基層員工可優先選房，奧園“階梯式”兑付到期理財

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛） 12月2日深夜，奧園在其官網上發佈《致投資人一封信》。

信中表示，奧園對擔保的部分投資產品出現逾期兑付一事深感歉意。為早日完成兑付，公司會多措並舉全力保障生產經營有序開展，嚴控行政預算、縮減非必要開支，通過加大促銷售、抓回款、保交付力度、加快處置項目資產。

計劃提前一年完成本金兑付

觀察網瞭解到，奧園相關的基金和定融產品總額約60億元，第三方公司管理的定融產品約24億元，目前已初步制訂了現金分期和實物資產兑付方案。

現金分期兑付方面，針對合同約定期限到期的所有投資產品，方案設置了200萬元的門檻，單個投資者累計投資本金餘額200萬元以內（含200萬）的，投資產品到期後分6個月兑付，每月兑付比例分別為20%、15%、5%、5%、25%、30%。

單個投資者累計投資本金餘額在200萬以上的，投資產品累計200萬以內（含200萬）的部分到期後分6個月兑付，每月兑付比例分別為20%、15%、5%、5%、25%、30%。

200萬以上部分，投資產品到期後先按6個季度兑付60%，每個季度兑付的比例依次為5%、5%、10%、10%、15%、15%。此後，連續三個月將剩餘40%的本金兑付完畢，每月兑付的比例依次為15%、15%、10%。截至2023年5月尚未完成全額兑付的本金，在2023年5月全部兑付完畢。

值得一提的是，該方案中的兑付完成期限為2023年5月，較原計劃2024年5月的兑付時間提前了一年時間。

針對利息的兑付，方案顯示產品在合同約定期限內的利息，仍按合同約定計息支付。對於延期兑付的本金，按照年化6%利率向投資人支付延期利息，均在兑付月（每季度的最後一個月）的25日集中兑付。

追加不低於90億的優質物業用於兑付

實物資產兑付方面，方案採取“先簽先得”原則，實施對象包括合同約定到期以及尚未到期但要求提前以實物資產兑付投資人。

實物標的上，奧園追加總貨值不低於90億元的優質物業資產用於兑付，包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪及車位。

投資人的實物資產兑付金額不足以支付實物資產價格的，不足部分應當由投資人另行支付補足；實物資產兑付金額超過實物資產價格的，超過部分按照方案一的現金分期兑付方案進行兑付。

此外，奧園可與投資者簽訂遠期回購協議，約定在投資者簽訂協議2年後按原價回購，但物業已辦理網籤或已轉售的除外。

值得一提的是，為了保障和加快投資人延期本息的兑付，奧園將鎖定一些銷售價格好和銷售流速快的優質項目，銷售回款歸屬於集團權益部分的30%或項目處置後淨現金流的30%歸集到投資產品還款監管專户，專門用於投資產品本息的兑付，由資本集團委派財務代表監管項目現金流。

此外，在實物兑換順序上，奧園將其基礎員工放在首位。據一位接近奧園內部的知情人士透露，奧園員工選房順序按照基層員工－中層管理人員－高層管理人員，優先保障基層員工。

該知情人士表示，奧園一直在與投資人溝通，探討相關兑付方案，“和網傳方案不一樣的是，奧園在兑付展期時間上，從2024年5月提前到2023年5月；在監管專户上，預留的口子從25%提升到30%，還是誠意十足的。”

此外，為了保證能如約完成兑付，奧園出售旗下資產。繼11月中旬以9億港元出售香港羅便臣道若干物業後，奧園還在就境外其他相關資產處置洽談合作伙伴，意向資產涉及香港、澳洲、加拿大等地的項目。

與此同時，奧園加大項目交付力度，今年前11個月，奧園在深圳、佛山、蘇州等地累計交付70餘項目，同比增長近30%；交付面積超500萬平方米，同比增長45%。一旦這些項目成功交付，監管賬户上的預售資金也會同步流入房企賬户。

換句話説，隨着大量項目陸續交付，奧園項目層面的大量資金將被盤活，有助於緩解其資金流動緊張的局面。

中報數據顯示，截至2021年6月30日，中國奧園淨負債率為80.7%，剔除預收款項後的資產負債率為78.5%，總現金約683億元，為517億元短期借貸的1.3倍，在手現金足以覆蓋短期負債。

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