政治局會議首提“促進房地產業健康發展和良性循環”，究竟如何實現？

發酵數月之後，上週末，恒大問題處置邁出關鍵一步。

在恒大地產集團公告無法履行擔保責任後，廣東省政府應恒大請求同意派出工作組，一行兩會和住建部深夜迅速回應，在維護各方合法權益的同時，也降低了行業的不確定性風險，有效穩定了市場預期。

恒大問題雖屬個案，但也暴露出我國房地產行業的一些既有缺陷。正如全國政協經濟委員會副主任楊偉民日前所言，“即使沒有疫情衝擊，房地產的風險遲早也會顯露出來。房地產深刻的底層邏輯在於房地產、金融、地方政府基建投資的三角循環已經走不下去……更深層次的邏輯是人口增長放緩和人口流動以及經濟空間集中度的不平衡。”

日前，中國金融四十人論壇（CF40）圍繞“房企債務風險、影響及應對”、“房地產短期下行壓力及溢出效應”、“如何實現房地產市場健康發展”等議題舉辦多場研討會。與會專家指出，應重視當前房地產市場所面臨的三重壓力疊加共振局面，政策層面需及時應對。

短期內，應注重穩定市場預期，重點防範房地產債務出現大面積流動性風險。 在阻斷風險蔓延的前提下，堅持運用市場化、法治化的方式讓房地產行業穩步實現出清。還要切實保障個人住房的剛性需求，當前或可考慮恢復住房按揭貸款的發放至正常狀態。

更重要的是促進房地產行業高質量發展。

12月6日，中央政治局會議強調“促進房地產業健康發展和良性循環”。在參加上述CF40研討會時，與會專家認為，房地產行業實現高質量發展，必然要求行業與人口和城市實現良性循環。

長期來看，須從財税和土地兩方面入手，通過財税體制改革和地方產業優化升級，降低地方政府對土地市場的依賴；推動土地市場改革，增強土地供給彈性，大力發展保障房建設和租賃市場，促進房地產行業健康有序轉型。同時，應加強多部門的政策協調，穩定政策預期，促使房企改變經營模式，實現自我調整和轉型。

緩解房企流動性壓力

保障剛性購房需求

與會專家建議， 短期內應注重穩定市場預期，重點防範房地產行業出現大面積的流動性風險。儘早為房地產市場注入流動性，緩解流動性壓力。

流動性紓困措施的出台宜早不宜遲。 如果房地產行業內的資金難以彌補流動性缺口，可考慮從外部注入流動性，如由資產管理公司從金融市場獲得較低成本融資，承接房地產市場的不良資產、接續房地產開發項目的運行，從而為房地產市場注入流動性。

此外，緩解流動性困難還可考慮：

（1） 恢復房地產開發貸和住房按揭貸款的發放至正常狀態；（2）階段性放開信託融資，大力支持私募股權基金；（3）針對美元債發行受阻的情況，可通過給房企增加一定額度的境內發債計劃，讓房企通過市場化方式獲得融資，從而穩定市場信心。

而對於已經瀕臨違約、破產的房地產企業，要為其 提供 清晰、穩定、可預期、可操作的法律框架，以明確債務清償順序和資產快速處置方案。部分房企在經營模式轉換和流動性壓力下，不可避免地面臨違約甚至退出市場的壓力。違約後表內外債務如何處理，“保交樓”、保供應商資金的缺口和責任如何分擔等問題，都需要以清晰、穩定、可預期、可操作的法律框架為基礎。

針對已經明顯出現風險暴露的企業，可考慮 由相關部門成立聯合組織，對這些企業進行有組織的破產重組， 這樣既實現了行業出清，也可達到阻斷風險蔓延的目的。還可考慮設立政府性基金或出台金融政策，支持現階段並未出現風險暴露、合規程度較好、經營比較穩健的大中型房企。

與會專家指出，保持金融系統流動性合理充裕，降低房企債務問題對銀行的直接衝擊。 監管部門需要提前做好應急預案，重點防範房地產行業出現流動性危機，同時預留出相應資金以備緊急狀況下使用，保證能夠在重大風險事件發生後及時穩住市場預期，維護市場信心。

與會專家強調，需充分保障居民購房的剛性需求。 房地產交易持續低迷，需求端的走弱使得房地產公司難以回籠資金。當前個人住房貸款增長放緩一方面是由於監管政策強化，遏制了房地產投機性需求，但同時也可能使部分居民家庭新購房、改善住房的剛性需求得不到滿足。另一方面貸款週期的拉長也對個人住房貸款造成一定的拖累。因此當前要保障個人住房的剛性需求，部分改善性住房需求也不應該過度收緊，確保此類需求得到滿足，有利於地價、房價和預期的穩定。

探索設立房地產公募REITs產品

調控政策注重協調與穩定

與會專家指出，長期以來，銀行對房地產的開發貸款受到比較嚴格的規模限制，很多房地產企業不得不通過各種渠道獲得表外融資。這不僅提高了房地產企業的融資成本，也讓監管部門難以全面掌握房地產企業的實際債務狀況，以及房地產行業與金融體系的實際關聯度。

房地產行業要實現高質量發展，必然要求房地產企業的融資模式更加透明、合規。 但現實情況下，房地產企業要想把表外融資轉回表內，存在較大困難。這種困難一方面體現為金融機構的涉房貸款仍面臨較為嚴格的規模限制，另一方面體現為缺少其他合規的金融工具，讓房地產企業能夠從公開市場獲得融資。

與會專家建議，適度拓寬房企融資渠道，儘快探索設立房地產公募REITs產品， 給優質房企的優質項目提供更多的融資工具，盤活現有房企資產的存量價值。在發達經濟體中，公募REITs產品是房地產企業的重要融資渠道。我國公募REITs在支持物流產業園區、交通基礎設施建設等方面已經積累了不少成功經驗，有條件在短時間內探索設立相關產品。這種方式可以盤活現有房企的資產存量價值，同時也為其他金融機構和市場主體提供更多的投資標的。

此外，在調控房地產市場過程中，監管層面一要注重政策協調，二要保持政策穩定有序。 各部門需注重政策協調，避免出現因政策不協同而阻礙行業正常經營的情況。各部門出台的房地產調控政策應保持穩定，讓房地產企業準確意識到改變經營模式的必要性，促使房地產企業形成穩定的預期，加快實現自我轉型和自我調整。各地應結合當地實際情況出台相應的調控措施，在堅決遏制房地產炒作的同時，加快滿足當地居民合理的購房需求，保障消費者基本權益，促使房地產企業恢復自我造血功能。

推動財税與土地市場改革

促進房地產業健康發展

促進房地產業健康發展和良性循環，必須着眼長遠，推動一系列改革措施落地生效。一方面要降低地方政府對房地產的依賴；另一方面，推動土地市場改革，提高土地供給與人口流動和都市圈發展趨勢的協同程度，增強土地供給彈性，大力發展保障房建設和租賃市場，促進房地產行業健康有序轉型。

具體而言， 首先要推動財税體制改革和地方產業優化升級，降低地方政府財力對房地產的依賴度。 其一，理清政府與市場邊界，改革行政體制，理順中央和地方事權和支出責任，上收部分事權到中央，減輕地方政府事權和支出責任。其二，通過改善各地營商環境和推動當地產業轉型，持續吸引人口流入來優化税基進而提高財政的可持續性。

二是要推動土地市場改革，提高土地供給與人口流動和都市圈發展趨勢的協同程度，增強土地供給彈性。

（1） 住宅土地供應考慮以常住人口增量為基礎，實現“人地掛鈎” 。 增加人口流入地區和都市圈的住宅土地供給，優化土地供應結構，讓房地產的長期發展與中國經濟發展趨勢相匹配。

（2）補上城市基礎設施和公共服務的短板，提高有效住房供給。 住房供應不僅僅是住房本身，也包括住房附着的交通、教育、醫療等公共服務和交通基礎設施。完善基礎設施和公共服務，其實是變相增加高品質住宅的供給。

（3）大力發展保障房建設和租賃市場。 應豐富商品房、租賃房、共有產權房等多品類的供給形式，形成政府、開發商、租賃中介公司、長租公司等多方供給格局。允許地方政府以合理價格收購已經建成但銷售出現困難的住宅，既幫助相關房企緩解現金流壓力，同時收購的住宅還可用作保障房、公租房和人才公寓的住房儲備。

（4）堅持“因城施策”的基本原則 。 在確立改革大方向的前提下，給地方政府在土地使用、建設項目融資、公共基礎設施建設、公共服務等方面留下足夠的自主決策空間，讓房地產改革成為撬動中國經濟改革的新支點。