價共計36.4萬元。
為了扭轉這種不合理的現象，深圳本月推出了二手房“單邊代理”模式，要求買賣雙方需有代表各自利益的經紀人。
在單邊代理中，中介將“各為其主”，以爭取委託方在交易中的利益最大化。
深圳市房地產中介協會甚至認為，單邊代理模式一旦運行成功，將會改變我國房地產中介服務底層邏輯。
但新模式究竟能不能解決老問題，仍有待觀察。
圖源：視覺中國
“單邊代理”首登歷史舞台
11月19日，在實施二手房成交參考價機制近一年後，深圳住建局上線了新版二手房交易網籤系統，將二手房交易涉及的掛牌、委託代理、產權核驗、購房資格查驗、網籤備案等環節全部納入政府監管。
新系統有三個入口，分別為“我要找中介買房”“我要找中介賣房”“我要自助賣房”。
深圳新版二手房交易網籤系統截圖
在新系統中，賣方可在“我要找中介賣房”中，依次完成填寫房屋產權校驗、房屋狀況説明、選擇中介、填寫賣房信息來發起委託；買方可在“我要找中介買房”中依次填寫購房需求、選擇中介來發起委託。
深圳新版二手房交易網籤系統截圖
為解決交易標的和交易主體真實性問題，新系統要求：
一是買方、賣方、中介這三類交易主體都必須實名認證；二是通過與不動產登記部門數據對接，實現對系統內掛盤出售的房源進行產權核驗，核驗通過的房源將生成唯一有效的房源編碼，實現百分百真房源。
深圳並不是第一個搞這種線上自助房產交易系統的城市。
在此前的8月18日，杭州市住保房管局的“個人自主掛牌房源”功能上線；10月26日，上海房地產交易中心也開通二手房自助交易“網上籤訂合同”的服務；到了11月4日，徐州房地產信息網上線了“我要賣房”功能，市民可自助賣房。
觀網財經注意到，本次深圳新版二手房交易網籤系統最大的亮點，應該是買賣方可以在線上繼續通過房產中介交易，但“雙邊代理”模式將成為歷史，“單邊代理”首次登上房地產中介市場的舞台。
深圳新版二手房交易網籤系統截圖
以前傳統的線下房產交易模式，全部流程只通過中介公司的某個經紀人完成，比如張三要買李四的房子，全程由房產中介公司的員工小黃處理相關事項。
現在的“單邊代理”模式，就是張三要買房，找房產中介的小王代理，而賣房的李四找另一家房產中介公司的小宋代理，讓小王和小宋溝通。
找兩家不同公司的中介，當然是最好的情況。但從具體要求來看，深圳這種單邊代理模式，並沒有限制兩個經紀人歸屬於同一家公司。
在以往的交易模式中，買賣雙方對房產不滿，最主要的原因就是，中介方利用“信息不對稱”進行居間撮合交易，為了迅速成交賺取佣金，讓賣家不斷讓價，買家不斷提價，吃完買家吃賣家。
而且，房介公司清楚知道有買家對房子感興趣，也能接受高價，中介就自己先給房主付定金把房子“吃”下來，再高價轉賣，使自己原本的“中介人”身份既變成“買房人”，又成為“賣房人”，只是房屋沒有正式過户。
但現在這種新模式，促使買賣雙方與各自的受託中介機構形成單邊委託關係。
賣方中介，只用考慮怎麼把委託人的房子快速、保價、安全地售出。
買方中介，只用考慮如何以高效的方式為委託人匹配到高性價比的房源，同時要對所匹配推薦的房源質量負責。
買賣雙方經紀人權責邊界清晰，“各為其主”，以爭取委託人在實際交易中的利益最大化。
就算是同一家中介公司，兩個同事之間也會有一些微妙的博弈，因為誰都想盡量幫客户爭取權益，口碑好一點，下次介紹別人還找他，然後掙的多一點。
更重要的是，根據規定，買方這邊沒有中介人數限制，可以同時委託很多中介，那當然是誰的服務最具性價比，最後誰被選中，競爭相當激烈。
深圳市房地產中介協會認為，基於“單邊代理”邏輯運行的新版二手房交易網籤系統一旦運行成功，將會改變中國房地產中介服務底層邏輯，不僅將提高房產流轉交易效率，還將更有力地保障消費者權益。
但新系統是否能發揮作用，解決二手房交易現存的一些問題，還有待市場檢驗。
不過，讓人感到欣慰的是，相比於以前買賣雙方只通過一箇中介公司的一個代理人負責交易，現在這種模式已經在很大程度上優化，中介公司雖然仍有暗箱操作的空間，但成本大幅提高。
深圳市房地產中介協會官網截圖
深圳二手房市場遇冷，中介行業將優勝劣汰
這次深圳新版二手房交易網籤系統還有一大變化是，賣方將從“多方委託”變為“獨家委託”。
此前，業主賣房一般會把房源委託給多箇中介機構掛牌銷售。多方委託，不僅會造成資源浪費，還存在“跳單”等糾紛隱患，買賣雙方可能為了少支付中介費，繞開已經提供服務的中介，自行成交或者選擇收費更低的中介成交房源。
在新系統中，賣方最多隻能委託三家中介機構銷售房源。第一家受託機構在委託期限內對房源擁有獨家銷售權利，其他兩家需待第一家委託期限到期才能作為替補獲得委託權。
觀網財經注意到，新系統上線之際，深圳不少中介從業者正選擇離開這個行業。深圳市房地產中介協會發布的數據顯示，2021年第三季度深圳新增備案機構107家，環比下降15%，同比下降53%。截至9月30日，有效實名登記中介人員約4.1萬人，較今年峯值減少6000餘人，較去年同期減少14.2%。
原因自然與市場環境變差有關。今年2月，深圳住建局推出二手房成交參考價機制。受此影響，深圳二手房市場成交連續7個月下滑。10月，深圳二手房成交面積進一步回落至8萬平方米，創歷史新低，環比再降50%，同比跌幅擴至81%。1-10月，深圳二手房累計成交324萬平方米，同比下降57%。
深圳部分二手住宅小區可比價格變化（元/平方米）
在新版二手房交易網籤系統上線後，對中介從業者又會有什麼影響？
有業內人士認為，新版二手房交易網籤系統建立後，中介的工作仍然不可替代，甚至大有可為。政府主要是做平台搭建、標準構建、政策制定、糾紛處理等，而幫客户選房、帶客看房、跑貸款、跑過户等全流程服務則需要中介來做。不管怎樣，中介的作用都難以被代替。
深圳市房地產中介協會表示，新系統上線後，星級將成為評價中介綜合素養的唯一標準，星級將根據從業年限、信用狀態、專業程度、服務效率、成交業績等因素進行考量。星級越高，代表該中介從業人員信用良好、服務專業、業績突出，新系統將優先推薦給委託人，反之新系統會將其排在後面，通過市場競爭達到優勝劣汰的效果。
“嚴禁各房地產經紀機構、經紀人員以“返傭”、“定金”等不正當方式誘導消費者，或通過暴力、脅迫等手段迫使消費者簽訂委託合同。一旦被舉報查實，違規機構及個人將被暫停系統使用權限，同時不良行為記錄計入誠信檔案。”深圳市房地產中介協會強調。
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