4天減少210.61億對外擔保餘額，招商蛇口隱形負債不容忽視

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）雖然土拍遇冷已成市場共識，但這並不影響“地王收割機”招商蛇口繼續高溢價掃貨。

12月1日，上海第三批集中供地開拍第三天，招商蛇口以總價45.29億元競得浦東新區高行鎮（高橋新市鎮北社區Y00-0402單元）E01-06地塊，樓面價35684元/平方米，溢價率9.39%。

值得一提的是，上海第三輪集中供地延續“舉牌競價+一次書面報價”規則，並設定地塊起始價格、中止價和最高報價，而最高報價一般為起始價的110%，即每宗地塊溢價10%即封頂。

據瞭解，該地塊為居住用地，出讓面積7.93萬平方米，起拍價為41.4億元，上限價45.04億元。開拍後20分鐘，該地塊報價49輪，由於觸發45.04億元的中止價，進入一次性報價階段後被招商蛇口拿下。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，浦東高行的地塊本身區位較好，受到眾多房企的追捧並不意外，雖然是上海第三批供地中房價最高的一塊住宅用地，但1.6容積率和12.69萬方建築面積給到開發企業不小的發揮空間。

據瞭解，該地塊房地聯動價70300元/平方米，即使溢價拿下，每平方米也有近3.46萬元的盈利空間，扣除建築成本後利潤依舊可觀。

張波進一步指出，對於房企來説，雖然目前融資壓力大，但對於足夠優質的地塊，只要有可能都不太會放棄，除非自身已經陷財務危機，並且今年拿得優質地塊的房企，都有可能在明後兩年內在銷售市場上取得更好的成績，這也是不少頭部房企在當下情況逆勢拿地的重要原因。

“事實上，很多企業也想拿這塊地，只是資金並不充裕，例如綠地集團。”業內人士指出，萬科、中海、華潤等有力的競爭對手今年又不能在上海拿地，就輪到招商撿漏了。

但在其大手筆拿地背後，仍有一些問題不容忽視。

年度目標完成率不足9成

億翰智庫數據顯示，2021年11月，招商蛇口實現合同銷售面積109.66萬平方米，同比下降13.66%；合同銷售金額253.04億元，同比下降13.52%。

事實上，招商蛇口單月銷售額已經連續5個月下滑。數據顯示，2021年7月至10月，招商蛇口分別實現合同銷售金額203.04億元、203.52億元、233.29億元和165.45億元，較2020年同期分別下滑11.17%、24.07%、21.72%和36.44%。

儘管招商蛇口在年底發力銷售，但情況並不如意。截至2021年11月底，招商蛇口累計銷售金額2828.1億元，實現合同銷售面積109.66萬平方米。

此前在招商蛇口2020年度業績會上，董事總經理蔣鐵峯表示，招商蛇口2021年銷售目標為3300億元，較2020年實際完成情況增長近20%。目前招商蛇口可售貨值2300億元，只需要按照60%的去化率即可完成目標，“並且今年有很多新增項目可以上市”。

據此計算，招商蛇口僅完成年度目標的85.7%。要想在年底如約達成目標，招商蛇口必須在最後一個月內完成471.9億元的銷售額，幾乎是其任一單月銷售額的兩倍。

上海中原地產首席分析師盧文曦表示，如果招商蛇口在年底推出北上廣深的高端項目，還是有可能拼一拼，但從目前來看，招商蛇口完成年度目標難度很大。

業績欠佳並不影響招商蛇口逆勢拿地。國盛證券報告顯示，2021年前三季度，招商蛇口拿地總金額為1549.3億元，同比增長62.2%；新增土儲建面1080.9萬方，同比減少3.4%。面積口徑和金額口徑的投銷比分別為104.1%和64.3%，已超過規定範圍。

觀察者網瞭解到，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求賣地金額不得超年度銷售額40%。這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收併購方式拿地的支出。

與此同時，招商蛇口權益比例不斷走低。國泰君安證券報告表示，2021年10月，招商蛇口以71億元新增7個項目，權益建面合計53萬方。同時，招商蛇口整體土地投資力度繼續維持高位，前10月累計約103%，但同時公司權益比例較低，僅47%。

1元轉讓旗下子公司

招商蛇口一直因位居A股房企榜首的永續債金額和過半的對外擔保餘額被業內質疑，而近期，其對外擔保餘額發生了巨大變化。

數據顯示，截至11月13日，招商蛇口及控股子公司的對外擔保餘額（不包括子公司為客户提供的銷售按揭擔保）為561.19億元，佔本公司最近一期經審計歸屬於母公司股東淨資產的55.36%；本公司及控股子公司對合並報表外單位提供的擔保餘額為62.04億元，佔本公司最近一期經審計歸屬於母公司股東淨資產的6.12%。

截至11月17日，招商蛇口及控股子公司的對外擔保餘額（不包括子公司為客户提供的銷售按揭擔保）為350.58億元，佔本公司最近一期經審計歸屬於母公司股東淨資產的34.58%；本公司及控股子公司對合並報表外單位提供的擔保餘額為62.04億元，佔本公司最近一期經審計歸屬於母公司股東淨資產的6.12%。

換句話説，招商蛇口在4天內，減少了210億的對外擔保餘額。觀察者網就此向招商蛇口方面確認，截至發稿，暫未回覆。

業內人士指出，從公告上看應該是取消了部分子公司的擔保，但涉及資金較大，很難確認是否會對公司正常經營產生影響。

更為詭異的是，招商蛇口還於近期以1元的底價，在北交所掛牌轉讓深圳市嘉城置地有限公司（簡稱“深圳嘉城置地”）51%股權。

資料顯示，深圳嘉城置地成立於2017年8月3日，屬國有控股企業，主要經營範圍包括房地產開發經營、物業管理、房地產經紀、房地產信息諮詢、自有物業租賃、商業運營管理及諮詢等。

股權結構來看，深圳嘉城置地由深圳招商地產和深圳億合控股有限公司（簡稱“深圳億合控股”）兩家公司控股，分別持股51%和49%。

目前，深圳億合控股有限公司已將其持有的該公司股權全部對外質押；轉讓方招商蛇口認繳標的企業註冊資本人民幣510萬元，尚未實際繳納。

財務指標方面，2020年度，深圳嘉城置地未實現營收，其資產總計、負債總計、所有者權益均為0元。截至2021年9月30日，深圳嘉城置地無營業收入，資產總計為0，負債總計為0。

眾聯智詢副總裁蔣凱表示，這是典型的承債式收購，即將項目和債務同時轉讓給接盤方。不過，具體債務數量要看財務盡調數據，每個項目債務數據都不一樣，且轉讓51%股權不完全意味着會同步轉讓51%的債務。

值得一提的是，深圳億合控股於2020年2月被最高人民法院所公示的失信公司；還曾因未按時履行法律義務，在2020年9月被法院強制執行。

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