新城控股架構調整背後，單月銷售均價跌破萬元

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）近日，據第一財經報道，新城控股旗下住宅開發事業部和商業開發事業部突然宣佈進行大區合併，同時事業部總部開啓縮編、轉崗和分流。

與此同時，有新城控股員工透露，內部發文當日，總部不少員工已被人力資源談話，有人被勸退，有人則被告知轉崗，如不接受轉崗則另等通知。

對此，新城方面表示，適應環境變化，聚焦長期主義，組織架構迭代勢在必行。新城控股主動升級組織架構，正是為了及時順應市場變化，進一步集中優勢資源，提升組織效能和管理效率，凝心聚力，建立一支面向中長期的高效、穩定的組織團隊。

“主要還是控制成本。”知情人士向觀察者網表示，房地產市場下行階段，大部分企業都在做類似人員調整，但實際還是通過變相裁員，達到降低人力成本的目的。

調整企業架構

12月1日，新城控股內部發文宣佈，公司旗下兩大事業部將進行組織架構升級迭代。

公開信息顯示，新城控股下設住宅開發、商業開發和商業管理三大事業部，本輪組織架構升級涉及住宅開發和商業開發事業部。

具體來看，住宅開發、商業開發事業部總部依然並行發展，區域公司根據深耕聚焦原則，就近強強整合，協同合併，將住開原十四個大區與商開原四大區域，全面整合為滬蘇大區、江蘇大區、蘇皖大區等十個大區。

有關大區劃分後如何管理，新城控股表示，在商業開發項目更為集中的區域，由原商業開發區域團隊為主導，就近整合區域內所有開發項目；在住宅開發項目更為集中的區域，由原住宅開發區域團隊為主導，就近開展區域合併及整合區域內所有開發項目。

新城控股董事長王曉松表示，經過此輪迭代，兩大事業部側重點更加聚焦，住宅開發事業部更聚焦於銷售型物業的產品質量與服務提升；商業開發事業部則更聚焦於商業綜合體及創新商業業態的投拓、設計、建設，並針對“城市更新”業務進行探索與孵化嘗試。

“但架構調整過程中必定涉及到裁員。”有業內人士告訴觀察者網，目前行業發展受限，萬科都喊出“節衣縮食”的口號，可見房企開源節流並不是新鮮事，而裁員就是最常見的“節流”形式之一。

下半年暫緩拿地

企業架構調整的第二天，新城控股發佈11月銷售業績。

數據顯示，11月單月，公司實現合同銷售金額約200.56億元，比上年同期下降30.99%；銷售面積約213.33萬平方米，比上年同期下降15.35%。

事實上，新城控股單月銷售額自6月起一直持續下滑。2021年6月至10月，新城控股分別實現合同銷售金額230.25億元、168.88億元、177.39億元、185.17億元和221.02億元，比上年同期下降11.67%、19.40%、13.91%、22.74%和20.50%。

截至2021年11月，新城控股前11月累計合同銷售金額約2129.67億元，比上年同期下降3.16%；累計銷售面積約2096.32萬平方米，比上年同期增長3.32%。

觀察者網瞭解到，新城控股2021年的銷售目標為2600億元，較比2020年達成的2509.63億元合約銷售額，增速為3.6%。據此計算，今年前11個月，新城控股完成年度目標的81.91%，完成去年全年銷售量的84.86%。

換句話説，新城控股不僅大概率無法完成既定目標，也很可能無法完成去年業績。

受房地產市場銷售受阻影響，新城控股減少拿地投入。光大證券報告顯示，新城控股2021年三季度合計新增11個項目，對應建築面積304.4萬平方米，投資金額66.9億元，土地投資謹慎。

進入10月，新城控股直接暫緩拿地，期間未新增一宗地塊。11月，新城控股僅在山東省日照市拿下編號為2021A-54號的一宗商業用地，該地塊建築面積約為3357.93平方米，土地價款570萬元。

至此，新城控股2021年7月至11月累計拿地金額66.95億元，為同期銷售額的7.02%；新增建築面積304.74萬平方米，為同期銷售面積的30.19%。

形成對比的是，2021年上半年，新城控股新增土儲1831.6萬平方米，為同期銷售面積的169%；拓展地價626億元，相當於同期銷售額53%。

三四線部分項目打折促銷

另值得注意的是，由於執行“住宅+商業”雙輪驅動的戰略，新城控股在佈局國內一二線城市後，頻繁在三四線城市拿地。截至2021年年中，新城控股擁有土地儲備1.5億平方米，其中一、二線城市約佔總土地儲備的37.75%，三線及以下城市佔比約62.25%。

但是，受今年房地產市場調控影響，三四線城市房價首當其衝，不少城市為了止跌甚至發佈“限跌令”。

據媒體報道，今年9月底及國慶假期期間，在山東濱州、江蘇徐州、江蘇泗陽、江蘇新沂、山東日照、山東新泰、山西運城等城市，數個吾悦廣場項目推出“工抵房”或“員工福利房”，有的降價幅度接近30%。

隨後，吾悦廣場官方微信公開表示，這些項目的促銷活動紛紛被取消執行，已收取的相應款項也將退還。

不過，從新城控股惠州項目低於備案價九折銷售被暫停網籤一事不難看出，新城控股的促銷活動還將繼續。據博羅縣住建局10月2日發佈的《整改通知書》顯示，新城控股旗下雲昱花園項目被舉報低於備案價九折銷售的行為，違反相關明碼標價規定，擾亂了當地房地產市場秩序。

事實上，房企打折促銷的案例並不少見，新城控股之所以頻頻發佈打折消息，和其三四線城市佔比過高有關。

此外，受三四線土儲佔比拖累，新城控股年度銷售均價持續下滑。公開數據顯示，2018年至2020年，其銷售均價分別為12201元/平、11349元/平、10684元/平，後兩年同比下滑6.98%、5.86%。

進入2021年，新城控股每平方米銷售均價跌破萬元。以10月單月舉例，新城控股實現合同銷售金額約221.02億元，銷售面積約248.99萬平方米，單月銷售均價為8877元/平方米，同比下滑14.2%；11月銷售均價雖有所上升，但依舊在萬元以下。

新城控股董事長王曉松也意識到這一問題，在年初業績會上其表示從2020年下半年起新城控股不再進入新的城市了，關注高潛力城市。但從目前看來，新城控股想在戰略上大幅調整還需要時間。

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