行業加速整合，頭部物企收併購潮白熱化

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）下半年以來，隨着信貸政策收緊，多家規模房企陷入流動性危機，紛紛開始變賣資產補充現金流。

即便大多數尚未爆發流動性危機的民營房企，也不斷爆出裁員縮編的消息，一時間開源節流成為行業常態，貨架上擺滿了待售優質資產。

相反，物業管理行業儘管年初以來估值不斷回調，但作為房企“最佳出路”的戰略性地位並未改變，因此未上市物企頂着破發風險在港交所門口排起了長隊。

這對行有餘力的房企而言，無疑是一場饕餮盛宴，整個行業年內收併購規模創下歷史新高。臨近年底，頭部物企為搶佔市場各出奇招，即便暫時沒有好的收併購機會，也紛紛配股融資，蓄勢待發。

收併購總額超400億元

12月3日，陷入現金流危機傳聞的世茂用一場收併購行動作為回應：旗下上市物企世茂服務與蘇州市天翔物業管理有限公司達成股權合作，以2.46億元受讓其70%股權，共同深耕蘇州市場。

資料顯示，蘇州市天翔物業管理有限公司成立於1996年10月，資產規模4000餘萬元，擁有職工近1000人，管理總量逾300萬平方米，在管物業項目166個，96.5%項目分佈於蘇州。

12月2日，正在忙於籌備上市事宜的萬科旗下萬物雲，也忙裏偷閒，收購惠州市萬益物業管理有限公司（以下簡稱“萬益物業”）51%股權。

11月30日晚間，旭輝控股旗下永升服務公告稱，完成收購上海美凱龍物業管理服務有限公司80%股權，税前交易金額達6.96億元。

同日，遠東發展亦發佈公告稱，完成收購佳兆業集團所持有的啓德物業。

根據此前披露方案，遠東發展與新世界發展成立合營公司，以79.48億港元交易款，減去去年融資協議項下未償還本金總額30.52億港元及相關待售貸款代價12.32億港元為交易代價，收購啓德物業。

11月26日，在與潛在買家洽談商議長達一年半時間後，“殼後”朱李月華旗下上市公司升捷控股最終也為其香港物業及設施管理業務尋得“接盤方”——華潤置地物業，交易金額為5.39億港元。

通過此次收購，華潤終於初步彌補其作為頭部房企，於物業賽道上的弱勢地位，在香港區域打開了一扇窗。

而更早之前，根據億翰智庫統計數據，截至11月出，2021年內房企在物業管理板塊共實現收併購68起，已披露交易金額336.97億元，無論交易數量還是金額，均遠超歷史。

若加上前述幾筆交易，則2021年至今所發生的交易總額已超過400億元。

值得一提的是，其中不乏單項交易金額數十億元的併購大案。

如碧桂園服務收購四川一個藍光旗下上市物企藍光嘉寶服務，前者以54.32億元收購藍光嘉寶71.17%股份，使其在管規模一躍超過萬科、恒大等競爭對手，坐穩行業第一寶座。

再如10月份，久未現身房地產領域、“沉迷”於金融投資的合生創展，突然放出消息，擬以200億港元對價收購恒大物業51%股權。

儘管最終或因價格問題，雙方交易未能達成，但每一次事件都在向行業表明，收併購已經成為當下擴張的主流方式。

頭部物企籌資“誠意收購”

事實上，最令人感到躁動和不安的是，潛在交易可能更多。

一方面，中小民營房企在嚴峻的融資與銷售環境下普遍面臨流動性風險；另一方面，對於現金流相對充裕，且急於轉型的房企而言，早已各顯神通、備好錢財。

日前，陽光城吳建斌表示，過去20面，房地產的核心就是高週轉、高槓杆，膽子要大，什麼錢都敢用，這樣才能發展起來。幾乎每家房企的經營現金流都是負現金流，恨不得週轉得更快，只要錢一回來就買地。因此，若管控繼續從嚴，70%-80%的房企估計都要躺下。

在這樣的背景下，房企想要快速獲取現金流自救，只能通過變賣優質資產。而此時，土地、在建項目往往債務牽扯較深，買家不願輕易接盤，正處於估值回調期的物業公司就成了“硬通貨”。

如11月初，融創服務以6.93億元收購當代置業旗下物業公司第一服務32.22%股權。而此前不久，當代置業剛剛宣佈美元債違約，正急需這筆錢續命。

再如前文提到的碧桂園收購藍光嘉寶、合生創展與恒大物業200億港元交易方案、遠東發展收購啓德物業，均為收購標的母公司在遇到現金流危機時，不得不採取“忍痛割愛”。

相反，對於母公司資金充足的物管企業而言，眼下這種情形正是收併購的窗口期。

就在一週前，碧桂園服務還發布了擬配售1.5億股、集資總額約80億港元的公告。

需要指出的是，這已是一年來企業第三次配股，三次合計融資約263億港元。而碧桂園服務收併購動作和金額，也是整個行業之最，今年以來，已先後收購藍光嘉寶、富力物業、彩生活旗下鄰里樂、誠和物業等7家知名物業公司部分或全部股權，總計斥資約193億元，增加在管面積約2.8億平方米。

除了碧桂園，不久前世茂服務也完成配發1.15億股新股，募資總額17.35億元港元；旭輝永升服務宣佈配發0.84億股新股，募資總額13.04億元港幣。

根據公告，上述公司均表示配股融資將主要用於收併購。

此外，就在各家各顯神通，忙得不亦樂乎之際，過去不止一次公開表示“不差錢”“不需要分拆上市”得行業老大哥萬科終於坐不住了。

日前，萬科公告稱，擬分拆子公司萬物雲在港交所上市的計劃獲股東大會高票通過。截至2020年底，萬物雲在管面積 5.66 億平方米。

無獨有偶，商管物業領域的“一哥”萬達商管同樣不甘寂寞。10月21日，珠海萬達商管向香港聯交所遞交了招股説明書，截至2021年中期，企業管理全國204個城市380座萬達廣場，在管商業面積共5420萬平方米。

日前，世茂服務助理總裁、海峽區域公司總裁閆佩倫在接受媒體採訪時就表示，做大規模是業績增長的基礎。目前行業處於跑馬圈地階段，企業以收併購為切入點，不僅可以擴大規模，還可以搶佔戰略性賽道，構建垂直領域影響力，這是企業提高競爭力和市佔率的重要機遇。

“不過，在收併購大潮中，物企不宜盲目跟風。”閆佩倫同時也指出，僅停留在數字階段的業務規模影響有限，企業做大規模後不能消化，反而會適得其反。因此，企業更應重視有質量的規模化發展，除做大規模，也需重視整合建設和能力提升。

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